6月樓市企穩(wěn)回暖。
????7月11日，市住建局公布上半年江門樓市主要數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1—6月，全市一手住宅成交22854套，成交均價為8279元/平方米。在多位資深業(yè)內(nèi)人士看來，上半年江門樓市呈現(xiàn)出“先抑后揚”的狀態(tài)，一系列促消費、穩(wěn)經(jīng)濟的利好政策密集出臺，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
????文/圖 江門日報記者 陳祺偉 李銀換
????政策
????暖風頻吹 調(diào)控政策密集出臺
????2022年上半年，政策層面暖風不斷。
????中原地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年200個城市已出臺樓市松綁政策超460次，刷新歷史紀錄。對比2021年上半年全國發(fā)布了286次調(diào)控政策，2022年同期發(fā)布的調(diào)控政策數(shù)量同比上漲61%。
????江門市也打出政策“組合拳”，從階段性提高公積金貼息貸款額度，到派發(fā)3700萬元消費券，從優(yōu)化購房資格，到暫停限購，實施限售……我市全面支持合理住房需求釋放，釋放積極信號。
????從時間線上來看，今年江門樓市調(diào)控政策主要集中在3月、4月和5月。
????3月18日，我市實施階段性提高貼息貸款額度，職工可享受的貼息貸款額度和我市貼息貸款最高額度均上浮10%。其中，購買全裝修新建商品住房的，一個人申請首套房最高額度為36.3萬元。
????4月28日起，我市開啟2022江門夏季促消費活動，向在江門市購買新建商品住房并辦理合同網(wǎng)簽手續(xù)的前若干名購房人，按房屋建筑面積分檔發(fā)放9000套、總價值3700萬元的購房消費大禮包。
????4月29日，我市發(fā)布14項舉措穩(wěn)樓市，包括優(yōu)化購房資格、提升按揭貸款審批放款效率等。
????5月9日至6月30日，我市階段性提高碩士研究生以上學歷人才公積金貼息貸款額度，博士學歷職工個人申請最高額度45萬元。
????5月31日，我市發(fā)布重磅樓市新政，6月1日起，蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)會城暫停實行限購政策，實施限售政策，購房人須在辦理合同網(wǎng)簽滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。同日，我市發(fā)布《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》。支持企業(yè)階段性緩繳、支持緩繳企業(yè)職工提取和貸款、支持職工延遲還款、提高租住商品住房提取額度。
????在金融政策方面，我市房貸利率在今年上半年多次下調(diào)。1月，江門首套房貸利率高達5.6%；2月江門首套房貸利率低至5.4%；3月主流銀行首套房貸利率約為5.2%—5.4%；5月主流銀行首套房貸利率降至4.8%—5.1%；到6月，在暫停實行限購政策下，各商業(yè)銀行對限售區(qū)域商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例進行調(diào)整，首套房貸利率降至最低標準（4.25%），首套住房首付只需兩成。
????根據(jù)計算，利率和首付比例下調(diào)，能切實降低購房者的購房門檻和購房成本。以總價100萬元的房子為例，去年底首套房最低首付三成，即30萬元，房貸利率為5.8%，以30年等額本息來計算，月供約4107元；如今，首套房最低首付兩成，房貸利率低至4.25%，月供約3936元。也就是說，相較于去年底，現(xiàn)在買房不僅首付能少付一成，月供也減少了，購房者的購房門檻和購房成本減輕。
????江門市房地產(chǎn)中介服務行業(yè)協(xié)會會長、裕隆基地產(chǎn)總經(jīng)理楊東卉分析，在多重政策利好的加持下，市民購房壓力逐步減輕，江門的市場整體供求已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖跡象。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認為，提高公積金貼息貸款額度，使繳存公積金職工的購房需求得到推動。購房大禮包、暫停限購、房貸利率下降等，都大大減輕了購房者的資金壓力，前期被壓抑的購房剛需得到釋放，促進了市場的恢復。
????市場
????激活樓市 上半年市區(qū)一手住宅成交量超1.1萬套
????在一系列促消費活動的刺激推動下，今年上半年江門樓市呈現(xiàn)“先抑后揚”的態(tài)勢。
????1—5月成交量較平穩(wěn)，全市一手住宅每月成交套數(shù)在4000套以內(nèi)；到了6月，成交4767套，環(huán)比、同比均有“雙位數(shù)”的增長，為自去年6月以來的首次同比增長和單月成交量最高。6月的成交回暖給上半年江門樓市帶來一抹亮色。
????總的來看，上半年全市一手住宅成交22854套，成交均價為8279元/平方米。其中，蓬江區(qū)成交4767套，新會區(qū)成交3837套，臺山市成交3676套，為成交量的“三甲”。
????江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長葉澤權用“破冰”來形容上半年的江門樓市。他表示，經(jīng)歷了1—5月的平淡期后，6月樓市企穩(wěn)回暖，一手住宅成交量環(huán)比增長近三成，可見市場熱度增加。
????“我會用‘先抑后揚，信心重塑’來總結(jié)上半年的江門樓市?！睆堟?zhèn)蘭表示，從數(shù)據(jù)上來看，1—5月單月成交表現(xiàn)平淡，但在5月末江門市出臺暫停限購，實現(xiàn)限售的新政，同時結(jié)合多項扶持的措施下，6月市場明顯回溫，說明市場需求仍存，新政促進了合理需求的釋放。
????“今年上半年，江門樓市有‘忽如一夜春風來’的感覺。”楊東卉表示，自6月1日起暫停實施限購政策以來，江門樓市迎來了一波小高潮，合理的購房需求得以釋放。
????在多位受訪的業(yè)內(nèi)人士看來，原限購區(qū)域暫停實行限購政策這一重磅樓市新政為市場注入了活力。上半年市區(qū)共成交11030套一手住宅，占比近五成（48.3%）。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年、2021年全年市區(qū)一手住宅成交占比分別為約35.7%、約38%。今年上半年市區(qū)一手住宅成交量占比有所提升。
????葉澤權表示，暫停限購政策后，原限購區(qū)域（蓬江、江海、新會會城街道）表現(xiàn)亮眼，釋放了購房者的購買潛力，原本不具備購房資格的客戶也可以“上車”。
????張鎮(zhèn)蘭分析稱，市區(qū)成交量占比較大的原因之一是市區(qū)供應量大，上半年共新增供應9170套。另外，5月底樓市新政釋放了市區(qū)的剛需和改善需求，最低兩成首付也大大降低了購房門檻，所以成交量有明顯回升。
????楊東卉觀察到，上半年，在政府促消費、穩(wěn)經(jīng)濟的一系列政策舉措實施后，市區(qū)一些品質(zhì)樓盤積極響應政府促消費活動，推出相應的促銷活動，使得大部分性價比高的項目去化比較理想，6月有些項目成交量翻倍增長，特別是蓬江區(qū)剛需、剛改購房者增多，成交量環(huán)比增長超八成。
????二手房方面，上半年江門二手房成交8735套，二手房市場仍有待激活。楊東卉表示，目前，二手房市場出現(xiàn)總價低（60萬元以下）的房屋暢銷，總價中高（60萬以上）的房屋成交周期長、議價空間大的特點。
????展望
????多重利好 下半年江門樓市成交量有望穩(wěn)步回升
????對于購房者和業(yè)內(nèi)人士來說，他們最關心的莫過于今年下半年江門樓市會呈現(xiàn)什么行情？
????蒲葵之夢·天心項目代理公司江門市鼎堃房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理謝慕貞表示，在多重利好刺激下，江門房地產(chǎn)市場的預期和信心正在逐步恢復中，隨著時間推移，今年有望重現(xiàn)“金九銀十”銷售旺季，下半年或?qū)⑦M入價穩(wěn)量升新階段。
????張鎮(zhèn)蘭表示，在江門樓市多重利好政策下，二季度開始已然有復蘇征兆，市場信心重塑，2022下半年整體成交量有望穩(wěn)步回升。
????楊東卉認為，在疫情逐漸穩(wěn)定的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)寬松，將帶來需求端的持續(xù)環(huán)比改善。根據(jù)觀察，2016年年底，房地產(chǎn)調(diào)控政策也同樣寬松，使得2017年江門樓市迎來“爆發(fā)”，成交量價齊升?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，與2016年略有相似，調(diào)控政策同樣寬松，但受宏觀經(jīng)濟、疫情的影響，市場復蘇速度相比歷史周期較慢，相較于2017年“V型”復蘇的過程，本輪或?qū)⒊尸F(xiàn)“U型”復蘇。隨著疫情防控形勢好轉(zhuǎn)，預測9月至國慶黃金周將會迎來一波市場成交高潮，第四季度的成交量或?qū)?chuàng)今年新高，價格持穩(wěn)。
????楊東卉還建議，針對市場出現(xiàn)較多以舊換新的客戶，建議政府加大研究以舊換新政策的支持力度，對一二手住宅市場均有促進作用。
????“房地產(chǎn)市場短期看金融政策、中期看土地政策、長期看人口趨勢?！痹谌~澤權看來，目前金融政策的放松，對購房者有較大的觸動，能降低購房成本和購房門檻，市場初步回暖。在土地市場方面，今年商住用地供應量不多，當出現(xiàn)供不應求時，價格可能會上漲。土地作為房地產(chǎn)業(yè)的“面粉”，土地的供應量和供應政策會影響房子的供應情況。今年以來，商住用地供應量不多，會對接下來幾年的住宅供應量有影響。
????葉澤權建議，下半年，房企應綜合考慮行業(yè)和自身情況，保持價格平穩(wěn)，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。
????廣州大學房地產(chǎn)研究所所長、房地產(chǎn)專業(yè)首席教授，“僑都置業(yè)寶”智庫專家顧問陳琳對江門房地產(chǎn)市場持續(xù)看好，她表示，江門是大灣區(qū)宜居、宜業(yè)、宜投資的福地。隨著宏觀調(diào)控和政策微調(diào)，江門房地產(chǎn)市場預計呈現(xiàn)穩(wěn)健態(tài)勢，將沿著理性軸線呈螺旋式小幅上升。
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????6月全市一手住宅成交量環(huán)比增長近三成
????江門日報訊 （記者/李銀換）近日，市住建局公布6月樓市主要數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，6月全市一手住宅成交4767套，環(huán)比增長29.7%，同比增長11.9%。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析認為，6月市場成交明顯增長，其一是江門樓市新政成效顯現(xiàn)，同時多個區(qū)市舉辦房地產(chǎn)促消費活動；其二，6月是房企半年業(yè)績的考核期，品牌房企為沖業(yè)績，推貨和促銷意愿較為強烈?？傮w來說，以上多項措施的組合，釋放了不少前期擠壓的剛需與改善需求。
????“雖然6月成交環(huán)比、同比均有增長，但能否延續(xù)增長態(tài)勢仍有待觀察?！睆堟?zhèn)蘭表示，接下來的三季度是房地產(chǎn)的傳統(tǒng)淡季，加上目前疫情防控的壓力，是否真正“回暖”還有待觀察，仍需各方繼續(xù)努力，合力促進江門房地產(chǎn)健康發(fā)展。
????在成交價格方面，6月全市一手住宅成交均價8505元/平方米，環(huán)比增長3.1%。張鎮(zhèn)蘭認為，價格方面環(huán)比增長，主要是三區(qū)成交占比的提升，相比5月增加了8個百分點，對全市均價起到拉升作用。市建設工程造價和房地產(chǎn)監(jiān)測中心同樣分析認為，一手住宅成交價格環(huán)比略升，主要是受三區(qū)成交比例上升影響。
????在供應方面，6月全市一手住宅供應3994套，環(huán)比增長162.8%。為何房企在6月積極拿“證”呢？碧桂園濱江灣在6月加推了2幢住宅，該項目營銷總監(jiān)李穎表示，6月市場熱度較高，購房者購房需求釋放，因此該項目加快了推貨。張鎮(zhèn)蘭則認為，6月為房企的年中考核期，推貨意愿較強，故拿“證”相對積極。
