→濱江新區(qū)豬乸環(huán)地塊航拍圖。
濱江大道旁地塊實(shí)景圖。
????11月3日上午，江門(mén)江發(fā)置業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“江發(fā)置業(yè)”）以總價(jià)約10.7億元競(jìng)得位于蓬江區(qū)濱江新區(qū)豬乸環(huán)一宗商住用地，折合樓面地價(jià)約4800元/平方米。值得一提的是，該宗商住用地素質(zhì)高，可直望高爾夫球場(chǎng)，周邊居住氛圍濃厚，配套成熟，或?qū)⒊蔀?023年樓市風(fēng)向標(biāo)。????文/圖 江門(mén)日?qǐng)?bào)記者 李銀換
????地塊素質(zhì)較高，可直望高爾夫景觀
????據(jù)悉，該宗商住用地建設(shè)用地面積103918.15平方米，起拍價(jià)約10.7億元，折合樓面地價(jià)約4800元/平方米，由江發(fā)置業(yè)以底價(jià)成交。該地塊最大容積率2.15，是近年來(lái)土拍市場(chǎng)中較低的容積率，可打造高端住宅小區(qū)，樓面建筑密度≤30%，綠地率≥30%。
????根據(jù)規(guī)劃，地塊要求配建幼兒園1所（含托幼設(shè)施），需在獨(dú)立用地建設(shè)且滿足幼兒園設(shè)計(jì)規(guī)范要求，用地面積5240平方米，建筑面積不少于5004平方米，建成后無(wú)償移交政府。
????從位置來(lái)看，地塊位于高爾夫球場(chǎng)西北側(cè)，處于濱江新區(qū)啟動(dòng)區(qū)，鄰近江僑路、華泰路、濱江大道等重要路網(wǎng)。周邊有珠江御景山莊、灝昌園、五邑錦繡豪庭、上城鉑雍匯等住宅小區(qū)，居住氣氛成熟，生活、休閑娛樂(lè)、教育、商業(yè)配套齊備。
????地塊周邊在售樓盤(pán)有建發(fā)玖云府、萬(wàn)科金域華府、蒲葵之夢(mèng)·天心、博學(xué)名苑、濱江和院等。產(chǎn)品方面，涵蓋小高層、疊墅、大平層、洋房等，針對(duì)客群以剛改、改善型為主，在售均價(jià)約1.05—2.1萬(wàn)元/平方米。
????在美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭看來(lái)，地塊面積較大，形狀相對(duì)規(guī)整，便于規(guī)劃；地塊毗鄰高爾夫，擁有一線高爾夫景觀，周邊已有多個(gè)成熟高端小區(qū)環(huán)繞，居住氛圍濃厚，旺中帶靜。地塊整體素質(zhì)較為優(yōu)越，是該板塊內(nèi)不可多得的靚地。最終該宗靚地以4800元/平方米的樓面地價(jià)成交，性價(jià)比較高，后期利潤(rùn)空間較大。
????江門(mén)市中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉認(rèn)為這宗靚地能成功出讓是意料之內(nèi)，她表示，該宗地塊位置好，起拍價(jià)低，且有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，對(duì)房企極具吸引力。
????或?qū)⑴c房企合作開(kāi)發(fā)
????記者通過(guò)愛(ài)企查了解到，江發(fā)置業(yè)是江門(mén)市融匯置業(yè)投資有限公司的子公司，為江門(mén)發(fā)展集團(tuán)旗下公司。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，此次江發(fā)置業(yè)拿地后，或?qū)⑴c房企合作開(kāi)發(fā)。
????縱觀全國(guó)范圍內(nèi)多個(gè)新項(xiàng)目，不少項(xiàng)目都采取了“房企+房企”強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式來(lái)打造，在江門(mén)同樣如此，比如越秀濱江盛悅、濱江中交·悅山湖、新城博富領(lǐng)會(huì)國(guó)際、大華博富御潭江等。
????楊東卉表示，該宗地塊面積大，可規(guī)劃設(shè)計(jì)空間大，可以建設(shè)一個(gè)中高端大型社區(qū)，或?qū)⒋蛟斓蛯痈叨俗≌?、大平層等產(chǎn)品，這宗商住用地或?qū)⒊蔀?023年江門(mén)樓市風(fēng)向標(biāo)。預(yù)計(jì)江發(fā)置業(yè)將尋找實(shí)力房企合作開(kāi)發(fā)，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。
????張鎮(zhèn)蘭表示，根據(jù)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，地塊規(guī)模大，形狀相對(duì)規(guī)則，且容積率最高僅為2.15，在產(chǎn)品規(guī)劃上大概率會(huì)采用“高低配”的開(kāi)發(fā)模式，加上地段和景觀優(yōu)勢(shì)，該地塊極具打造豪宅產(chǎn)品的潛力，期待有相關(guān)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房企加入，打造江門(mén)的標(biāo)桿豪宅產(chǎn)品。
????“越是市場(chǎng)艱難的時(shí)候，越能體現(xiàn)本地房企的價(jià)值?！睆堟?zhèn)蘭表示，基于對(duì)本地客戶的深入了解和產(chǎn)品的迭代升級(jí)，有實(shí)力的本土房企或才是大浪淘沙后的“金子”。對(duì)于當(dāng)前的土拍市場(chǎng)，品牌大房企再次回歸一二線城市，逐步退出三四線城市。但是三四線本地市場(chǎng)的需求仍是需要承接的，對(duì)于江門(mén)而言，本土房企或許再次迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
????接下來(lái)，市區(qū)還有多宗靚地待出讓?zhuān)热鐬I江新區(qū)鴻飛路與陳垣路交會(huì)處東北側(cè)地段地塊，江海區(qū)兩宗需配建學(xué)校的商住用地，濱江大道旁、嶺江一品南側(cè)地塊等，地塊綜合素質(zhì)較高。
????對(duì)此，張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，臨近年底，市區(qū)推出多宗靚地，且部分地塊起拍價(jià)具有一定吸引力，為當(dāng)前土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的導(dǎo)向。地塊方面，嶺江一品南側(cè)地塊擁有高爾夫和西江雙景觀，且周邊配套較為成熟，相信會(huì)吸引房企的目光。
????□相關(guān)新聞
????濱江大道旁一線望江地塊掛牌
????約5.17億元起拍
????江門(mén)日?qǐng)?bào)訊 （文/圖 記者/李銀換）近日，蓬江區(qū)濱江新區(qū)一宗望江靚地掛牌，地塊位于濱江大道西側(cè)、嶺江一品華府以南地段，出讓建設(shè)用地面積39751.55平方米，起拍總價(jià)約5.17億元，折合樓面地價(jià)約5200元/平方米，將于12月2日10時(shí)開(kāi)始競(jìng)拍。
????根據(jù)規(guī)劃，地塊容積率2.2—2.5，總計(jì)算容積率建筑面積87459—99385平方米。同時(shí)，需配建建筑面積不少于1160平方米的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，須無(wú)償移交政府。值得一提的是，若本地塊與南側(cè)商住地塊為同一競(jìng)得人，兩地塊可統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌配套設(shè)施以及地下車(chē)庫(kù)的建設(shè)，并且可建設(shè)人行天橋與南側(cè)商住地塊連接。也就是說(shuō)，該地塊南側(cè)商住地塊或許將于不久之后掛牌。
????從位置上來(lái)看，該地塊鄰近濱江大道，從實(shí)景航拍來(lái)看，西江景觀一覽無(wú)遺，且西靠豐樂(lè)路，去年豐樂(lè)路北延線鵝公山隧道已開(kāi)通，與豐泰路相連接，可直通江僑路，交通便利。
????教育方面，目前地塊北側(cè)的嶺江一品納入了紫茶小學(xué)濱江校區(qū)、紫茶中學(xué)濱江校區(qū)的招生地段范圍。目前，地塊周邊已有多個(gè)大型小區(qū)交樓入住，居住氛圍濃厚?，F(xiàn)時(shí)，地塊周邊主要為奧園外灘、嶺江一品、凱城一品、越秀天悅星院、珠江御景山莊、灝昌園等成熟小區(qū)。在該地塊附近，同樣是望江靚地，去年由濱江建設(shè)拿下，后招標(biāo)引入綠城為項(xiàng)目全程代建管理的綠城望江地塊項(xiàng)目，有望明年入市。
