地塊實景圖。

????3月29日上午，2022年市區(qū)首宗商住用地掛牌！江門市公共資源交易中心掛出一宗商住用地，地塊位于高新區(qū)3號地金甌路與連海路交界東北側(cè)，出讓建設(shè)用地面積70150.74平方米，起拍總價約6.4億元，需配建一所規(guī)模為48個班的小學，工程投資額15120萬元，起拍樓面地價約4100元/平方米，地塊將于4月29日開拍。由于是今年市區(qū)首宗商住用地，再加上要配建小學，若成功出讓將對板塊發(fā)展有較大利好，因而備受關(guān)注。受訪的業(yè)內(nèi)人士認為，這宗商住用地或?qū)鸵鐑r甚至底價成交。

????文/圖 江門日報記者 李銀換

????地塊起拍總價約6.4億元

????地塊出讓建設(shè)面積為70150.74平方米，其中地塊一為41564.7平方米，地塊二為28586.04平方米，起拍總價約6.4億元，配建小學工程投資額為15120萬元，折合樓面地價約為4100元/平方米。

????本宗地最高限制地價為95966萬元，最后出價的競買人最高報價不超過最高限制地價，則按照價高者得原則確定競得人；當報價達到最高限制地價時，競買方式轉(zhuǎn)為競爭承諾為政府配建住宅的建筑面積（納入計容住宅建筑面積），以“最高限價+承諾配建住宅建筑面積”數(shù)量最高者為競得人。配建的住宅在建成驗收后無償移交給江海區(qū)政府。配建住宅的用途為人才住房，戶型面積范圍80平方米以上。

????更值得關(guān)注的是，根據(jù)要求，競得人要在高新區(qū)3號奕聰路與規(guī)劃一路交界西南側(cè)地塊代建1所小學，規(guī)劃用地面積36503平方米，建設(shè)用地面積27682平方米，辦學規(guī)模為48個班，總建筑面積不少于36000平方米，工程投資額需達到15120萬元，設(shè)置不少于120個標準小汽車停車位，并適當預留接送場地。此外，學校由競得人按相關(guān)規(guī)范實施建設(shè)教學用房、教學輔助用房、教學配套服務(wù)設(shè)施（含體育場）等，具體設(shè)計方案須征得江海區(qū)教育局同意方可建設(shè)，建成后將建筑整體無償移交江海區(qū)教育局。根據(jù)位置、規(guī)劃、競拍要求來看，該?；蚴歉咝碌谝恍W。

????若地塊成功出讓

????將給外海板塊注入新動力

????從區(qū)位上來看，地塊位于江海門戶核心區(qū)域，與中山古鎮(zhèn)僅一江之隔，周邊有外海大橋、廣珠城軌、江中高速、五邑路，交通便利。

????在生活配套上，地塊附近有江門市中港英文學校、港澳客運碼頭、龍溪新城商業(yè)街、海逸星辰商業(yè)街等，生活氛圍濃厚。

????值得一提的是，地塊周邊還有更多利好。規(guī)劃上，外海地段未來將打造“江海門戶”板塊，預計建設(shè)兩座超高層地標性寫字樓，打造集商務(wù)辦公、金融服務(wù)等于一體的新興產(chǎn)業(yè)載體、城東超級地標。此外，區(qū)域內(nèi)還規(guī)劃了江門市中心醫(yī)院新院區(qū)、高新第一小學等。

????記者走訪獲悉，目前外海板塊在售一手住宅有印象海倫灣、朗基香醍灣、融信中駿學院府、嘉福銘著、新旅學仕府等，均價約9500元/平方米。未來，還將有冠利西案等項目入市。

????江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長楊東卉表示，地塊位置不錯，規(guī)模較大，整體素質(zhì)較好。這塊地起拍價雖然不高，但需配建一所小學，綜合成本不低。值得注意的是，目前外海片區(qū)庫存量較大，項目促銷力度大。結(jié)合目前的市場狀態(tài)，預計將以底價或低溢價出讓。

????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認為，該地塊較方正，便于規(guī)劃。地塊南臨金甌路，交通便利，且周圍有多個在售小區(qū)，未來居住氛圍濃厚。此外，該地塊還將配建高新第一小學，地塊北側(cè)還有中港英文學校，教育資源較優(yōu)越。??至于地塊的出讓前景，張鎮(zhèn)蘭表示，地塊起拍樓面地價算上配建費用為4100元/平方米，與周邊的嘉福銘著、新旅學仕府等項目較為接近，成功出讓的可能性還是很高的，但由于周邊多個項目降價銷售，預計仍是維持低溢價或底價成交。

????受訪的業(yè)內(nèi)人士均認為，若地塊成功出讓，將給外海板塊的樓市發(fā)展注入新動力。

????張鎮(zhèn)蘭認為，若成功出讓，該板塊的優(yōu)質(zhì)教育資源將會落地。據(jù)了解，高新第一小學的建設(shè)標準比肩景賢小學，這將會增強開發(fā)商和購房者的信心，推動板塊成交。