不少小區(qū)內(nèi)車位大量閑置。
小區(qū)外車位“一位難求”。
????近日，本報刊出的《小區(qū)車位能否對外銷售？》引起社會的廣泛討論，也讓不少市民關(guān)注到小區(qū)車位閑置的現(xiàn)象。????截至2021年年末，我市民用汽車保有量達(dá)104.64萬輛，隨著汽車保有量的不斷攀升，車位資源越來越緊缺，隨之而來的是“停車難”問題。目前我市住宅小區(qū)車位配比普遍為1：1.2，能較好地滿足業(yè)主的停車需求。業(yè)主購買了車位，就無需擔(dān)心回家的停車問題，讓停車更加便捷。
????然而，記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)內(nèi)車位大量閑置，而小區(qū)外卻“一位難求”，為何會出現(xiàn)這種“怪現(xiàn)象”？小區(qū)“停車難”怎么破？
????文/圖 江門日報記者 李銀換
????現(xiàn)狀
????小區(qū)車位銷售冷熱不均
????市民小周家住蓬江區(qū)越秀星匯名庭，家里有兩輛汽車。他告訴記者，小區(qū)車位早已售罄。到了晚上，小區(qū)外道路兩側(cè)停滿了汽車。“還好我家提前購置了車位，現(xiàn)在才免受‘停車難’的困擾?！毙≈苷f。
????越秀星匯名庭銷售中心工作人員表示，該小區(qū)住宅入住率高，3000多個車位早已售罄，目前有部分業(yè)主出售二手產(chǎn)權(quán)車位，車位約27萬元/個，可以議價。
????相比起該小區(qū)車位緊張、二手車位售價高，部分小區(qū)仍有大量閑置車位。市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長葉澤權(quán)表示，目前，我市車位銷售呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化現(xiàn)象。部分區(qū)域、入住率較高樓盤的車位比較緊張，如北新區(qū)的中天國際、駿景灣豪庭、海逸城邦、越秀星匯名庭等?？傮w來看，新樓盤首期車位銷售去化約在二至四成，如保利悅公館首期車位銷售去化約四成，越秀濱江盛悅首期車位銷售去化約兩成，車位銷售并不是特別理想。
????裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳觀察到，不少次新、全新小區(qū)的車位銷售并不是很理想，不少小區(qū)仍有大量車位空置。
????以江海碧桂園芷蘭灣苑區(qū)為例，該項(xiàng)目于2014年12月首次開盤，期間多次公示車位銷售的相關(guān)情況，并向本小區(qū)業(yè)主推出車位銷售方案，截至2022年3月16日，1號、3號地下車庫負(fù)一層1671個產(chǎn)權(quán)車位已售罄；負(fù)二層1262個未售產(chǎn)權(quán)車位目前還屬于碧桂園房產(chǎn)。距離首次開盤已過去7年多，該項(xiàng)目的負(fù)一、負(fù)二層產(chǎn)權(quán)車位空置率仍高達(dá)43%，這個數(shù)據(jù)還未包括人防車位。這就像一個縮影，折射出車位銷售的難題。
????2021年年末我市民用汽車保有量104.64萬輛，盡管汽車保有量逐年增長，但不少小區(qū)內(nèi)部車位卻大量空置。根據(jù)市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會江門市區(qū)住宅小區(qū)車位調(diào)查統(tǒng)計(jì)（截至2020年底），市區(qū)多個小區(qū)產(chǎn)權(quán)車位平均空置率約為36.4%，人防車位空置率約為62.99%。根據(jù)本報在官方微信公眾號發(fā)布的調(diào)查，約64%的受訪者表示所住小區(qū)車位已售罄；約36%的受訪者表示所住小區(qū)仍有車位閑置。
????家住帕佳圖天玥的麥先生入住該小區(qū)5年多，他留意到，小區(qū)車庫負(fù)二層至今有大量車位閑置，而小區(qū)外卻常出現(xiàn)停車亂象，有的汽車甚至停在道路中間，造成城市交通擁堵、“停車亂”和“停車難”問題。
????探因
????車位銷售的好壞與車位配比、業(yè)主定位等有關(guān)
????小區(qū)車位空置率較高的背后，是開發(fā)商遭遇車位銷售的難題。車位難賣，難在哪里？
????“我們也很想擁有一個屬于自己的車位，這樣能免去每天下班回家找停車位的煩惱，然而車位價格高達(dá)十多萬元，有點(diǎn)負(fù)擔(dān)不起。另外，開發(fā)商‘只售不租’也讓有需求但經(jīng)濟(jì)條件一般的業(yè)主望而卻步。”市民何女士道出了不少業(yè)主的心聲。
????多位受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，車位去化，一直以來都是房地產(chǎn)銷售的難點(diǎn)和痛點(diǎn)。一個小區(qū)車位銷售的好壞，一般與車位價格、車位配比、業(yè)主定位、人口密度和周邊停車是否方便等有關(guān)。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭解釋道，業(yè)主定位，主要是小區(qū)業(yè)主的整體經(jīng)濟(jì)水平，部分高端小區(qū)的業(yè)主一戶可能有幾輛車，小區(qū)的車位需求比較大，例如碧桂園濱江天際車位早已售罄。而江門目前很多項(xiàng)目定位大多以剛需或剛改為主，車位配比較為充足，但業(yè)主車輛擁有率不算太大，因此車位銷售不算理想。此外，站在開發(fā)商的立場，目前車位租賃費(fèi)用低。假設(shè)車位售價15萬元，如果月租金加管理費(fèi)400元，一年租金是4800元，折算下來要31年才能收回15萬元的車位費(fèi)用。車位出租的資金回報率低，不少開發(fā)商都不愿意將車位進(jìn)行出租。
????李艷芳表示，不同區(qū)域的樓盤，也會影響車位的銷售。目前老城區(qū)和北新區(qū)入住人口密度大，“停車難”的問題十分突出，這種情況下，車位供不應(yīng)求的現(xiàn)象十分明顯。而在濱江新區(qū)，入住的人口密度相對低，入住率不高，停車的問題相對容易解決。而對于很多業(yè)主覺得車位比自用的車還貴，并非是剛需，認(rèn)為沒必要購買。有的小區(qū)周邊停車方便，業(yè)主更傾向選擇免費(fèi)停車，而不愿意購買小車車位。
????“這與業(yè)主的觀念也有關(guān)系?！比~澤權(quán)提到，目前市區(qū)每個標(biāo)準(zhǔn)車位的均價約為15萬元，有的可達(dá)20萬元以上。大多數(shù)購房者在買房和裝修上已投入了很多資金，加上每個月的房貸壓力，短期內(nèi)已沒有多余預(yù)算來購買車位。
????一方面，市場的客觀現(xiàn)狀決定了車位難賣；而另一方面，開發(fā)商對車位的銷售方案也存在痛點(diǎn)。張鎮(zhèn)蘭表示，全部住宅銷售后，開發(fā)商往往將營銷團(tuán)隊(duì)調(diào)離，剩余車位長期擱置，放任自然銷售，缺乏配套的激勵措施，往往收效甚微。這也導(dǎo)致車位銷售難的問題。
????思考
????車位建設(shè)成本高
????“應(yīng)讓社會各界對居住小區(qū)車位有一個正確的認(rèn)識?！睆V東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會監(jiān)事、廣東駿賢集團(tuán)有限公司董事長馮錦麟說。
????馮錦麟表示，小車位是開發(fā)商投資建設(shè)的，這就決定小車位是社會商品的屬性。很多人認(rèn)為一個小車位賣10多萬元太貴了，以為開發(fā)商利潤很高，導(dǎo)致有抗拒情緒。其實(shí)，雖然每個小車位標(biāo)線內(nèi)的建筑面積一般不足10平方米，但開發(fā)商需要投資建設(shè)車庫車道及車庫的墻柱等，一個車位的建筑面積通常達(dá)35平方米（甚至達(dá)40平方米）。
????馮錦麟算了一筆賬，如果按每個小車位建筑面積35平方米，以投資成本（不含稅）每平方米3500元計(jì)算，成本約12.25萬元?？梢哉f，開發(fā)商投資建設(shè)小車位成本很高，基本是沒有利潤（甚至?xí)澅荆┑摹Ｒ舱驗(yàn)槿绱?，開發(fā)商一般不愿意多建小車位。
????葉澤權(quán)對此持相同看法，他表示，很多住宅小區(qū)建造地下二層車庫，雖然負(fù)二層車位價格往往比負(fù)一層便宜，但實(shí)際上負(fù)二層建造成本比負(fù)一層的更高。一個車位的建設(shè)成本往往需要10萬—11萬元，車位的投資回報不高，不少項(xiàng)目的利潤都壓在車位上，所以開發(fā)商不愿意多建。
????記者走訪了解到，在2006年前，市區(qū)很多小區(qū)的車位配比不足1：0.5；到了2006年之后，市區(qū)小區(qū)車位配比逐步提升到1：0.8至1：1；2009年以后，市區(qū)小區(qū)車位配比達(dá)到1：1以上；目前，市區(qū)小區(qū)車位配比普遍為1：1.2。
????房地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士莫志華表示，按照報建的慣例，定位越高的項(xiàng)目，車位配比越高，因?yàn)槭鄯康睦麧櫮軌蛱钛a(bǔ)車位的造價；定位一般的項(xiàng)目，車位配比則較低，很多剛需項(xiàng)目的車位配比只有1：0.8至1：1，即每戶只配備了不足一個車位。
????記者從市自然資源局了解到，我市在2019年出臺《江門市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（以下簡稱《準(zhǔn)則》），其中對停車設(shè)施配建作了明確的規(guī)定?！稖?zhǔn)則》規(guī)定，中心城區(qū)內(nèi)車位/100平方米住宅建筑面積或車位/1戶，為1.2；中心城區(qū)外為0.7。
????車位配比的提高，對業(yè)主來說是一件好事，便于解決停車難題，但開發(fā)商卻擔(dān)心車位去化的問題。一名不愿具名的開發(fā)商表示，相對周邊城市的車位配比，江門的標(biāo)準(zhǔn)普遍略高，而車位去化卻并不理想?！跋Ｍ嚓P(guān)部門能探討制定更切合實(shí)際的車位配比方案，以取得多贏局面?！?/p>
????建議
????喚醒小區(qū)“沉睡”車位，解決停車難題
????一面是小區(qū)車庫車位大量在“沉睡”，一面卻是小區(qū)外“一位難求”引發(fā)停車亂象。這一難題該如何破解？
????2021年初，蓬江區(qū)政府積極動員轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商，將小區(qū)內(nèi)的空余小汽車停車位釋放出來，優(yōu)惠出租或打折出售，用來滿足小區(qū)居民停車的需求。目前已有多個小區(qū)響應(yīng)政府號召，緩解市民“停車難”問題，其中，鳳山水岸一期、二期推出約800個產(chǎn)權(quán)車位打折出售。另外，鳳山水岸筑福里停車場也下調(diào)了車位租賃價格。
????記者走訪了解到，由于車位去化較難，不少項(xiàng)目進(jìn)行車位大促，如此前蓬江區(qū)的方直瓏湖灣，三重優(yōu)惠疊加后，每個標(biāo)準(zhǔn)車位最高直減10萬元。還有的項(xiàng)目在房屋銷售環(huán)節(jié)會將車位進(jìn)行捆綁銷售，或贈送車位使用權(quán)，或贈送車位抵用券。
????李艷芳建議，從開發(fā)商的角度來看，應(yīng)合理定價。從業(yè)主的角度來看，若房屋是長住的，購買車位很有必要，若在經(jīng)濟(jì)條件允許下，建議業(yè)主購置車位，解決停車難題。
????“希望業(yè)主和開發(fā)商互相體諒，開發(fā)商要認(rèn)識到一般百姓買房的不易，而業(yè)主也要認(rèn)識到車位建設(shè)成本較高，理解開發(fā)商生意難做，齊心合力共建和諧宜居小區(qū)?！瘪T錦麟說。作為開發(fā)商不能只以小車位是否賺錢去考慮，該公司開發(fā)的開平駿賢居小區(qū)盡量做到每個單元配比兩個小車位，滿足業(yè)主停車需求。
????“加速小區(qū)車位去化，只能解決一時的問題，不能解決停車難的根本問題?！比~澤權(quán)表示，政府相關(guān)部門應(yīng)制定一個基準(zhǔn)，再由各項(xiàng)目結(jié)合區(qū)位、樓盤定位等因素制定更加合理、靈活的車位配比。
????葉澤權(quán)補(bǔ)充道，從長遠(yuǎn)的角度來看，政府相關(guān)部門可考慮增設(shè)公共停車位設(shè)施，吸引社會資本參與公共停車場投資。倡導(dǎo)綠色出行，完善公共交通系統(tǒng)。此外，應(yīng)加強(qiáng)靜態(tài)交通治理，著力推動破解城市“停車難”頑疾，持續(xù)提升城市交通現(xiàn)代化治理能力水平。
????市政協(xié)委員黎雄校認(rèn)為，倡導(dǎo)綠色出行，就必須加快發(fā)展城市公共交通，同時完善城市慢行系統(tǒng)，為市民提供更多的出行便利，降低停車需求。
????記者手記
????盤活閑置車位，緩解“停車難”
????一邊是地面停車位“搶破頭”，一邊是地下車庫空蕩蕩。調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，目前我市出現(xiàn)地下車庫閑置的車位不在少數(shù)。盤活閑置的地下車位，不僅可以緩解小區(qū)停車難題，還可以提升居民的幸福感和獲得感。
????在多數(shù)業(yè)主看來，是否購置車位的最大考慮因素在于價格。而在開發(fā)商看來，他們會考慮成本及投資回報率等問題，所以通?！爸皇鄄蛔狻被蜃饨疠^高。如此一來，部分地下車庫車位難免出現(xiàn)長期“睡覺”的情況。
????“停車難”既是經(jīng)濟(jì)問題，又是民生問題，政府相關(guān)部門應(yīng)對地下閑置停車資源摸清底數(shù)，特別是對停車較難的小區(qū)的地下車位售價、租金等進(jìn)行調(diào)研，核定建設(shè)成本、管理成本，采取“一庫一策”，制定不同地段、不同檔次住宅的產(chǎn)權(quán)銷售、租金限價制度，讓地下車庫物盡其用，莫讓寶貴的資源白白閑置。
