“帶押過戶”利好二手房市場(chǎng)。
實(shí)施“帶押過戶”，買賣雙方無需再高成本拆借“過橋資金”。
????今年8月以來，全國(guó)十多個(gè)城市推出“帶押過戶”新模式，在業(yè)內(nèi)引起高度關(guān)注。????9月底，市住建局、市自然資源局等七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于探索實(shí)施二手房“帶押過戶”服務(wù)模式的通知》，試點(diǎn)推行以抵押登記變更為主要特點(diǎn)的同行間二手房“帶押過戶”辦理流程。
????記者從市不動(dòng)產(chǎn)登記中心了解到，江門已率先于2021年實(shí)施二手房“帶押過戶”，至今我市共辦理了多宗工業(yè)廠房和商品房帶抵押轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)。
????二手房“帶押過戶”能否激活我市二手房市場(chǎng)？對(duì)此，記者進(jìn)行了采訪。
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換
????新政
????我市率先實(shí)施“帶押過戶”模式
????在2021年，我市已在全國(guó)率先推出了“帶押過戶”模式。
????市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，民法典實(shí)施前，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，帶抵押財(cái)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，此項(xiàng)規(guī)定給帶抵押的二手房屋交易造成一定的障礙。2021年1月實(shí)施的民法典打破了上述限制，按照規(guī)定，抵押期間，帶抵押財(cái)產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人約定禁止或限制轉(zhuǎn)移的除外。
????為進(jìn)一步優(yōu)化二手房交易市場(chǎng)，提升商品房交易、不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)效率，提高人民群眾辦事的便利度和滿意度，2021年，江門市自然資源局充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，率先貫徹落實(shí)民法典，積極探索既能保障抵押權(quán)人利益，又能適應(yīng)本市現(xiàn)狀、符合群眾需求的帶抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的“新登記模式”，進(jìn)一步深化“不動(dòng)產(chǎn)+金融服務(wù)”體系建設(shè)。
????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊向記者介紹，傳統(tǒng)的二手房交易流程是用賣家自有款項(xiàng)還清房貸或者由買家的購(gòu)房款墊付未結(jié)清房貸來實(shí)現(xiàn)“解押過戶”。
????“帶押過戶”是指帶著抵押過戶，即在原抵押存在的情況下仍然可以辦理房屋的過戶，將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買方，把解除抵押放到了最后環(huán)節(jié)。
????市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以往賣方想轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，須保證該不動(dòng)產(chǎn)在無抵押、無查封的狀態(tài)才可以轉(zhuǎn)讓，我市大多數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)都存在著按揭（抵押）的狀態(tài)，如想轉(zhuǎn)讓的話，需注銷原抵押登記。要注銷原抵押登記的話，需自籌資金或由買方先支付首期款給賣方，賣方用首期款作為提前還貸的資金（如果自有資金不足的，需向小額貸款公司借貸）向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€清借（貸）款。
????利好
????無須再高成本拆借“過橋資金”
????李先生與其父母是蓬江區(qū)一套房子原權(quán)利人，后來李先生的母親去世，房子由李先生和其父親繼承。由于房子存在抵押登記，在“帶押過戶”實(shí)施前，繼承人需先與抵押權(quán)人（銀行）結(jié)清貸款，辦理抵押注銷登記后，申請(qǐng)辦理繼承登記。而繼承人往往是不能籌集相應(yīng)的資金一次性結(jié)清貸款，這造成不能辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的業(yè)務(wù)。
????得益于“帶押過戶”新模式的實(shí)施，今年６月，李先生在不需要向銀行申請(qǐng)結(jié)清貸款的狀態(tài)下，只需提交與抵押權(quán)人簽訂抵押變更合同及繼承不動(dòng)產(chǎn)的材料就成功辦理了不動(dòng)產(chǎn)的繼承登記業(yè)務(wù)。李先生表示，這一新模式方便了他們，也大大減輕了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
????“‘帶押過戶’大大減輕了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)！”今年9月，一企業(yè)購(gòu)買蓬江區(qū)建設(shè)路一工業(yè)廠房時(shí)，賣方在不需要向銀行申請(qǐng)結(jié)清貸款的狀態(tài)下，只需提交抵押權(quán)人的《同意函》《抵押變更合同》及買賣雙方的轉(zhuǎn)移登記材料就成功辦理了該廠房的二手房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)。
????“在買賣二手房時(shí)，如果雙方資金均不足的，就要向機(jī)構(gòu)借錢‘過橋’?！编囃鲅a(bǔ)充道，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生成千上萬元的“過橋”費(fèi)，借用的時(shí)間越長(zhǎng)，產(chǎn)生的費(fèi)用自然會(huì)越多。
????在鄧桐燊看來，“帶押過戶”政策有利于活躍市場(chǎng)，對(duì)買方、賣方、銀行能帶來三重利好。對(duì)賣方來說，可減少籌資的手續(xù)和時(shí)間，以及籌資的“過橋”利息，降低了風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)買方來說，可鎖定房屋，避免一房多賣的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)銀行來說，有利于鎖定貸款。
????江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉表示，實(shí)施“帶押過戶”，“過橋資金”壓力減輕，實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接，可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)，縮短了交易的周期，有利于二手房交易流轉(zhuǎn)。
????“‘帶押過戶’有利于降低風(fēng)險(xiǎn)及成本，激發(fā)市場(chǎng)活力?！笔胁粍?dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
????建議
????需提高執(zhí)行力度
????新模式實(shí)施一年多以來，至今我市辦理了多宗帶抵押轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，但總體數(shù)量不算多。從執(zhí)行情況來看，政策效果尚未完全顯現(xiàn)。
????據(jù)鄧桐燊觀察，目前該項(xiàng)業(yè)務(wù)還沒能推開，一方面，是由于宣傳推廣力度不足；另一方面，“帶押過戶”只能同行轉(zhuǎn)同行，也就是說買賣雙方的房貸銀行為同一家，適用性不強(qiáng)。
????楊東卉表示，目前，在江門能申請(qǐng)“帶押過戶”的銀行不多，大多數(shù)銀行還是要還清房貸后才能審批過戶。
????業(yè)內(nèi)人士表示，具體買賣雙方如何協(xié)調(diào)銀行進(jìn)行操作，是該項(xiàng)政策在落實(shí)過程中面臨的較大問題。此外，“帶押過戶”單純依靠買賣雙方的信任很難落實(shí)到位，因此，公證機(jī)構(gòu)的相關(guān)介入顯得尤為重要。
????楊東卉建議，相關(guān)部門應(yīng)加大政府的宣傳力度，讓更多中介從業(yè)者、市民了解政策。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)與各大銀行的溝通，保證政策的落地成效。相信在各方的大力推動(dòng)下，“帶押過戶”才能真正激活二手房市場(chǎng)，對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。
????為積極推進(jìn)帶抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作，市自然資源局提前與銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，多次召集多家金融機(jī)構(gòu)召開座談會(huì)，調(diào)研了解金融機(jī)構(gòu)在開展該項(xiàng)工作中存在的思想顧慮、困難和問題，做好解釋工作，共同研究、解決問題，并指導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)做好是否允許帶抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓約定工作，為帶抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作的開展排除了障礙。
????接下來，市自然資源局將持續(xù)深化不動(dòng)產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)移登記的改革成效，充分利用信息化手段，繼續(xù)優(yōu)化登記辦理流程，在充分保障權(quán)利人利益的同時(shí)，促使抵押財(cái)產(chǎn)的流通更為便捷；另一方面，將與相關(guān)部門加大宣傳力度，提高辦事群眾、企業(yè)及銀行機(jī)構(gòu)的知曉度，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、增加稅收帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化我市營(yíng)商環(huán)境。
????市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下一步，市住建局將牽頭聯(lián)合相關(guān)部門，積極推行二手房“帶押過戶”服務(wù)模式，持續(xù)探索、優(yōu)化辦理流程，讓二手房交易更加安全、高效、便捷。
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????“帶押過戶”的辦理流程
????1、買賣雙方及抵押權(quán)人（銀行）提前簽訂抵押人變更三方協(xié)議。
????2、三方攜帶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、身份證明材料、企業(yè)委托材料等到不動(dòng)產(chǎn)登記中心簽訂買賣合同，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及抵押變更登記。通過組合登記，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)抵押人同時(shí)變更為新權(quán)利人，由新權(quán)利人承擔(dān)原權(quán)利人的抵押和還款義務(wù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)帶抵押轉(zhuǎn)移。
