“大平層”通常要具備獨(dú)特的景觀資源。
“大平層”通常擁有大空間。
????今年來，“大平層”變成高端住宅市場新寵。近段時(shí)間，碧桂園濱江灣、駿景灣濱江譽(yù)峰、美的樾山府、帕佳圖·嘉悅名都等“大平層”產(chǎn)品紛紛入市，使得“大平層”產(chǎn)品的熱度提升，吸引了購房者的眼球。據(jù)市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，建筑面積在144平方米以上的戶型2020年全市供應(yīng)量986套，占比1.5%，到2022年上半年供應(yīng)量就達(dá)到690套，占比提高至3.6%。
????日前出臺的《江門市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》中提到，市區(qū)要充分尊重居民改善型住房需求，引導(dǎo)市場供給一定比例的大戶型、高品質(zhì)住房。
????“大平層”作為開發(fā)商追求產(chǎn)品品質(zhì)的標(biāo)桿，也成了高端改善型群體追捧的新寵。
????文/圖 江門日報(bào)記者 李銀換
????“新”特點(diǎn)
??? “大平層”供應(yīng)量增加
????“現(xiàn)在市區(qū)的‘大平層’產(chǎn)品好像越來越多了?！笔忻裥⊙乓患胰讼霌Q套大房子，因此一直關(guān)注大戶型產(chǎn)品。
????今年以來，碧桂園濱江灣、駿景灣濱江譽(yù)峰、美的樾山府、海悅東晟陸續(xù)推出“大平層”產(chǎn)品，還有被“盤活”的帕佳圖·嘉悅名都推出“大平層”產(chǎn)品，多個項(xiàng)目集中加推“大平層”產(chǎn)品，讓這一稀缺產(chǎn)品受到了市場的關(guān)注。再加上去年，蒲葵之夢·天心、粵海城也推出了“大平層”產(chǎn)品……如今，市區(qū)推出“大平層”產(chǎn)品的項(xiàng)目從幾年前一年只有兩三個，到如今一年有七八個，供應(yīng)量有所增加。
????記者從市住建局了解到，建筑面積在144平方米以上的戶型，2020年全市供應(yīng)量986套，占比為1.5%，到2022年上半年，供應(yīng)量就達(dá)到690套，占比提高至3.6%。
????在很多人看來，“大平層”是指面積較大的平層住宅。記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，對于“大平層”業(yè)內(nèi)并沒有統(tǒng)一的定義，尤其是對面積段的劃分上，不同項(xiàng)目對“大平層”的面積段劃分也不盡相同。根據(jù)我市“豪宅線”和契稅稅率的規(guī)定，單套住房建筑面積在144平方米以上的已屬于豪華戶型。
????蒲葵之夢·天心項(xiàng)目代理公司江門市鼎堃房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理謝慕貞介紹，就蒲葵之夢·天心的戶型而言，168平方米以上的戶型比較符合“大平層”的定義。
????碧桂園濱江灣營銷總監(jiān)李穎表示，就該項(xiàng)目而言，“大平層”產(chǎn)品指200平方米以上的戶型，包括建筑面積約235、324平方米的產(chǎn)品。
????事實(shí)上，“大平層”不只是面積大。在美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭看來，“大平層”除了面積足夠大以外，還需要樓距和景觀視野的開闊，且位于城市繁華地段，社區(qū)配套豐富，生活和工作出行都方便快捷。業(yè)內(nèi)對于“大平層”的定義一般是稱其為“扁平化別墅”或“平墅”。
????謝慕貞表示，早期江門市場的“大平層”仍停留在比較初級的階段，比較單一的追求“大面積”“用材豪華”等硬性標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)階段逐步邁入追求居住享受，如對居住環(huán)境、自然景觀的高要求等。如今“大平層”產(chǎn)品逐漸走向更滿足業(yè)主精神內(nèi)核需求，提升業(yè)主社會圈、生活圈等精神層面的需求。
????一般來說，“大平層”需要具備都市核心地段、稀缺景觀資源、頂級城市配套等要素，通常占據(jù)項(xiàng)目的最佳位置。例如，碧桂園濱江灣“大平層”產(chǎn)品主打一線江景，蒲葵高爾夫“大平層”產(chǎn)品主打千畝高爾夫球場景觀等。
????“極高配的‘城市封面’地段、極稀缺的自然景觀資源、極致的產(chǎn)品打造。”李穎在談及濱江灣項(xiàng)目的“大平層”時(shí)，用了三個“極”來形容。她表示，要打造真正的優(yōu)質(zhì)“大平層”產(chǎn)品，需要滿足極其嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)，對房企實(shí)力及產(chǎn)品打造能力的要求都極高。
????“新”需求
??? “大平層”客戶以高凈值人群為主
????產(chǎn)品總是基于市場的需求而存在。
????回顧國內(nèi)“大平層”發(fā)展的歷史，其實(shí)時(shí)間并不長。2006年“限墅令”頒布，作為替代別墅的城市豪宅，“大平層”開始逐漸興起。
????而江門的“大平層”，在10多年前也已逐漸興起，如珠江帝景灣、越秀星匯名庭、鳳山水岸等項(xiàng)目均有“大平層”。近年來，市區(qū)推出“大平層”的項(xiàng)目增多了。
????談及“大平層”供應(yīng)增多的原因，江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長葉澤權(quán)認(rèn)為，在當(dāng)今房地產(chǎn)市場產(chǎn)品同質(zhì)化的背景下，部分項(xiàng)目為滿足高端人群的購房需求，而推出了“大平層”。
????“大平層”的興起和近幾年的疫情影響及樓市變化有關(guān)。疫情讓很多置業(yè)者重新審視自己的居住環(huán)境，加上隨著現(xiàn)在改善型置業(yè)者對于品質(zhì)、舒適度的需求更加強(qiáng)烈，“大平層”能帶來更強(qiáng)的空間感，而且對于房企來說，“大平層”相對不易受市場調(diào)整波動影響，相比普通住宅產(chǎn)品，仍保持較高的溢價(jià)能力。
????盡管“大平層”的供應(yīng)量有所增加，但實(shí)際上供應(yīng)占比還是很小的。
????以碧桂園濱江灣為例，項(xiàng)目規(guī)劃共1875戶，其中建筑面積約235平方米的產(chǎn)品僅有46套，324平方米的產(chǎn)品同樣僅有46套，占項(xiàng)目總住宅套數(shù)的比例不超過5%。
????稀缺而價(jià)貴，是商品經(jīng)濟(jì)的市場規(guī)律，在“大平層”上，同樣如此。
????記者在江門市房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理信息平臺查詢獲悉各項(xiàng)目“大平層”的備案平均單價(jià)，如駿景灣濱江譽(yù)峰為14959.44元/平方米（含裝修費(fèi)1947.55元/平方米）；碧桂園濱江灣為14985.96元/平方米（含裝修費(fèi)2796元/平方米）?！按笃綄印迸c同項(xiàng)目的其他面積段產(chǎn)品相比，一般有1000元至3000元/平方米的價(jià)格差。
????盡管“大平層”單價(jià)高，總價(jià)達(dá)兩三百萬元，有的甚至超五百萬元，但仍得到高端客戶的認(rèn)可。
????謝慕貞觀察到，“大平層”客戶以高凈值人群為主，如僑胞、港澳人士、優(yōu)秀企業(yè)家等對居住地段、居住品質(zhì)、社區(qū)圈層有高要求的客戶。
????據(jù)美智研究院監(jiān)測，碧桂園濱江灣235平方米的“大平層”，截至目前已網(wǎng)簽近八成，其余如駿景灣濱江譽(yù)峰、粵海城的“大平層”等網(wǎng)簽去化約三成。對于如此高單價(jià)、高總價(jià)的產(chǎn)品來說，整體表現(xiàn)尚可。
????記者向多個項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人了解到，目前在售“大平層”產(chǎn)品的銷售情況較理想?！拔覀兊摹笃綄印a(chǎn)品非常熱銷，特別是218、222平方米的平墅級‘大平層’產(chǎn)品，一經(jīng)推出就備受矚目，銷售情況理想?！敝x慕貞告訴記者。
????李穎表示，碧桂園濱江灣建筑面積約235平方米的產(chǎn)品5月推出市場，還未正式開售就已受到眾多高端客戶的關(guān)注，開盤當(dāng)天去化率超八成，5月底已基本售罄。目前已有眾多客戶在等待即將推出的346平方米全江景“大平層”。
????李穎還表示，“5·31”樓市新政暫停實(shí)施限購政策，適時(shí)解決了客戶的首付限制等問題，釋放了較多“大平層”客戶的購房潛力。
????“新”未來
??? 尊重居民改善型住房需求
????《江門市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》中提到，市區(qū)要充分尊重居民改善型住房需求，引導(dǎo)市場供給一定比例的大戶型、高品質(zhì)住房。
????除了目前在售的“大平層”外，未來，嘉華新都匯、鈞明歡樂世界等項(xiàng)目還將推出“大平層”，滿足中高端改善型住房需求。
????謝慕貞表示，優(yōu)質(zhì)“大平層”的先天要求比較高，核心地段、稀缺景觀、優(yōu)質(zhì)配套、社區(qū)氛圍等條件必不可少，并不是所有樓盤都適合打造“大平層”，優(yōu)質(zhì)“大平層”只會買少見少。
????李穎表示，“大平層”對房企的資源整合能力、項(xiàng)目的整體定位要求嚴(yán)苛，建造成本高昂。對客戶而言，購買的門檻也較高。因此，受這些條件的影響，供應(yīng)上來看不一定會放量。
????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，“大平層”集區(qū)位、景觀、配套資源于一身，從市場的反饋來看，取得了購房者的青睞，逐漸成為高端需求的新方向，因此，“大平層”將會成為江門豪宅未來的發(fā)展趨勢。
????關(guān)于“大平層”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨向，有業(yè)內(nèi)人士提出，“大平層”是城市頂奢的建筑，形象上有城市化、藝術(shù)品化的傾向，未來會朝生態(tài)性、科技性方向發(fā)展，同時(shí)還會在藝術(shù)性上有更多追求。
????在多位業(yè)內(nèi)人士看來，盡管未來“大平層”的供應(yīng)量未必越來越多，但隨著改善型置業(yè)需求日益增長，大面積產(chǎn)品的供應(yīng)量也隨著增加，大面積戶型在江門房地產(chǎn)市場上的成交占比將逐步提升。
