今年以來，不少樓盤推出第四代住宅。

第四代住宅的一大亮點是贈送活動平臺。

????“100平方米出頭的戶型，可以做到125平方米的實用面積，感覺挺新鮮的?！笔忻駞窍壬鷣淼浇１＠蠖紖R看房的時候，被該樓盤在售的第四代住宅所吸引。

????什么是第四代住宅？相信了解的市民并不多。第四代住宅指的就是時下不少樓盤熱捧的4.0住宅。今年以來，第四代住宅在本地的房地產(chǎn)市場備受歡迎。上周，主打第四代住宅的保利瑯悅剛開盤就發(fā)出售罄海報，成為難得一見的“日光盤”，而同樣推出了第四代住宅的江海保利大都匯和海悅天晟一直穩(wěn)居片區(qū)銷量冠軍。

????第四代住宅為何能成為市面上的香餑餑？究竟有何賣點？記者展開了調(diào)查。

????文/圖 江門日報記者 陸沿任

????隨時代發(fā)展 住宅戶型推陳出新

????我們不妨先了解一下第四代住宅的由來。

????改革開放初期出現(xiàn)的筒子樓，是住宅1.0時代的標志物，和單位分配的宿舍樓一樣興起于20世紀70—80年代。這些房屋通常會以長長的走廊串聯(lián)起一個個面積約為十幾平方米的小單間，居住者需要與鄰居共用廚房、水房、衛(wèi)生間，狹窄局促的樓道里時常油煙飛濺，大人與孩子的喧鬧聲絡(luò)繹不絕，毫無私密感可言。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，彼時37%的居民與他人共用廚房，76%家里沒有獨立衛(wèi)生間。此時的房子，只能解決最基本的居住問題。

????到了20世紀90年代，商品房的概念初步展現(xiàn)，住宅2.0時代開啟。那時候，房屋設(shè)計的變革改善了人們的居住條件，居住空間也得到細分，住房開始有了臥室、客廳、獨立衛(wèi)生間和廚房，但樓層通道依然以步梯為主，也多未考慮園林景觀，基本沒有小區(qū)的概念。

????進入21世紀，住宅迎來3.0時代，也就是我們平時所講的電梯洋房。除了滿足多樣化的居住需求之外，這類住宅也充分考慮到了居住者在生活上的各種衍生需求。此時的住宅，面積大了、配套全了，社區(qū)與物業(yè)服務(wù)的出現(xiàn)也呈現(xiàn)出現(xiàn)代小區(qū)的雛形。

????近年來，為迎合改善型人群的客觀需求，住宅進化到新的階段。這一時期的住宅開始注重設(shè)計感和使用率，住宅4.0時代到來。這些第四代住宅不僅注重建筑的外立面美觀和綠化，更重視居住的舒適度和實用性，通過創(chuàng)新設(shè)計，為居民提供更多的公共空間和綠色生活環(huán)境。

????今年5月，我市發(fā)布16條樓市“新政”，其中就提到優(yōu)化規(guī)劃管理：新出讓的住宅用地，住宅建筑的陽臺、入戶花園不超過除陽臺、入戶花園外的標準層面積18%的投影面積，全部不納入容積率計算；所有出讓的住宅用地，結(jié)構(gòu)凈高不超過2.1米、進深不超過0.8米的飄窗，其投影面積不納入容積率計算，不再要求窗臺高度不小于0.45米；空調(diào)機擱板可凸出外墻不大于0.8米?！斑@項新政可以說是為第四代住宅量身定做，有利于房企更好地優(yōu)化自身的戶型產(chǎn)品，提高戶型的實用率和空間感，將戶型往一線設(shè)計水平靠攏?！睒I(yè)內(nèi)人士周先生說。

????2023年9月，海悅集團旗下的海悅天璽正式開盤，這是江門市區(qū)首個第四代住宅項目，其憑借著大戶型、高品質(zhì)、高實用等特點，一經(jīng)推出便成為市場上的香餑餑。今年以來，江海保利大都匯三期、海悅天晟、駿景灣天悅、保利瑯悅、保利西海岸新一期、江發(fā)翡翠觀瀾等一大批全新4.0住宅項目集中面市，除了具有大面積、大平層等特點的改善產(chǎn)品，也包含多贈送、高實用的小面積住宅，吸引了許多市民的目光。這些項目還創(chuàng)新實現(xiàn)空中庭院、超大陽臺、飄窗面積最大化等設(shè)計，整體實用率超高，頗受改善圈層關(guān)注。

????得房率高

????第四代住宅賣點突出

????那么，第四代住宅的主要賣點在哪里？實際銷量如何？

????“最突出也是最受歡迎的賣點，就是贈送多、得房率高?！痹诮^(qū)保利大都匯營銷中心，銷售陳先生向記者介紹，以該樓盤最新推出的4.0迭代產(chǎn)品為例，建筑面積103平方米的戶型得房率接近113%，相當于目前市面上125平方米戶型的實用面積；建筑面積123平方米的戶型得房率為113%，相當于目前市面上150平方米戶型的實用面積。通過現(xiàn)場查看戶型鑒賞圖紙，標紅的贈送面積種類可謂琳瑯滿目，包含活動平臺、飄窗、花池等。

????在銷售的帶領(lǐng)下，記者來到123平方米的樣板房，其最突出的賣點就是贈送一個超10平方米的露臺，可以用在活動場所或茶室。“這些劃線的飄窗、花池部分，也是贈送的。”陳先生告訴記者，此前，他們在售的一、二期項目得房率為九成，如今直接超100%。曾有一位客戶來到這里，發(fā)現(xiàn)這里的123平方米戶型實用面積與另一樓盤150平方米戶型的差不多大，總價還更低，就直接下單了。

????隨后，記者又來到位于北新區(qū)的保利瑯悅。據(jù)銷售陳小姐的介紹，建筑面積143平方米的戶型，含公區(qū)贈送部分實用面積約170平方米，其中露臺贈送17平方米；建筑面積230平方米的戶型，含公區(qū)贈送部分實用面積約290平方米，其中露臺贈送26平方米。

????再來看看第四代住宅的銷量：作為江門第四代住宅中的佼佼者，海悅天璽自2023年9月開盤至今年4月，項目一期9棟共521套住宅已全部售罄；保利瑯悅自今年6月2日開放以來，來訪超2000組，超300組認籌，143平方米戶型開售1天便售罄，再現(xiàn)“日光盤”；推出第四代住宅的江海保利大都匯三期以及海悅天晟，則一直穩(wěn)居片區(qū)銷量冠軍。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊說，去年以來，江門地區(qū)的購房主體是剛需置換群體，例如多孩家庭、二代三代同堂家庭等，他們對居住和生活的環(huán)境是有追求的。4.0住宅是新一代美居概念，不但戶型實用面積增多，同一面積段比上一代產(chǎn)品擁有更寬敞的空間，還能享用大陽臺及綠化平臺，與陽光及自然風更親近，很符合這批購買人群的需求。

????從售價來看，江門地區(qū)的第四代住宅單價比普通產(chǎn)品高，起售單價普遍在每平方米1萬元以上，單價超過每平方米1.5萬元的也不在少數(shù)。對此，美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析，第四代住宅的建造成本相對較高，需要更多的材料和更復(fù)雜的設(shè)計來實現(xiàn)贈送面積更多、公攤面積更小的目標；市場供需關(guān)系也會影響其價格，目前江門該類型產(chǎn)品還是相對較少。但是，如果以實際使用面積來計算單價，由于贈送面積多，第四代住宅分攤下來的平均售價其實要低于市面上不少住宅。

????展望未來 需進一步完善設(shè)計

????第四代住宅作為市面上的新產(chǎn)品，也存在著不足之處。

????張鎮(zhèn)蘭介紹，從開發(fā)商角度來看，第四代住宅增加了建筑難度，例如公共綠化平臺只能做到奇偶層搭配，無法做到全南向；部分設(shè)計存在上下層對視的問題，隱私性需要提高；部分設(shè)計導致綠化平臺進深較大，會對下層住戶的采光造成一定影響等。建議日后進一步完善隱私性，公共綠化平臺上鄰里之間的綠化要處理好，做到互不影響，同時開放更多功能用房，設(shè)置戶屬綠化平臺，讓現(xiàn)有綠化平臺設(shè)置比例再合理增大，并在不影響安全問題及條件允許的情況下全面放開發(fā)展第四代住宅。

????鄧桐燊表示，第四代住宅戶型面積普遍偏大，建筑成本高，自然會推高售價；同時，園林綠植養(yǎng)護難度大，維護成本高，公共空間及配套維護耗費更多人力物力，物業(yè)管理費也是水漲船高。他說：“希望接下來更多樓盤開發(fā)小面積的第四代住宅，同時在增加綠化和收取物業(yè)管理費之間找到一個更好的平衡點，減少購房者的負擔?！?/p>

????鄧桐燊還提到，城市更新是中央提出的口號和發(fā)展方向，因此主管部門一方面應(yīng)該在政策上支持開發(fā)商開發(fā)更高品質(zhì)的樓盤，另一方面也要積極推動以舊換新，多宣傳多推廣，加快新房流轉(zhuǎn)，讓市民住上更舒適的住宅。

????至于第四代住宅是否值得購買，張鎮(zhèn)蘭認為，這主要取決于個人的需求和偏好。第四代住宅的優(yōu)勢在于贈送面積大，可以擁有更多的使用空間，居住舒適度提升較為明顯。如果購房者更看重這些方面，那么第四代住宅可能是更合適的選擇。然而，目前江門市場上的第四代住宅主要為改善戶型，其大面積、高單價可能會增加購房的總成本，購房者需要根據(jù)自己的實際情況和預(yù)算做出決策。