部分開發(fā)商對車位進(jìn)行大力促銷。
車位促銷海報張貼在顯眼區(qū)域。
????相較于我市每個標(biāo)準(zhǔn)車位的均價約為15萬元，該小區(qū)小車車位的價格相當(dāng)于“白菜價”。無獨有偶，近年來，市區(qū)小區(qū)車位降價促銷屢見不鮮，有的“買一送一”，有的“半價促銷”，有的“直降10萬元”，有的“1.8萬元即可買到人防小車車位和兩個摩托車車位”。
????為什么多個樓盤都對車位打折促銷？我市樓盤車位價格究竟在什么區(qū)間？對此，本報記者進(jìn)行深入采訪。
????文/圖 江門日報記者 李銀換
????現(xiàn)象
????部分小區(qū)車位促銷力度大
????“車位賣出‘白菜價’，趕緊去搶購！”在看到小區(qū)車位降價促銷的消息后，蓬江區(qū)江僑路一項目業(yè)主李女士激動地說。
????11月上旬，李女士所住的小區(qū)推出車位促銷活動，人防迷你車位僅需約1.5萬元，產(chǎn)權(quán)車位僅需約2.5萬元，人防子母車位約2.9萬元，產(chǎn)權(quán)子母車位約6.5萬元，清貨車位有30多個。不過，參與促銷的大部分車位位置較偏，存在單邊靠墻、難掉頭、難入位等問題。
????無獨有偶，在10月28日，蓬江區(qū)甘化板塊一項目也推出車位促銷活動，一個人防車位和兩個摩托車車位只需1.8萬元，吸引大批業(yè)主一早排隊認(rèn)購。據(jù)了解，該項目于2018年9月首次進(jìn)行車位銷售，至今已過去4年。
????記者留意到，近幾年，市區(qū)推出車位打折促銷活動的樓盤不在少數(shù)。比如今年5月，江海區(qū)帕佳圖尚品人防車位“半價促銷”，因為促銷力度大，價格便宜，當(dāng)時還引起了一波搶購潮。6月，開發(fā)商又推出車位“買一送一”，即“買人防車位送摩托車車位”的促銷優(yōu)惠。參與促銷的人防車位折后價格為44455元至71165元。以EX001車位為例，原價135072元，優(yōu)惠價67536元，相當(dāng)于打了五折。
????2021年10月，新會碧桂園新仕界也進(jìn)行了車位促銷，負(fù)一層產(chǎn)權(quán)小車車位只需4.8萬元，負(fù)二層產(chǎn)權(quán)小車車位低至3.9萬元。摩托車車位最低2700元，人防車位低至1.5萬—3.3萬元。
????追溯到更早的2019年，方直瓏湖灣車位團(tuán)購發(fā)售，三重優(yōu)惠疊加后，每個標(biāo)準(zhǔn)車位最高直減10萬元，這在當(dāng)時引起了轟動，有業(yè)內(nèi)人士表示：“這應(yīng)該是10多年來江門市區(qū)首次出現(xiàn)如此大幅度的車位降價現(xiàn)象。”優(yōu)惠后，負(fù)一層車位只需8萬—9萬元左右，購買子母車位只需13萬—15萬元左右，購買負(fù)二層車位只需7萬元左右。
????除了小車車位甩賣外，近期更有小區(qū)推出負(fù)二層20個車位出租，月租金僅68元/月。
????“近幾年，車位促銷已不再是新鮮事了。”江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長楊東卉認(rèn)為，車位降價促銷，對于剛需購房者來說也是“撿便宜”。
????探因
????開發(fā)商為清尾貨大力促銷
????記者留意到，推出車位促銷的項目，一般是住宅已售罄數(shù)年的次新小區(qū)，促銷車位的位置通常較“偏”，且數(shù)量不多。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析，車位的價格一般與小區(qū)的定位以及車位配比有關(guān)。如果小區(qū)車位供不應(yīng)求，自然一位難求，價格較高。而江門目前大多項目定位以剛需或剛改為主，車位配比較為充足，且對于很多業(yè)主來說，住宅是主項，車位只是提升便利度的附屬品，并非剛需。同時，車位目標(biāo)人群狹窄，目前新區(qū)樓盤入住率不高，車位需求自然有限，價格會有所松動。
????“值得一提的是，近期車位促銷力度較大的項目均是已交房多年，中途已多次進(jìn)行車位促銷，本次有樓盤車位價格‘打骨折’更多是清尾貨?！睆堟?zhèn)蘭說。
????記者從相關(guān)部門了解到，根據(jù)《廣東省定價目錄（2018年版）》，車位銷售價格沒有列入政府定價目錄，實行市場調(diào)節(jié)價，我市產(chǎn)權(quán)車位銷售價格實行屬地備案制度，開發(fā)商銷售車位只需到屬地發(fā)改部門備案，銷售價格不得超過備案價格。
????至于車位出租價格，根據(jù)《關(guān)于放開住宅小區(qū)、商業(yè)配套、露天停車場停車保管服務(wù)收費等有關(guān)問題的通知》，自2015年8月15日起，住宅小區(qū)的停車收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營者與業(yè)主或使用人，通過合同或其他方式約定。
????在車位降價促銷的背后，還隱藏著更深層次的原因，那就是車位去化不容易。
????市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長葉澤權(quán)告訴記者，總體來看，新樓盤首期車位銷售去化在二至四成，車位銷售并不是特別理想。
????根據(jù)市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會此前對江門市區(qū)住宅小區(qū)車位調(diào)查統(tǒng)計，市區(qū)多個小區(qū)產(chǎn)權(quán)車位平均空置率約為36.4%，人防車位空置率約為62.99%。
????張鎮(zhèn)蘭提到，在目前市場情況下，開發(fā)商對資金有較大需求，通過車位打折降價來促進(jìn)銷售也可以幫助回籠資金。
????明源數(shù)字營銷院專家柯凱麗坦言，車位去化一直是房地產(chǎn)行業(yè)的難點。許多開發(fā)商賣完住宅，但車位庫存卻居高不下，這不僅占用大量流動資金，而且也不利于項目利潤及時結(jié)轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在，房企普遍現(xiàn)金流緊張，車位這類滯重資產(chǎn)回收資金，就顯得格外重要。
????探討
????車位是否將迎來一波“降價促銷潮”？
????“反正車位都會降價促銷，那等降價再買了。”在看到有的項目推出特價車位后，市民李先生說道。
????那么，市區(qū)樓盤的車位是否將迎來一波“降價促銷潮”？
????對此，記者綜合市房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理信息中心項目車位備案價格、市房協(xié)調(diào)查數(shù)據(jù)，梳理市區(qū)熱門樓盤車位價格時發(fā)現(xiàn)，市區(qū)產(chǎn)權(quán)小車車位價格普遍在8萬—24萬元不等。
????江門市發(fā)展和改革局價格科相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，江門的車位價格近年來相對穩(wěn)定，相對珠三角其他城市便宜不少。目前，每個標(biāo)準(zhǔn)車位的均價約為15萬元。
????裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳認(rèn)為，這對市場影響不大?！懊總€項目的車位銷售情況都不盡相同，建議有條件的市民可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件選購車位，車位早買早享受”。李艷芳說。
????一邊廂，是住宅早已售罄的項目推出車位降價促銷；另一邊廂，則是剛交付的新小區(qū)首次進(jìn)行車位銷售。
????9月，保利中心進(jìn)行車位銷售，產(chǎn)權(quán)小車車位在17.5萬—25.5萬元之間。
????11月初，越秀濱江華悅發(fā)布公告稱，小車車位均價為18.8萬元，租賃小車車位每月600元，租賃摩托車車位每月100元，計劃將于12月23日至30日，以公開搖號/抽簽/線上開盤的方式進(jìn)行首次銷售和出租。
????11月15日，駿景灣領(lǐng)峰首次對業(yè)主銷售/租賃車位，其中，小車車位均價為18.7萬元，租賃小車車位每月500元，租賃摩托車車位每月100元。
????由此可見，目前在售的新樓盤車位銷售價格并未因個別項目車位促銷而產(chǎn)生明顯的影響。對此，張鎮(zhèn)蘭表示，車位購買有其地域特性，個別項目車位促銷對整個車位市場的影響相對有限。
????“其他小區(qū)小車車位只要1萬多元，而我們小區(qū)卻要十多萬元，真不知道值不值得買?！彬E景灣領(lǐng)峰業(yè)主李先生說。
????在談是否值得買車位前，不妨先來了解下車位的建造成本。
????廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會監(jiān)事、廣東駿賢集團(tuán)有限公司董事長馮錦麟表示，很多人認(rèn)為一個小車位賣10多萬元太貴了，以為開發(fā)商利潤很高。其實，雖然每個小車位標(biāo)線內(nèi)的建筑面積一般不足10平方米，但開發(fā)商需要投資建設(shè)車庫車道及車庫的墻柱等，一個小車位的建筑面積通常達(dá)35平方米（甚至達(dá)40平方米）。
????馮錦麟算了一筆賬，如果按每個小車位建筑面積35平方米，以投資成本（不含稅）每平方米3500元計算，成本約12.25萬元?？梢哉f，開發(fā)商投資建設(shè)小車位成本很高，基本是沒有利潤（甚至?xí)澅荆┑摹?/p>
????葉澤權(quán)對此持相同看法，他表示，很多住宅小區(qū)建造地下二層車庫，雖然負(fù)二層車位價格往往比負(fù)一層便宜，但實際上負(fù)二層建造成本比負(fù)一層的更高。一個車位的建設(shè)成本往往需要10萬—11萬元，車位的投資回報不高，不少項目的利潤都壓在車位上。
????楊東卉表示，相比起周邊城市，江門小區(qū)的車位其實不算太貴。另外，購買產(chǎn)權(quán)車位除了長期有固定停車位外，也是抵抗通貨膨脹的好方法，買產(chǎn)權(quán)車位，還相當(dāng)于買了一個固定資產(chǎn)。
????專家聲音
????做好差異化定價
????用價格助力去化
????對于房企來說，車位去化是難點，也是痛點。那么，如何才能加速車位去化呢？對此，明源數(shù)字營銷院專家柯凱麗提出了幾點建議：
????一、重視車位展示，使用新工具。很多項目車位展示還停留在2D時代，用簡單的平面圖去講解車位。項目可考慮提升更新工具來破解這一難題。目前已經(jīng)有3D車位可視化系統(tǒng)，可幫助解決停車場全景以及車位尺寸可視化的問題，打破時空限制，在住宅銷售階段便可提前銷售車位。
????二、抓住車位去化峰值期，加強(qiáng)去化效果。車位去化有三個很明顯的峰值，住宅首開、住宅交付前后、入住率在70%—80%左右，抓住這三個峰值集中去化，效率更高。
????三、主動造節(jié)，集中推售。有許多標(biāo)桿房企，龍湖、萬科、招商等都開始用造節(jié)推進(jìn)車位去化。統(tǒng)計顯示，在同一個區(qū)域兩個相似項目的全年去化走勢圖，有做周期性集中推售的去化效率往往比直接銷售銷量高。
????四、做好差異化定價，用價格助力去化。關(guān)于車位定價，早期大多采取一口價的制定方式。只要保證整盤利潤率不變，一口價確實方便，但后期會出現(xiàn)好車位提前賣完，差的車位反而更貴、更難賣的問題，所以要結(jié)合車位的分類做好差異化定價。
