解讀 2021年全市土拍市場總體比較平淡。全市共成交44宗含住宅用地；總面積約131.9萬平方米（約1980畝）；成交總額約136.6億元。溢價(jià)率可以較直觀地體現(xiàn)土拍市場的熱度。從溢價(jià)率來看，全年共有11宗含住宅用地溢價(jià)出讓，占比約25%，有10宗在上半年出讓，其中恩平市大槐鎮(zhèn)大槐圩學(xué)富路地塊溢價(jià)率最高，為62.7%。值得一提的是，含住宅用地以底價(jià)成交為主，共33宗，占比約75%。從各縣（市、區(qū)）來看，蓬江的成交面積、成交金額均居榜首；新會、開平的成交宗數(shù)最多，均為10宗。 “總體來看，2021年的土拍市場情況未如理想，多以底價(jià)成交。”裕隆基地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顤|卉說。美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析稱，土拍市場平淡的主要原因：一是政策調(diào)控頻繁，特別是資金的加強(qiáng)監(jiān)管，使得房企拿地策略改變，需根據(jù)城市的發(fā)展情況來進(jìn)行土地的拍賣選擇，因此更加理性；二是去年下半年江門住宅市場經(jīng)歷“冷靜期”。在多重影響下，導(dǎo)致江門樓市去年下半年土地市場平淡。
解讀 縱觀2018年—2021年我市含住宅用地的土拍情況，可以看出，成交宗數(shù)、成交面積、成交金額均略有下降。這是否意味著近幾年土拍市場有所降溫呢？張鎮(zhèn)蘭分析稱，前期高價(jià)地頻出，一定程度上導(dǎo)致房價(jià)升高，但近年來受宏觀政策調(diào)控、區(qū)域發(fā)展建設(shè)速度的影響，市場逐漸回歸理性，價(jià)格上漲乏力，導(dǎo)致前期高價(jià)拿地的項(xiàng)目利潤被嚴(yán)重壓縮，新晉房企預(yù)期降低，因此土拍市場也轉(zhuǎn)為低溢價(jià)、平穩(wěn)為主。
解讀 成交金額前十位的地塊有兩個(gè)特點(diǎn)：一是面積大；二是樓面地價(jià)高。經(jīng)過激烈競拍，萬科以約16.14億元拿下蓬江區(qū)濱江新區(qū)江僑路板塊地塊，即JCR2021-38（蓬江04）號地，折合樓面地價(jià)約8221元/平方米，成為2021年我市含住宅用地成交金額、樓面地價(jià)最高的地塊。此項(xiàng)目進(jìn)展較快，打造的萬科金域華府項(xiàng)目已開盤，備受置業(yè)者關(guān)注。從面積來看，蓬江10號地出讓面積達(dá)約9.82萬平方米，蓬江04號地出讓面積約8.09萬平方米，江海05號地出讓面積約7.38萬平方米……這是年內(nèi)出讓含住宅用地里面積較大的地塊。從樓面地價(jià)來看，萬科、建發(fā)、禹洲分別拿下的含住宅用地折合樓面地價(jià)均破“8字頭”，再加上出讓面積也同樣較大，使得成交總額也較高。
解讀 2021年，全市土拍地塊中折合樓面地價(jià)前10位的地塊，有3宗位于蓬江濱江新區(qū)，3宗位于新會樞紐新城，3宗位于蓬江北新區(qū)板塊，1宗位于新會會城城區(qū)。由此可知，高樓面地價(jià)的地塊主要集中在蓬江濱江新區(qū)、新會樞紐新城、蓬江北新區(qū)。裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳表示，新會本身供應(yīng)量不算大，靚地塊更是少，新會樞紐新城未來規(guī)劃完善，以及在江門站開通等交通利好加持之下，地段價(jià)值更加凸顯。與之情況相似的還有濱江新區(qū)，交通、教育、生活配套相繼完善，區(qū)域前景越發(fā)走好，受追捧也是情理之中。值得一提的是，2021年江門含住宅用地成交樓面地價(jià)前10位，只有4宗地塊溢價(jià)成交，其余均為底價(jià)成交。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價(jià)主要由樓面地價(jià)+建筑成本+稅費(fèi)+融資成本+營銷、管理成本+合理利潤構(gòu)成，其中，樓面地價(jià)是房價(jià)的重要組成部分。今年含住宅用地的樓面地價(jià)較理性，對房價(jià)平穩(wěn)健康發(fā)展有一定積極的意義。
解讀 2017年—2020年，每年都有10家或以上的新晉房企進(jìn)駐江門。對此，張鎮(zhèn)蘭分析稱，隨著粵港大灣區(qū)的發(fā)展，江門目前是大灣區(qū)的價(jià)值洼地，新晉房企的進(jìn)駐可以看出他們對江門市場的認(rèn)可，同時(shí)擴(kuò)大市場布局，但成交價(jià)格仍是以底價(jià)或低溢價(jià)成交為主，說明新晉房企進(jìn)駐江門仍偏謹(jǐn)慎。 2021年，新晉房企數(shù)量有所下降。張鎮(zhèn)蘭表示，今年土拍“新面孔”有所減少，主要還是受市場環(huán)境因素影響，導(dǎo)致房企信心不足，拿地偏謹(jǐn)慎，這是全國普遍的情況。“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍將是未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。展望2022年，前期仍是維持低溢價(jià)為主，后期根據(jù)市場穩(wěn)定或有所改變。
????2021年12月30日，隨著開平市津愷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)拿下開平市龍勝鎮(zhèn)龍勝圩三橋南側(cè)1號含住宅用地，我市2021年含住宅用地的土拍市場迎來收官。????記者從江門市公共資源交易中心了解到，2021年全年，全市共成交44宗含住宅用地，與2020年相比少了1宗；總面積約131.9萬平方米（約1980畝），同比下跌約29.8%；成交總額約136.6億元，同比下跌約26.6%。
????2021年江門土拍市場“穩(wěn)”字當(dāng)頭，呈現(xiàn)前熱后冷的特點(diǎn)，多宗高溢價(jià)地塊均在上半年出讓，全年有3宗地塊樓面地價(jià)均破“8字頭”，其余多以底價(jià)或低溢價(jià)成交。
????文/圖
????江門日報(bào)記者 李銀換
