今年成交的商住用地中，不少都是低容積率。

近年來，本土國(guó)企開發(fā)了不少優(yōu)質(zhì)改善型樓盤。

????上周五，隨著帕佳圖以總價(jià)59571萬元拿下兩宗位于水南片區(qū)的商住用地，意味著我市2024年商住用地的土拍市場(chǎng)迎來收官。

????回顧今年的土拍市場(chǎng)，前三季度整體較平淡，而第四季度則迎來土拍的小高潮，掛牌及摘牌數(shù)量明顯增多，土拍市場(chǎng)出現(xiàn)“翹尾”行情。記者從江門市自然資源局了解到，2024年我市成交商住用地29宗，比2023年多7宗，其中第四季度成交23宗，占比近八成；成交面積約1262.3畝，同比下跌11%；攬金約42.91億元，同比下跌28%。不難發(fā)現(xiàn)，相比去年，江門2024年出讓商住用地的面積及總金額有所下降，但成交宗數(shù)仍在上行。

????文/圖

????江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????前冷后熱 蓬江區(qū)成交宗數(shù)最多

????根據(jù)江門市自然資源局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年我市商住用地共成交29宗，比去年多7宗，其中蓬江區(qū)最多，為10宗，其次是新會(huì)區(qū)和臺(tái)山市，都是6宗，接著到江海區(qū)的3宗，然后是鶴山市、恩平市各2宗，而開平市則沒有成交商住用地。

????成交面積方面，共成交約1262.3畝，同比下跌11%。分區(qū)域看，蓬江區(qū)最多，共成交近421畝，其次到臺(tái)山市，成交面積超333畝，接著是新會(huì)區(qū)的近238畝。鶴山市和江海區(qū)商住用地成交面積均超過100畝，恩平市則比較少，只有約6畝。

????成交額方面，共成交約42.91億元，同比下跌28%。其中第四季度成交約33.89億元，占比近八成。分區(qū)域看，蓬江區(qū)成交額最高，約19.32億元，其次是新會(huì)區(qū)約8.95億元，接下來到臺(tái)山市約6.21億元。而江海區(qū)成交約4.92億元，鶴山市成交約3.46億元，恩平市成交約481.6萬元。

????從同比來看，今年比去年同期成交多7宗含住宅用地，但成交面積和成交額雙雙下跌。美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析稱，今年上半年雖然比去年同期成交多7宗，但推出的土地面積有所下降，一定程度上導(dǎo)致了成交總額的下降?？傮w來說，今年土拍市場(chǎng)尚可。

????如果用一個(gè)字來形容今年的土拍市場(chǎng)，張鎮(zhèn)蘭會(huì)用一個(gè)“暖”字，他說：“前三季度，江門商住用地的拍賣市場(chǎng)可以說是非常平靜，但到了第四季度，隨著江門樓市的升溫，土拍市場(chǎng)也迎來升溫，迎來了幾波商住用地掛牌熱和摘牌熱?！?/p>

????江門市鼎堃房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理謝慕貞則用一個(gè)“穩(wěn)”字來形容，一來商住用地成交數(shù)量比去年有增長(zhǎng)，二來今年第四季度土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，多宗商住用地成功出讓，且不少地塊前景較好，具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)美、有潛力空間。總體來看，成交面積以及成交總額同比下跌，主要是土拍價(jià)格差異所影響，其次是受大環(huán)境影響導(dǎo)致，總體而言，還是比較穩(wěn)健的表現(xiàn)。

????值得留意的是，去年所有摘牌的商住用地均以底價(jià)成交。對(duì)此，謝慕貞分析，底價(jià)成交意味著市場(chǎng)供需關(guān)系相對(duì)平衡，或者開發(fā)商對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估較為一致，反映了土地市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)和理性。

????迎合市場(chǎng) 出讓地塊更精細(xì)

????記者通過梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年成交商住用地的一大特點(diǎn)，就是更加精細(xì)。一方面，出讓地塊規(guī)模“小塊”化，單幅地塊40畝以下的占比超五成；另一方面，容積率持續(xù)下調(diào)，其中2.0容積率成主流，共15宗，占全部成交地塊同樣超五成。

????謝慕貞認(rèn)為，這反映了土拍市場(chǎng)精細(xì)化的趨勢(shì)?，小塊地塊的出讓方式可能更加靈活，便于開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求和自身實(shí)力進(jìn)行精準(zhǔn)投資，也降低了投資門檻和風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)下，4.0新規(guī)產(chǎn)品備受消費(fèi)者青睞，低容積率能夠?yàn)?.0新規(guī)產(chǎn)品提供更多的設(shè)計(jì)空間及可能性，4.0新規(guī)產(chǎn)品的高品質(zhì)和創(chuàng)新設(shè)計(jì)也能提升低容積率社區(qū)的整體價(jià)值和吸引力，由此低容積率高品質(zhì)漸成主流，2.0容積率更適配4.0新規(guī)產(chǎn)品，也反映了市場(chǎng)對(duì)居住品質(zhì)的要求越來越高。

????早在今年7月，本報(bào)就刊發(fā)了《從片區(qū)銷量冠軍到“日光盤”，市區(qū)第四代住宅受青睞》的報(bào)道，今年以來，海悅天璽、江海保利大都匯三期、博學(xué)名苑三期、海悅天晟、駿景灣天悅、保利瑯悅、駿景灣·濱江譽(yù)峰等一大批全新4.0住宅項(xiàng)目集中面市，除了具有大面積、大平層等特點(diǎn)的改善產(chǎn)品外，還包含多贈(zèng)送、高實(shí)用的小面積住宅，吸引了許多市民的目光。這些項(xiàng)目還創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)空中庭院、超大陽臺(tái)、飄窗面積最大化等設(shè)計(jì)，整體實(shí)用率超高，廣受改善圈層關(guān)注。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊告訴記者，一方面今年推拍的土地大多為市中心地段的地塊，或“三舊”改造地塊，所以面積不會(huì)大。另一方面，地塊總價(jià)不高，資金門檻降低，利于中小房企參與競(jìng)拍?？傮w來說，今年推拍的土地，相關(guān)部門可以說是花了心思，不少都是小而精。購房者已跨過了“住得上”的階段，向改善型“住得好”轉(zhuǎn)變。降低容積率是符合當(dāng)前居民居住需求，引領(lǐng)更美好的生活。

????鄧桐燊所言非虛。今年11月28日，本報(bào)就刊發(fā)了《改善型住宅消費(fèi)需求擴(kuò)大，高品質(zhì)住宅叫好又叫座。過去盼望“住得上”現(xiàn)在希望“住得好”》一文，提到江門市面上的高品質(zhì)住宅不但關(guān)注度高，銷量也不俗。

????發(fā)揮擔(dān)當(dāng) 本土國(guó)企拿地多

????本土國(guó)企拿地多，是今年土拍市場(chǎng)的另一大特點(diǎn)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年全市成交的29宗商住用地中，大部分都是由本土國(guó)企拿下。以新會(huì)區(qū)去年成交的6宗商住用地為例，均由本土國(guó)企競(jìng)得，江海區(qū)也同樣如此。

????“本土國(guó)企拿地多，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然選擇。國(guó)企拿地一方面是響應(yīng)中央止跌回穩(wěn)的工作部署，另一方面也是樹立信心，向市場(chǎng)傳遞正面信息，改變購房人的心理預(yù)期。”鄧桐燊說，在市場(chǎng)低迷之際，國(guó)企主動(dòng)拿地，給市場(chǎng)信心，發(fā)揮了“排頭兵”的作用。與此同時(shí)，改善升級(jí)新產(chǎn)品，提供更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，滿足人民日益增長(zhǎng)的住宅需求，也需要國(guó)企以身作則，率先做好帶頭作用。

????也有業(yè)內(nèi)人士提到，本土國(guó)企的開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)以及造房質(zhì)量不斷提高，已然成為當(dāng)下江門房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，而本土國(guó)企的參與也是看好本地市場(chǎng)，積極推動(dòng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地，提升居民的居住環(huán)境和品質(zhì)。

????展望未來 市場(chǎng)將持續(xù)回暖

????那么，對(duì)于明年的土拍市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士如何看待？

????不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，隨著利好政策的不斷釋放，存量房的持續(xù)去化以及地塊質(zhì)量不俗，預(yù)計(jì)土拍市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)?；加上中央提出止跌回穩(wěn)，持續(xù)加力穩(wěn)樓市，正在悄然改變購房人的預(yù)期和信心。只要政府給予更優(yōu)的建設(shè)規(guī)劃條件，相信2025年土拍市場(chǎng)值得期待。

????張鎮(zhèn)蘭表示，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇和房地產(chǎn)政策的逐步寬松，購房者信心得到恢復(fù)，提升了對(duì)大宗商品的消費(fèi)意愿，從而推動(dòng)置業(yè)需求的釋放，房企的投資意愿自然也同步提升，相信隨著市場(chǎng)的活躍度提升，有望帶動(dòng)土拍市場(chǎng)的回暖。

????鄧桐燊說，從今年第四季度的情況來看，隨著一二線土拍市場(chǎng)持續(xù)升溫，江門樓市在新政出臺(tái)后，市場(chǎng)成交增加，市場(chǎng)氛圍也逐步回升。毫無疑問，江門土拍市場(chǎng)已經(jīng)回暖，同時(shí)可以看出政府推出的地塊還是花了心思的，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求等方面也十分適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的需求，相信只要明年繼續(xù)保持這樣的勢(shì)頭，土拍成交率會(huì)較高，市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)回暖。

????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉坦言，預(yù)計(jì)2025年的土拍市場(chǎng)將與今年情況差不多，以本土國(guó)企以及本土房地產(chǎn)頭部企業(yè)拿地為主。希望主管部門在新的一年，可以繼續(xù)供應(yīng)一些位置好的靚地，讓拍地企業(yè)可以在基礎(chǔ)上開發(fā)出市場(chǎng)熱度十足的樓盤。