廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、房地產(chǎn)專業(yè)首席教授陳琳

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江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長葉澤權(quán)

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江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長楊東卉

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江門萬科公司首席合伙人席海峰

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博富控股總裁助理譚華駒

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美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭

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????2021年，房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整期，調(diào)整的過程中難免有陣痛。過去這一年，房地產(chǎn)從業(yè)者大多有坐“過山車”般的體驗。上半年江門樓市一路高歌，市場火熱，6月份全市一手住宅成交均價更是首破“9字頭”；下半年深度調(diào)整，成交量、成交均價均有所下降，呈現(xiàn)出“前熱后冷”的局面。

????進(jìn)入新的一年，房價會不會漲？何時買房最合適？江門樓市將怎么走？

????本報采訪多位專家學(xué)者及資深業(yè)內(nèi)人士，為你帶來一場含金量十足的業(yè)內(nèi)高端訪談，他們深度剖析2021年江門樓市發(fā)展情況，積極建言獻(xiàn)策，提出真知灼見，把脈2022年樓市發(fā)展趨勢。

????文/圖 江門日報記者 陳祺偉 李銀換 梁爽

????大灣區(qū)房價洼地

????行業(yè)發(fā)展將呈穩(wěn)健態(tài)勢

????2021年，江門樓市上半年熱度高漲，下半年回歸冷靜，呈現(xiàn)“前熱后冷”的狀態(tài)。若用一個詞總結(jié)，我會選擇“回歸”。實際上，包括江門在內(nèi)的全國房地產(chǎn)，去年均呈現(xiàn)回歸良性循環(huán)的發(fā)展態(tài)勢。

????去年初，新冠疫情進(jìn)入常態(tài)化防控后，消費(fèi)者購房熱情高漲。此外，房地產(chǎn)企業(yè)以往的“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”模式，存在潛在金融風(fēng)險，影響消費(fèi)者購房安全。隨著“三道紅線”、“房住不炒”、多地暫停新房和二手房貸業(yè)務(wù)等國家宏觀調(diào)控的加深、加碼，市場逐漸回歸到冷靜和理性，房地產(chǎn)企業(yè)從“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式逐漸回歸高質(zhì)量、穩(wěn)健發(fā)展模式。下半年“暖風(fēng)頻吹”，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)市場大起大落。從央行發(fā)文維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，到央行發(fā)聲維護(hù)按揭有序發(fā)放，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，是宏觀調(diào)控對市場、信貸、行業(yè)從收緊到適度再走向穩(wěn)妥的調(diào)整。

????中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這是對房地產(chǎn)的政策指向，也是包括江門在內(nèi)的全國房地產(chǎn)未來的發(fā)展走向。2022年中國房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)堅持“房住不炒”，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。全國房地產(chǎn)市場也會從原來的高速增長到高質(zhì)量發(fā)展，從原來高周轉(zhuǎn)走向平穩(wěn)健康發(fā)展。

????江門是大灣區(qū)房價的洼地，是宜居、宜業(yè)、宜投資的福地。2022年，隨著宏觀調(diào)控和政策微調(diào)，江門房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計呈現(xiàn)穩(wěn)健態(tài)勢，江門房地產(chǎn)市場預(yù)計沿著理性軸線呈螺旋式小幅上升。

????“穩(wěn)”字當(dāng)頭

????今年預(yù)計吹“暖風(fēng)”

????2021年全國樓市和江門樓市有一個共同的特點，那就是跌宕起伏。

????這一年，房企上半年“高歌猛進(jìn)”，下半年轉(zhuǎn)變?yōu)椤盎钕氯ァ?。這與其說是對上半年樓市的顛覆，不如說是對過去行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式的顛覆。

????從成交量來看，2021年，全市一手住宅成交量為55211套，成交面積596.47萬平方米。

????從成交均價來看，2021年一手住宅成交均價8293元/平方米，其中，6月一手住宅成交均價首破“9字頭”，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性價格上漲。下半年，房企以價換量，成交均價有所下降。

????從庫存來看，2021年12月底，全市一手住宅庫存量達(dá)7萬多套，達(dá)到歷史的高位，去化周期拉長，約17個月。

????究其原因，剛剛過去的2021年，最大的影響當(dāng)屬調(diào)控政策，可以說是“史上最嚴(yán)格、最精準(zhǔn)的房地產(chǎn)管控”，其中，“三道紅線”以及房地產(chǎn)貸款的集中管理等金融政策“威力”較大。系列金融政策的出臺，一方面有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)的爆發(fā)式增長；另一方面在讓房企降低負(fù)債的同時，還可以倒逼房企注重產(chǎn)品本身的問題，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

????與此同時，受“三道紅線”的影響，再加上部分房企“爆雷”，使購房者存在觀望情緒，房企采用以價換量的營銷手段更加普遍，江門樓市在震蕩中前行。

????2021年底，房企大力促銷，市場底已初現(xiàn)，房價可以說是到了谷底。2021年底，隨著中央金融環(huán)境有所放松，購房人士信心逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)已度過冬季，將吹來暖風(fēng)。

????近幾年，我市城市品質(zhì)日益提升，如蓬江區(qū)濱江新區(qū)建設(shè)步伐加快，教育、生活等配套設(shè)施逐步完善；江海區(qū)近年來城市品質(zhì)提升成效顯著，居住環(huán)境明顯改善；江門站開通，使得新會區(qū)珠西樞紐新城板塊受到熱捧……這一系列的配套落地，使得購房者更有信心在江門置業(yè)，同時也促進(jìn)更多開發(fā)商愿意來江門投資。

????2022年，江門房地產(chǎn)市場將以一個“穩(wěn)”字貫穿始終，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，預(yù)測市場將是“前低后高”的走勢，量穩(wěn)價微漲。想要在2022年置業(yè)的市民，可以在第一季度多看看擇優(yōu)選擇。

????“價值洼地”

????逐步上揚(yáng)是市場主旋律

????2021年，江門樓市經(jīng)歷了“春夏秋冬”四個季節(jié)。

????春暖花開——2021年第一季度一手住宅成交量同比增長70.8%，可以說取得了“開門紅”，其中，1月延續(xù)2020年底樓市的熱度，一手住宅成交達(dá)6153套，是自2016年全市樓市數(shù)據(jù)公布以來，1月成交量最高的一年。

????夏日炎炎——2021年第二季度成交量繼續(xù)延續(xù)熱度，成交均價更是“節(jié)節(jié)攀升”，6月成交均價首破“9字頭”，為歷史單月最高，體現(xiàn)了市場整體較熱。

????秋風(fēng)涼爽——自2021年下半年以來，在部分房企“爆雷”、金融政策收緊等多重因素影響下，一手住宅成交量“縮水”，8月—11月，每月成交僅3000多套，購房者觀望情緒濃，樓市感受到了濃濃秋意。

????冬日暖陽——在市場略有“寒意”之時，2021年11月—12月以來，頻頻吹來政策暖風(fēng)，給樓市帶來了暖意，特別是央行及地方維持房地產(chǎn)穩(wěn)定政策不斷出現(xiàn)，促進(jìn)年底的房地產(chǎn)市場成交。

????江門是個環(huán)境優(yōu)美的宜居城市，其房價與周邊城市相比，可以說是“價值洼地”。2021年12月江門全市一手住宅成交均價僅7946元/平方米，江門市區(qū)一手住宅成交均價10721元/平方米，相較于粵港澳大灣區(qū)其他城市，有明顯的價格優(yōu)勢，可以說是一個投資價值地。在粵港澳大灣區(qū)1小時生活圈下，在江門投資置業(yè)是明智之選。

????展望2022年江門樓市走勢，或呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)、量升價微漲的態(tài)勢，第一季度預(yù)計成交量保持平穩(wěn)，第二季度或?qū)⒂瓉怼靶￡柎骸?，成交量增長明顯；房價方面，預(yù)計將逐漸回歸合理價位，同比略漲?？偟膩碚f，在2022年的中央經(jīng)濟(jì)主調(diào)：“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)健有效”，以及支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的主導(dǎo)下，江門房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展、逐步上揚(yáng)依然是市場主旋律。

????從規(guī)模化發(fā)展

????逐漸回歸到精細(xì)化發(fā)展

????回看2021年江門乃至大灣區(qū)房地產(chǎn)，行業(yè)發(fā)展格局發(fā)生深刻變化。在“房住不炒”“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)從大干快上的規(guī)?；l(fā)展、粗放式發(fā)展，逐漸回歸到穩(wěn)定發(fā)展、精細(xì)化發(fā)展。

????隨著粵港澳大灣區(qū)深度融合發(fā)展，江門將加快打造珠江西岸新增長極，成為沿海經(jīng)濟(jì)帶上的江海門戶以及大灣區(qū)西翼樞紐門戶城市，未來發(fā)展空間極大，眾多房企紛紛布局江門，都是看好城市發(fā)展。

????萬科地產(chǎn)于2020年首進(jìn)江門，目前主要開發(fā)金域國際和金域華府兩大標(biāo)桿項目。江門房地產(chǎn)市場以本地客戶為主，主要為首次置業(yè)或者改善型客戶，消費(fèi)者購房大多是為解決剛需或提升居住品質(zhì)，對居住品質(zhì)的要求更高。從萬科這兩年實踐來看，回歸常態(tài)、回歸居住本質(zhì)，持續(xù)打造好產(chǎn)品，提升好服務(wù)，在江門才有立足之地。

????在尊重居民改善型住房需求方面，萬科從始至終都在摸索和創(chuàng)新。2014年，萬科提出“三好”開發(fā)理念，從房子本身延伸至業(yè)主關(guān)心的物業(yè)服務(wù)、項目紅線外的配套生活要素，提供一個真正適合居住的生活環(huán)境。

????過去1年，江門萬科完成了203批江門客戶深訪，發(fā)放了2145份問卷，整理了近3萬字的訪談素材，深度研究江門人的居住偏好，打造更多符合購房者需求的房子，提升江門人居水平。

????去年，江門部分樓盤出現(xiàn)“內(nèi)卷”和“躺平”現(xiàn)象，但從9月底開始，利好消息逐步釋放，多家銀行房貸利率有所下調(diào)，放款周期也有所加快，政策層面也在強(qiáng)化行業(yè)健康穩(wěn)定良性發(fā)展。關(guān)于2022年江門房地產(chǎn)市場發(fā)展，我們認(rèn)為，“尊重常識、回歸常態(tài)、陣痛之后、仍有機(jī)會?！睂τ?022年市場穩(wěn)定發(fā)展、良性發(fā)展，我們?nèi)猿錆M信心。

????經(jīng)歷市場考驗

????下半年成交將持續(xù)向好

????受博富控股董事總裁黎駒先生委托，我接受《江門日報》的采訪。風(fēng)云變幻的2021年，冰火兩重天的上半年和下半年，如果用一個關(guān)鍵詞來形容的話，我想用“考驗”二字。2021年，對開發(fā)商、從業(yè)人員、消費(fèi)者，都是考驗的一年。

????下半年政策驟緊，市場行情就如“過山車”，對于開發(fā)商而言，是嚴(yán)峻的考驗。這一年充分考驗了開發(fā)商的眼光、實力、運(yùn)營能力，以及對抗市場波動的能力。有的企業(yè)“爆雷”，有的企業(yè)逆市增長，有的企業(yè)在大風(fēng)大浪中仍能平穩(wěn)發(fā)展，在市場的大考之下，開發(fā)商交出了迥然不同的答卷。總體而言，只有敬畏市場，尊重客戶的需求，專心做好產(chǎn)品，堅守品質(zhì)，方能在考驗中立于不敗之地。

????對于房地產(chǎn)從業(yè)人員而言，前幾年市場行情好的時候，大家都可以做風(fēng)口上的“豬”；在2021年里，除了降價促銷，房地產(chǎn)從業(yè)人員是否還有其他更好的辦法，能讓客戶理解項目的價值所在？堅守價格，堅守品質(zhì)，做暴風(fēng)雨中的旗幟，含金量更高。

????對于消費(fèi)者而言，2021年是眼花繚亂、心潮起伏的一年，也是考驗?zāi)托浴⒀酃獾囊荒?。是否選對了項目，選對了出手的時機(jī)，能否讓自己的資產(chǎn)實現(xiàn)保值、增值，考驗過后，一目了然。

????秉承企業(yè)的“精工精神”，博富開發(fā)的項目都在極力追求高品質(zhì)。從“選福地，筑美家”到“筑建美家，奉獻(xiàn)幸?！?，博富從居住層面到精神層面，都努力做到更好，爭取滿足江門人日益提升的居住需求。

????公司相繼開發(fā)的博富名苑、博學(xué)名苑等項目，均在精神層面方面下了功夫，比如項目都設(shè)置了不同主題的架空層，融入更多文化的元素，倡導(dǎo)閱讀，作為業(yè)主休閑、交流的空間；此外，注重教育配套和教育資源的整合也成了博富的特色。

????2022年，預(yù)判以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。相信自去年10月以來，中央陸續(xù)釋放的利好政策，會逐步呈現(xiàn)效果。預(yù)計今年第一季度，客戶的觀望情緒會逐步減弱，進(jìn)入第二季度市場應(yīng)有明顯的起色，下半年成交將會持續(xù)向好。

????2022年，考驗仍將繼續(xù)存在，市場仍會出現(xiàn)兩極分化：高負(fù)債、實力欠缺的公司，不排除可能出現(xiàn)“爆雷”的情況；重品質(zhì)、穩(wěn)健發(fā)展的公司，將更受到市場的歡迎和認(rèn)可。

????樓市逐漸回穩(wěn)

????市場信心提振

????“調(diào)控”是2021年房地產(chǎn)市場的主旋律。2021年或是中國房地產(chǎn)歷史上比較重要的政策年之一。這一年，“十四五”規(guī)劃全面開啟，中央延續(xù)“房住不炒”，多道政策出爐，如融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”、土拍“兩集中”等，且效果愈發(fā)顯現(xiàn)。樓市政策的疊加效應(yīng)，也導(dǎo)致了江門市場走勢經(jīng)歷了“過山車”般的體驗，下半年市場迎來大力促銷潮、客戶觀望情緒加重、土地市場平淡等等，與上半年的市場熱度形成了鮮明對比。

????在房地產(chǎn)金融方面，由“強(qiáng)監(jiān)管”到“兩維護(hù)”，抓住了樓市的“命門”。如果說“房住不炒”是樓市調(diào)控的定位方向，那房地產(chǎn)金融層面的調(diào)控則掌控了市場各方的關(guān)鍵。上半年，央行在金融層面以“強(qiáng)監(jiān)管”為主，嚴(yán)防全國違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，嚴(yán)控房企的融資渠道、嚴(yán)查購房者的資金來源，市場上房貸額度的收緊導(dǎo)致了利率持續(xù)升高、甚至停貸等，最終市場在第三季度逐步降溫，價格回調(diào)。在市場冷靜下來后，央行提出“兩維護(hù)”，滿足住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，自此信貸環(huán)境逐步改善?？紤]到政策效應(yīng)與市場反應(yīng)的時間差，預(yù)計2022年上半年，市場將會在回調(diào)中逐步企穩(wěn)。

????樓市回穩(wěn)，信心提振，需求釋放。展望2022年，首先從政策方面來看，將以穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、防風(fēng)險為主。中央支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。房價方面，2021年價格回調(diào)接近底部，結(jié)合政策的窗口期，2022年年中價格或?qū)⒏鎰e持續(xù)下行的趨勢。總體來看，預(yù)計2022年江門第一二季度樓市將逐漸回穩(wěn)，市場信心提振，下半年有望維持市場溫度。