我市改善型住房需求不斷增加，房企結(jié)合購房者的需求推出多樣化產(chǎn)品。
改善型戶型越來越受購房者青睞。
????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“賣一買一”退個稅刺激改善型住房需求釋放，部分改善型置業(yè)將降低成本，能階段性帶動有意愿換房客戶的需求。
????在新政的背后，是我市改善型住房需求的不斷增加。根據(jù)江門市建設(shè)工程造價和房地產(chǎn)監(jiān)測中心組織的我市今年第四季度購房意愿調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，62.8%的購房需求為改善型需求，包括新增購買第二套住房、先買后賣、先賣后買，以及新增購買第三套住房或以上。
????那么，江門是否正在迎來改善需求增長的結(jié)構(gòu)性行情？對此，記者進(jìn)行深入采訪。
????文/圖 江門日報記者 李銀換
????新政 “賣一買一”退個稅降低置業(yè)成本
????“我想把小房子賣掉，再買一套大房子?！睆氖路康禺a(chǎn)中介工作的阿東最近把置換房子提上日程。
????而觸動他的就是最近實(shí)施的新政——“賣一買一”退個稅以及利率下調(diào)。
????“現(xiàn)在房價相比起幾年前便宜了不少，再加上利好政策不斷，比如利率下調(diào)，前幾年房貸利率要5%以上，現(xiàn)在只要我還清房貸，就能享受首套房優(yōu)惠利率，只要3.9%左右，疊加‘賣一買一’退個稅，算下來可以省十萬八萬元?！卑|算了一筆賬。
????那么，在江門“賣一買一”退個稅，能省多少錢呢？以首套房建筑面積92平方米來計算，稅率為1.5%，房屋總價為90萬元。若在限定時間內(nèi)，再購買建筑面積大于92平方米的房子，“賣一買一”退個稅可退約1.35萬元。
????“賣一買一”退個稅優(yōu)惠政策，被業(yè)內(nèi)看作是對改善型購房的支持，政策風(fēng)吹向改善需求。
????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊認(rèn)為，“賣一買一”退個稅政策明顯針對具有換房意愿的特定人群，對于有改善需求，但仍猶豫觀望的置業(yè)者，有較強(qiáng)的觸動。新政實(shí)施有助降低改善性置業(yè)的成本，加快房屋流轉(zhuǎn)速度。
????在江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長楊東卉看來，“賣一買一”退個稅政策或能階段性帶動本有意愿換房客戶的需求，對于促進(jìn)市場交易有積極作用。
????在國家出臺“賣一買一”退個稅新政前，市住建局已針對我市“賣一買一”情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)研。據(jù)統(tǒng)計，今年1—9月全市“先賣后買”的置業(yè)者約有500人次，成交占比雖不高，但也反映出我市改善型置業(yè)者有“賣一買一”的需求，新政利好這部分群體。
????觀察 我市改善型住房需求不斷增多
????在堅持“房住不炒”的定位下，我市“因城施策”，在多項利好政策推動下釋放積極信號，剛需、改善型購房者的信心正在恢復(fù)。
????觀察江門房地產(chǎn)市場不難發(fā)現(xiàn)，近年來，改善型住房需求正不斷增多。
????市住建局的數(shù)據(jù)顯示，近年來，我市90—120平方米之間的剛需戶型依然是主流，其中2021年成交占比57%；而120—140平方米，以及140平方米以上的大戶型占比也呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢，其中，2021年成交占比合計為25%。
????不僅戶型成交結(jié)構(gòu)變化凸顯我市改善型住房需求的增加，我市市民購房意愿也同樣如此。根據(jù)我市第四季度購房意愿調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，62.8%的購房需求為改善型需求，包括新增購買第二套住房、先買后賣、先賣后買以及新增購買第三套住房或以上。而第一次購買住房的占37.2%。
????“自2021年以來，改善型購房需求明顯增加，從我們收集的數(shù)據(jù)來看，建筑面積120平方米以上的戶型相對熱銷，而且價格相對較高。”鄧桐燊表示。
????在需求端增加以及供應(yīng)量有限的情況下，我市120平方米及以上的中大戶型價格堅挺。
????記者梳理了蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)共19個熱門樓盤同一樓棟同一層樓不同戶型的備案單價（以16樓為例），發(fā)現(xiàn)其中14個樓盤建筑面積越大的戶型單價越高，占比約73.7%；建筑面積小比建筑面積大的單價高的只有3個，占比約15.8%?？偟膩砜矗?20—144平方米中大戶型的單價比120平方米以下小戶型的高。
????同一幢同一層住宅，中大戶型的單價往往比小戶型的貴1000元/平方米，有的甚至貴2000多元/平方米。比如中國鐵建·鐵建城9棟16樓，121平方米備案單價約13696元/平方米，142平方米備案單價約14934元/平方米，92平方米備案單價約12460元/平方米，小戶型與中大戶型相比，單價相差1000—2500元/平方米。
????盡管中大戶型單價高，但銷售情況較理想。記者查詢江門市房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理信息平臺發(fā)現(xiàn)，以美的遠(yuǎn)洋云著6幢為例，143平方米戶型去化理想，去化率為62%，105平方米戶型去化率為8%；中國鐵建·鐵建城9棟121平方米戶型去化率為46%，142平方米戶型去化率為31%，92平方米戶型去化率為37%。
????龍光龍湖雙龍?zhí)熘嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示：“我們項目小戶型和中大戶型的成交大概是‘五五開’，成交都很不錯，剛需是市場的主流，但剛改和改善型客戶都在不斷增加，在產(chǎn)品設(shè)計上我們也會兼顧客戶的需求。”
????預(yù)測 回穩(wěn)是第四季度江門樓市主調(diào)
????碧桂園濱江灣是市區(qū)改善型項目，項目規(guī)劃共1875戶，在產(chǎn)品規(guī)劃上，兼顧剛需、剛改以及改善型購房需求，其中，今年推出建筑面積約235、346平方米的“大平層”產(chǎn)品，銷售情況較理想。
????為什么江門改善型住房需求逐漸增多？
????碧桂園濱江灣營銷總監(jiān)李穎表示，今年5月31日江門樓市新政暫停實(shí)施限購政策，適時解決了客戶的首付限制等問題，釋放了較多“大平層”客戶的購房潛力。除了“大平層”產(chǎn)品外，越來越多置業(yè)者選擇中大戶型的產(chǎn)品，這也從側(cè)面反映出江門改善型購房需求增多。
????美智地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析，當(dāng)前市場在宏觀調(diào)控下逐漸走向平穩(wěn)，房地產(chǎn)的投資屬性逐步削弱時，價格回歸理性、總價下降。不少購房者用原來只能買小戶型的首付資金，現(xiàn)在可考慮購買中大戶型，加上二孩、三孩等政策的實(shí)施，購房者在置業(yè)時會有所考慮中大戶型，因此本身就擁有不錯資源的中大戶型，在現(xiàn)階段更容易獲得購房者的關(guān)注。
????在楊東卉看來，改善型住房需求的增多，主要有三方面的原因：一是如今人們對居住環(huán)境有更高的要求。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，購房者不再簡單滿足于“一宅一生”，對產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的“好宅”需求增大。二是隨著國家政策的出臺，樓市價格回歸理性。同時，房貸利率的降低、限購政策的放松、“賣一買一”等政策的出臺，使得購房成本進(jìn)一步降低，減輕市民的購房壓力。三是優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)保值能力強(qiáng)。
????“二孩、三孩政策的影響逐漸顯現(xiàn)，改善型客戶對于空間要求更大。”鄧桐燊認(rèn)為，隨著市場購買力的變化，中大戶型成為熱銷戶型。未來房地產(chǎn)市場，中大戶型依舊會是市場的核心競爭力。
????那么，江門是否正在迎來改善需求增長的結(jié)構(gòu)性行情？第四季度樓市將怎么走？
????楊東卉認(rèn)為，在“房住不炒”的定位下，目前江門住房消費(fèi)以剛需型和改善型為主。未來，隨著人們對美好生活的不斷追求，將使得新房市場進(jìn)一步偏向于改善型產(chǎn)品?？傮w來看，近期政策頻率和力度，已經(jīng)達(dá)到空前態(tài)勢，預(yù)計其對市場的拉動效應(yīng)，在第四季度會有相對較好的效果。
????鄧桐燊認(rèn)為，回穩(wěn)是第四季度的主調(diào)，當(dāng)前政策底已經(jīng)出現(xiàn)，市場底已經(jīng)不遠(yuǎn)，現(xiàn)在是買房不錯的時機(jī)。
