福泉新村湖景東二街別墅成交總價(jià)約432萬元。
福泉新村湖西一街A33成交總價(jià)約150萬元。
????同一天，該小區(qū)湖西一街A33，經(jīng)過64輪競價(jià)，成交價(jià)約150萬元，折合單價(jià)約8921元/平方米，溢價(jià)率約47%。
????兩套同一小區(qū)的別墅法拍房在同一天競拍，成交單價(jià)卻相差近9000元/平方米，原因是什么？別墅法拍房是否較受置業(yè)者青睞？對(duì)此，記者進(jìn)行采訪。
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換
????A 競拍戰(zhàn)況激烈，1分鐘多達(dá)12次報(bào)價(jià)
????記者從阿里拍賣網(wǎng)了解到，福泉新村湖景東二街V8這套法拍房建筑總面積241.97平方米，為毛坯房，于2002年建成，房屋樓層共3層，首層一衛(wèi)一廳、二層兩房、三層兩房一衛(wèi)、一向西小陽臺(tái)、一朝南露臺(tái)。
????從展示的照片來看，房屋略顯破舊，別墅鐵門生銹，墻磚外露。而在屋內(nèi)，則堆放大量裝修材料、空調(diào)及排氣扇等雜物。
????該別墅起拍價(jià)為約168萬元，折合單價(jià)約6926元/平方米；評(píng)估總價(jià)約239萬元，折合單價(jià)約9894元/平方米。
????本次拍賣熱度較高，共19人報(bào)名，124輪競價(jià)，圍觀人數(shù)超過1.1萬人次。本次競拍可以用“戰(zhàn)況激烈”來形容，買家你來我往爭相報(bào)價(jià)，1分鐘多達(dá)12次報(bào)價(jià)。
????本次競拍從12月17日10：00開始，經(jīng)歷15次報(bào)價(jià)后，當(dāng)天17：11，一名競拍者一次加價(jià)30.4萬元，使得報(bào)價(jià)超過評(píng)估價(jià)，約250萬元。
????緊接著，競拍節(jié)奏加快，一名競拍者又直接加價(jià)29.6萬元，競拍價(jià)躍至約280萬元。
????12月18日9：59，競拍價(jià)超過300萬元。
????12月18日11：21，競拍價(jià)超過400萬元。
????至12月18日11：41，本場拍賣剩下L6890和S5976這兩名競拍人的爭奪。
????兩人經(jīng)過28輪競價(jià)，最終，在12月18日13：08，該幢別墅成交，成交總價(jià)約432萬元，折合成交單價(jià)約17869元/平方米。
????B 同一小區(qū)兩套別墅成交單價(jià)相差較大
????同一天，福泉新村另一幢別墅也成交了。
????該幢別墅為湖西一街A33，建筑面積167.9平方米，為聯(lián)排別墅，1997年建成，目前有人居住，別墅共有2層半，陽臺(tái)朝南，大門向東。
????起拍價(jià)約102萬元，折合單價(jià)約6062元/平方米；評(píng)估總價(jià)約145萬元，折合單價(jià)約8660元/平方米。
????該幢別墅熱度同樣不低，共7人報(bào)名，吸引6532次圍觀。競拍第一天，只有1名競拍人出價(jià)1次，過了23小時(shí)，到了第二天早上才有其他競拍人再次出價(jià)。之后競拍過程較平穩(wěn)，基本都是按最低加價(jià)幅度5000元進(jìn)行加價(jià)，不像V8別墅那樣出現(xiàn)一次加價(jià)約30萬元的情況。經(jīng)過64輪競價(jià)，最終成交總價(jià)約150萬元，折合單價(jià)約8921元/平方米。
????同是福泉新村，同一天成交的兩套別墅，一套成交單價(jià)約17869元/平方米，一套成交單價(jià)約8921元/平方米。為什么這兩套別墅的成交單價(jià)相差近9000元/平方米？
????“同一個(gè)小區(qū)，福泉新村拍賣的兩套別墅成交單價(jià)相差較大，這在別墅這類物業(yè)中是常見的。”嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊認(rèn)為，反映別墅的價(jià)值是綜合性，并不能簡單以建筑來定價(jià)，還需包括外觀、戶型、布局、層數(shù)、占地面積、朝向等，因此，往往同一區(qū)域不同位置，價(jià)格都相差較大的。根據(jù)該公司的成交情況，福泉新村二手別墅成交單價(jià)在9000元/平方米至25000元/平方米不等，價(jià)格相差也較大。
????裕隆基地產(chǎn)二手部濱江區(qū)域總監(jiān)趙耀東表示，這兩套別墅的位置差別較大，湖景東二街V8位于小區(qū)的中心位置，戶型朝向較好，因此受人爭搶；而湖西一街A33則靠近大路，且裝修一般，因而受關(guān)注度不夠高。他進(jìn)一步表示，目前福泉新村掛牌的別墅不是很多，掛牌單價(jià)從八九千元/平方米至兩萬多元/平方米不等。
????C 別墅法拍房受置業(yè)者青睞
????記者梳理發(fā)現(xiàn)，在阿里拍賣網(wǎng)上公開拍賣的別墅數(shù)量并不算特別多，但基本都會(huì)吸引不少競買者的“爭搶”——
????荷塘鎮(zhèn)龍湖花園龍湖一街1號(hào)，共10人報(bào)名，經(jīng)過138輪競價(jià)，約234萬元成交。
????杜阮鎮(zhèn)山湖雅苑雅逸五街17號(hào)，共4人報(bào)名，經(jīng)過48輪競價(jià)，約189萬元成交。
????鶴山市址山鎮(zhèn)碧桂園山水豪園翠盈峰十六街8號(hào)，共6人報(bào)名，經(jīng)過22輪競價(jià)，約90萬元成交。
????臺(tái)山市臺(tái)城華僑花園沁翠苑91號(hào)，共5人報(bào)名，經(jīng)過35輪競價(jià)，約124萬元成交……
????鄧桐燊分析認(rèn)為，從政策層面來講，政府不再審批發(fā)展別墅用地，存量別墅未來價(jià)值將逐漸顯現(xiàn)，特別單幢或雙拼占地面積大的別墅更顯珍貴，因此受到置業(yè)者的青睞。
????從嘉毅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)來看，今年以來，別墅的成交活躍度高，且成交量增加。由此可知，在當(dāng)前全球貨幣超發(fā)的背景下，手中持有現(xiàn)金的置業(yè)者，往往會(huì)優(yōu)先選擇具體投資保值增值的別墅?！敖鼉赡昙幢惴康禺a(chǎn)市場受政策的調(diào)控，住宅價(jià)格有所調(diào)整，但別墅整體價(jià)格還是保持穩(wěn)定，個(gè)別靚盤價(jià)格仍有所上升?！编囃鋈缡钦f道。
????據(jù)趙耀東觀察，今年以來，市區(qū)二手別墅行情良好，受到不少置業(yè)者的青睞。別墅是稀缺產(chǎn)品，投資價(jià)值高。再加上新冠肺炎疫情的影響，不少置業(yè)者希望能擁有獨(dú)立的居住空間，因而二手別墅市場較旺盛。
????D 法拍房不一定是“餡餅”
????在淘寶平臺(tái)上進(jìn)行司法拍賣的房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)格大都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格。法拍房究竟是“餡餅”還是陷阱？
????法拍房的拍賣須知提到，買賣雙方交易所需承擔(dān)的一切稅、費(fèi)、金及有可能存在的所有欠稅、費(fèi)，物業(yè)、水、電等欠費(fèi)均由買受人自行承擔(dān)；搬遷費(fèi)用及其他一切費(fèi)用由買受人負(fù)擔(dān)；過戶的稅費(fèi)及補(bǔ)繳的所有費(fèi)用由買受人承擔(dān)。
????裕隆基地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顤|卉表示，雖然法拍房的價(jià)格普遍比市場價(jià)便宜，但法拍房多存在瑕疵，風(fēng)險(xiǎn)較大。競拍成功后，能不能收樓、正常過戶，這是一個(gè)問題。有的法拍房光是物管費(fèi)這一項(xiàng)，就欠費(fèi)好幾萬元，需要由買受人承擔(dān)。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭提醒，購買未騰空或有人居住的法拍房會(huì)存在一定的法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)。值得一提的是，法拍房貸款流程較復(fù)雜，且樓齡+貸款年限不能超過39年（如樓齡為17年，貸款年限最多為22年）。另外，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，會(huì)使買受人損失一定的錢財(cái)。
????趙耀東表示，對(duì)于法拍房交易，最重要的是產(chǎn)權(quán)清晰。在競拍前要先了解法拍房有沒有簽署租賃合約等，以免出現(xiàn)收房比較麻煩的情況。
????受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，競買人購買法拍房前要注意看清法拍房的現(xiàn)狀和所需要繳納的相關(guān)費(fèi)用等拍賣條件，最好到實(shí)地查看房屋的實(shí)際情況，綜合評(píng)估后再?zèng)Q定要不要購買。
