杜阮群華路板塊受購房者青睞。
????這個(gè)板塊為何能獲得購房者的青睞？本期“看樓市板塊新貌見城市品質(zhì)提升”欄目重點(diǎn)關(guān)注杜阮群華路板塊，梳理其“前世今生”以及未來發(fā)展前景，為購房者置業(yè)提供指引。
????文/圖 江門日報(bào)記者 李銀換
????1 現(xiàn)象
????“群華三小虎”成交量飄紅
???? 位于江門大道旁的杜阮群華路板塊在2月蓬江區(qū)各板塊一手住宅成交中表現(xiàn)亮眼，其中3個(gè)項(xiàng)目均登上蓬江區(qū)一手住宅網(wǎng)簽數(shù)前10位，占蓬江區(qū)總成交量的42.1%。
????從價(jià)格來看，龍光龍湖雙龍?zhí)熘山痪鶅r(jià)7711元/平方米，聯(lián)發(fā)悅瀾山成交均價(jià)8207元/平方米，合生云山帝景成交均價(jià)8096元/平方米?？v觀蓬江區(qū)各個(gè)板塊，濱江新區(qū)華盛路板塊均價(jià)約11000元/平方米，濱江新區(qū)江僑路板塊均價(jià)約14000元/平方米，北新區(qū)雙龍板塊均價(jià)約11000元/平方米，杜阮群華路板塊均價(jià)約8000元/平方米，在價(jià)格方面對購房者來說具有較大吸引力。
????市民陳女士在2月購買了聯(lián)發(fā)悅瀾山一套建筑面積約93平方米的房子，總價(jià)約75萬元，還送車位使用權(quán)。陳女士表示，2019年，她曾到這個(gè)板塊看過房，那時(shí)中梁壹號院、聯(lián)發(fā)悅瀾山均價(jià)約10800元/平方米。當(dāng)時(shí)她首付資金缺口比較大就沒買。前段時(shí)間，她看到中介發(fā)出優(yōu)惠活動，價(jià)格比前幾年便宜了許多，過來看了兩次，覺得總體還不錯(cuò)，就決定購買她人生中的第一套房子。
????談及板塊熱銷的原因，江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長楊東卉表示，根據(jù)觀察，自去年第四季度以來，市場上主要購房者為剛需客戶，這類購房者大多是首次置業(yè)，要求房價(jià)在70萬元左右、首付低的房子。今年春節(jié)后，“群華三小虎”聯(lián)發(fā)悅瀾山、龍光龍湖雙龍?zhí)熘?、合生云山帝景再次低價(jià)促銷，產(chǎn)品剛好迎合剛需客戶，因而成交量占蓬江區(qū)各板塊的首位。
????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊表示，去年下半年以來，受市場大環(huán)境影響，群華路板塊項(xiàng)目均推出優(yōu)惠降價(jià)促銷的動作。在大力促銷下，使得銷售量大大提升。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析認(rèn)為，2月群華路板塊部分項(xiàng)目成交量占比較高主要有兩方面原因，目前群華路板塊的優(yōu)勢主要在于性價(jià)比高，整體市場下滑和項(xiàng)目之間的價(jià)格戰(zhàn)導(dǎo)致單價(jià)已低至7字頭，而對于購房者來說，大開發(fā)商品牌加上較低的價(jià)格，不少剛需置業(yè)者選擇了群華路板塊“上車”。
????“值得一提的是，這并非長期現(xiàn)象?！睆堟?zhèn)蘭補(bǔ)充道，回看2021年月均成交，龍光龍湖雙龍?zhí)熘戮山?4套，聯(lián)發(fā)悅瀾山月均成交19套，合生云山帝景月均成交9套，三盤2021年總成交量僅占蓬江區(qū)的9%。而中梁壹桂府高層住宅基本售罄，僅余疊墅產(chǎn)品，成交量并不大。
????2 思考
????板塊有何競爭力？
????那么，除了低價(jià)外，杜阮群華路板塊還有什么競爭力呢？
????在談競爭力前，不妨先回顧一下板塊的房地產(chǎn)發(fā)展歷程。在十多年前，杜阮群華路板塊被視作郊區(qū)，但同樣也是別墅聚集區(qū)，匯集了五邑碧桂園、福泉新邨、灝景園等早年開發(fā)的大型高端住宅區(qū)。
????2016年，江門大道開通。四通八達(dá)的城市交通網(wǎng)在帶動整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，刺激著房地產(chǎn)項(xiàng)目的落地，也吸引了更多市民前來置業(yè)安居。
????2017年上半年，碧桂園擊敗一眾好手，連奪3地塊，綜合地價(jià)約19.9億元，綜合樓面地價(jià)約6450元/平方米。
????2018年4月17日，先是聯(lián)發(fā)從8家競買單位中勝出，以約12.4億元+4800平方米配建，競得約65283平方米（約97.9畝）地塊。同一天，中梁從8家競買單位中脫穎而出，以約11.5億元+2000平方米配建，競得約60485平方米（約90.7畝）地塊。
????2019年7月10日，合生創(chuàng)展以約9.36億元低溢價(jià)，競得兩幅相鄰地塊，總面積約59224平方米（約89畝），A地塊的樓面地價(jià)約5716元/平方米，B地塊的樓面地價(jià)約5817元/平方米。
????2019年7月22日，龍光地產(chǎn)以約10.8億元的底價(jià)，摘得杜阮群華路商住用地，折合樓面地價(jià)約5000元/平方米。該宗地塊由A1、A2、B、C四地塊組成，其中A1、A2地塊用途為商住用地，合約78375平方米（約117.5畝）。由于需配建小學(xué)、幼兒園、肉菜市場等公共配套，使得片區(qū)價(jià)值和群華路的關(guān)注度提升。
????春江水暖鴨先知，樓市冷暖地先知，2017—2019年群華路板塊土地市場的火熱，從側(cè)面反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對板塊的看好。
????近日，記者走訪群華路板塊多個(gè)項(xiàng)目，多個(gè)項(xiàng)目銷售人員均表示，項(xiàng)目所在板塊主要具有兩大優(yōu)勢：一方面是交通便利，板塊連接江門主動脈“江門大道”，可快速直達(dá)江海、新會、鶴山，貫穿南北直通廣佛；距離珠三角環(huán)線高速出口約3km，可輕松暢達(dá)灣區(qū)核心城市；另一方面是生態(tài)宜居，2020年年末，江門市自然資源局公示“蓬江區(qū)席帽山東側(cè)地段（PJ04-D-02、03）”的控制性詳細(xì)規(guī)劃草案。群華路片區(qū)定位為中心城區(qū)生態(tài)型居住區(qū)，打造成綠色活力公園城市示范區(qū)。板塊擁有難以復(fù)制的生態(tài)環(huán)境，它靠近圭峰山、叱石山主脈，另有席帽山、大推車山等豐富旅游資源，被稱作江門的“后花園”。
????3 展望
????公共配套逐步完善 片區(qū)價(jià)值有望提升
????就像硬幣的兩面，杜阮群華路板塊具備較強(qiáng)競爭力的同時(shí)，也存在不可忽視的短板。
????在張鎮(zhèn)蘭看來，目前群華路板塊短板在于配套未完善，雖然目前已有多個(gè)在建項(xiàng)目，但由于都是新項(xiàng)目，整體人氣和商業(yè)氛圍尚未形成，且周邊仍有較多廠房和工業(yè)區(qū)。
????記者走訪獲悉，目前江華小學(xué)群華校區(qū)建設(shè)進(jìn)度接近完工狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年可以投入使用。這所占地面積約2.34萬平方米，總投資1.08億元，辦學(xué)規(guī)模為36個(gè)班的公辦小學(xué)，建成后將新增1620個(gè)小學(xué)學(xué)位，這將大大提升片區(qū)教育環(huán)境。此外，15個(gè)班的公立幼兒園、肉菜市場等公共配套設(shè)施正逐步落實(shí)。
????受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著公共配套設(shè)施逐步落實(shí)，片區(qū)價(jià)值有望提升，未來發(fā)展可期。
????“這個(gè)片區(qū)基本融入北新城區(qū)，隨著配套設(shè)施的不斷完善，這幾個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模不小的大社區(qū)，相信未來可期?！睏顤|卉如是說道。
????在鄧桐燊看來，群華路作為進(jìn)出市區(qū)的重要交通要道，同時(shí)是杜阮相關(guān)工業(yè)園，承接附近農(nóng)村人口進(jìn)城和工業(yè)園工人的購房較佳位置，該板未來發(fā)展前景廣闊。
????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，群華路一帶甚至杜阮板塊都是江門市重點(diǎn)打造的區(qū)域，各種配套都在相繼完善中，未來板塊的整體面貌將會持續(xù)提升。
????對于想要在群華路板塊置業(yè)的購房者，業(yè)內(nèi)人士有何建議呢？
????鄧桐燊表示，目前銀行按揭利率持續(xù)下降，貸款政策調(diào)整，是買房的好時(shí)機(jī)。群華路板塊的銷售價(jià)格和首付非常符合剛需客戶“上車”，建議有購房需求的剛需一族或步梯樓置換人群可擇優(yōu)置業(yè)。他預(yù)測，隨著銀行按揭支持力度加大，房價(jià)將在下半年企穩(wěn)，逐步走入正常的發(fā)展軌道。
????張鎮(zhèn)蘭提醒，對于想在此區(qū)域的購房者，需要警惕低價(jià)房源。除了價(jià)格外，購房者仍要關(guān)注小區(qū)品質(zhì)、房源的戶型結(jié)構(gòu)、所處位置等，買房并非價(jià)格至上。
