人力資源成本是物業(yè)管理的一項(xiàng)較大支出。

一小區(qū)電梯內(nèi)張貼著江門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)出的《倡議書》。

????“我們倡議廣大業(yè)主主動(dòng)繳納2022年度的物業(yè)費(fèi)、自覺繳清歷史未交的物業(yè)費(fèi)，以確保物業(yè)企業(yè)服務(wù)與管理工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)！”12月15日，江門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)出《關(guān)于呼吁廣大業(yè)主主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)的倡議書》（以下簡(jiǎn)稱《倡議書》）。

????在倡議的背后，是受疫情影響，我市物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力越來(lái)越大，許多中小物業(yè)企業(yè)甚至面臨生存問題，而部分業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，加劇這一情況。那么，我市物業(yè)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀如何？面對(duì)部分業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)造成物業(yè)服務(wù)水平下降的惡性循環(huán)，該如何破局？對(duì)此，記者進(jìn)行深入采訪。

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換

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????調(diào)查

????部分業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象普遍存在

????“疫情無(wú)情人有情，您及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，便是對(duì)物業(yè)人最有力的支持和鼓勵(lì)?！薄冻h書》如是寫道。

????談及發(fā)出倡議的原因，江門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)黨支部書記、常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書林慧光表示，這是為了確保物業(yè)企業(yè)有足夠的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用開展日常服務(wù)工作，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，做好物業(yè)疫情防控工作。業(yè)主及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，是保證物業(yè)正常服務(wù)、助力物業(yè)疫情防控的根本保證，更是保障物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

????記者了解到，廣東省多地物業(yè)管理協(xié)會(huì)均發(fā)出類似的倡議書，如佛山、肇慶、韶關(guān)等地，倡議廣大業(yè)主主動(dòng)交納物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，林慧光表示，物業(yè)收費(fèi)難、交納率低的問題，已成為困擾全國(guó)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的主要矛盾，我市也不例外。

????“不是拖著物業(yè)費(fèi)不交，實(shí)在是有些物業(yè)公司不配收這個(gè)錢?！碧崞鹦^(qū)的物業(yè)，蓬江區(qū)一小區(qū)業(yè)主在業(yè)主群無(wú)奈地吐槽，“樓道電燈壞了物業(yè)人員很久都不來(lái)修，小區(qū)保安對(duì)業(yè)主的服務(wù)態(tài)度差，這樣的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量太差了?！痹摌I(yè)主的心聲，代表了部分不繳納物業(yè)費(fèi)業(yè)主的心聲。

????記者走訪發(fā)現(xiàn)，我市每個(gè)物業(yè)住宅小區(qū)或多或少都存在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。林慧光分析，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的原因主要有：業(yè)主對(duì)開發(fā)商不滿，如質(zhì)量問題、配套問題、維修問題、承諾問題；對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不滿意；個(gè)別業(yè)主可能某些無(wú)理（如違章裝修）要求得不到滿足；部分投資買房的業(yè)主故意拖欠物業(yè)費(fèi)。

????“我們管理的小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率大概在97%，收費(fèi)情況算是比較理想，但仍有少部分業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)?！苯T市駿景灣物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃沃文說(shuō)。

????保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司江門分公司總經(jīng)理郭健敏郭健敏同樣表示：“現(xiàn)在我們管理的小區(qū)欠費(fèi)業(yè)主占比5%左右，這在全市來(lái)看已經(jīng)算是比較少的了?！?/p>

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????剖析

????物業(yè)服務(wù)成本較高

????面對(duì)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難，物業(yè)企業(yè)則表示很委屈。

????新會(huì)瓏城半山物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)人李炳文坦言，物業(yè)企業(yè)的收入主要是住宅和車位的物業(yè)費(fèi)，收入較為單一，而支出則非常多。

????一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)成本包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；辦公費(fèi)；物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用、物業(yè)企業(yè)按規(guī)定向有關(guān)部門繳納的稅費(fèi)等。

????李炳文從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)已有20多年，他回憶道，2005年時(shí)，一個(gè)保安的工資為750元/月，現(xiàn)在增至四五千元/月，而且還很難請(qǐng)到人?！霸谖飿I(yè)行業(yè)，人力資源成本約占總支出的七成左右?！崩畋恼f(shuō)。

????黃沃文則給記者算了一筆賬，除了占大頭的人工成本外，小區(qū)的保潔、綠化、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等成本都是較大的支出。就以小區(qū)的綠化來(lái)說(shuō)，要養(yǎng)護(hù)好綠化是很“燒錢”的，比如一次養(yǎng)護(hù)就要花一兩萬(wàn)元用于購(gòu)買肥料；修剪綠化會(huì)產(chǎn)生綠化垃圾，搬運(yùn)又會(huì)產(chǎn)生一筆費(fèi)用……這些都是支出的費(fèi)用，但對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)這通常都是“無(wú)形”的，很容易忽略的。

????除了常規(guī)的支出成本外，疫情防控這三年，物業(yè)企業(yè)的支出成本更高了。在抗疫過(guò)程中，物業(yè)人員化身“送貨員”“外賣員”，給不便出門的人員送貨上門；配合社區(qū)布置核酸檢測(cè)場(chǎng)地，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序；完成環(huán)境消殺、垃圾清運(yùn)……

????郭健敏坦言，近三年來(lái)，該公司在江門管理的12個(gè)住宅小區(qū)，每年增加近4000萬(wàn)元左右的防疫物資成本，三年合計(jì)防疫成本投入1.2億元左右，這給公司帶來(lái)了更大的經(jīng)營(yíng)難題。

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????擔(dān)憂

????物業(yè)企業(yè)和業(yè)主或“兩敗俱傷”

????在采訪中，包括新會(huì)明信物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃華新在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)成本的增加，再加上部分業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，為了維持經(jīng)營(yíng)，物業(yè)企業(yè)只好縮減開支，降低服務(wù)質(zhì)量。最終，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)“兩敗俱傷”——小區(qū)環(huán)境變差，物業(yè)企業(yè)也失去“顧客”，造成惡性循環(huán)。

????林慧光表示，在和疫情作斗爭(zhēng)的同時(shí)，全市各物業(yè)企業(yè)正面臨人員安排緊張、崗位調(diào)度困難、經(jīng)營(yíng)入不敷出的嚴(yán)峻情況，物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力越來(lái)越大，許多中小物業(yè)企業(yè)甚至面臨生存問題。同時(shí)，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的情況越來(lái)越嚴(yán)重，導(dǎo)致部分物業(yè)企業(yè)入不敷出。

????“物業(yè)企業(yè)會(huì)虧本運(yùn)營(yíng)？”在很多業(yè)主看來(lái)這很難想象。

????黃沃文表示，實(shí)際上，這種情況確實(shí)存在。以該公司為例，共管理著14個(gè)住宅小區(qū)，3萬(wàn)多住戶，存在個(gè)別小區(qū)物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)虧損的情況，但為了確保每個(gè)服務(wù)的小區(qū)能享受同等的服務(wù)質(zhì)量，公司依然會(huì)做好每個(gè)小區(qū)的服務(wù)。

????郭健敏也坦言：“受疫情影響，該公司管理面積較小的項(xiàng)目因要按標(biāo)準(zhǔn)配備人員，導(dǎo)致人工成本出現(xiàn)負(fù)擔(dān)，一直處于虧損狀態(tài)。雖然經(jīng)營(yíng)虧損，但我們一直都是按集團(tuán)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)開展服務(wù)，不管從契約精神來(lái)說(shuō)，還是從社會(huì)責(zé)任角度來(lái)說(shuō)，我們都應(yīng)該持之以恒地做好對(duì)業(yè)主的服務(wù)?！?/p>

????“業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，不僅侵害了物業(yè)企業(yè)的權(quán)益，其實(shí)也侵害了按時(shí)繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益?！绷只酃馊缡钦f(shuō)道。

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????破局

????多元解紛 促進(jìn)社區(qū)和諧

????“小物業(yè)”牽動(dòng)“大民生”。那么，面對(duì)物業(yè)服務(wù)成本高企，物業(yè)費(fèi)收繳難而造成物業(yè)服務(wù)水平下降的惡性循環(huán)，該如何破局呢？

????在多位受訪的業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“溝通”是其中一味“良方”?！皩?duì)于不交費(fèi)的業(yè)主，我們的做法是以溝通為主。”郭健敏表示，“催收之前，我們會(huì)去了解業(yè)主為什么不繳納物業(yè)費(fèi)。如果是服務(wù)讓業(yè)主覺得不滿意，那我們會(huì)從自身進(jìn)行提升改進(jìn)；如果是房屋質(zhì)量問題，那我們會(huì)配合業(yè)主一起與開發(fā)商協(xié)商解決；如果是鄰里關(guān)系問題，那我們也會(huì)相互協(xié)調(diào)，發(fā)揮好‘潤(rùn)滑劑’的作用。在溝通之下，不少業(yè)主都選擇交物業(yè)費(fèi)?！?/p>

????除溝通外，運(yùn)用法律武器被物業(yè)企業(yè)看作是不得已而為之的手段。多位受訪的業(yè)內(nèi)人士坦言，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于故意長(zhǎng)時(shí)間拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司會(huì)選擇寄發(fā)催收函、向法院申請(qǐng)起訴等法律手段，來(lái)維護(hù)自身利益以及廣大及時(shí)交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益。

????廣東法大春秋律師事務(wù)所律師林智勇表示，根據(jù)民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物管費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已按約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物管費(fèi)。

????在制度上創(chuàng)新，這也是破局之舉。黃華新提到，目前，我國(guó)物業(yè)管理多實(shí)行包干制，物業(yè)費(fèi)打包結(jié)算，物業(yè)公司自負(fù)盈虧。而在香港等地，物業(yè)管理施行酬金制，該模式下，將預(yù)收的物業(yè)費(fèi)按約定比例提取酬金支付給物業(yè)公司，剩余的用于物業(yè)服務(wù)支出，結(jié)余或者不足都由業(yè)主享有或承擔(dān)。這種模式對(duì)物業(yè)企業(yè)有激勵(lì)作用，企業(yè)只有通過(guò)多服務(wù)、多去幫助群眾解決問題，才能獲得業(yè)主的滿意，才能收到物業(yè)費(fèi)，以達(dá)到良性循環(huán)。他建議，政府可以探索試點(diǎn)物業(yè)管理酬金制改革，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)共治共管共享。

????林慧光表示，破局需要各方的共同努力。從業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，業(yè)主要樹立“物業(yè)服務(wù)是一種消費(fèi)”的理念。物業(yè)企業(yè)提供了服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該交納相應(yīng)的費(fèi)用。從物業(yè)企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，努力提高服務(wù)質(zhì)量。從監(jiān)管部門的角度來(lái)說(shuō)，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管，以提升整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平。