11月江門樓市平淡。

購房者觀望情緒較濃。

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????11月13日，位于新會樞紐新城的建發(fā)和璽開放新中式示范區(qū)；11月27日，位于新會樞紐新城的禹洲朗廷云墅開放營銷中心；“雙11”樓盤忙促銷，有的送車位20年使用權(quán)、有的送5年物業(yè)管理費……回望11月的江門樓市，可以說泛起了一絲漣漪，但總體比較平靜。

????近日，市住建局公布11月樓市主要數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，全市一手住宅成交3685套，環(huán)比下跌5.5%，同比下跌39.5%；全市一手住宅成交均價7750元/平方米，環(huán)比下跌1.4%，同比下跌4.2%。自下半年以來，一手住宅成交量價持續(xù)處于低位運行。

????文/圖 江門日報記者 李銀換

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????一手住宅成交量環(huán)比下跌5.5%

????今年上半年，江門整體樓市熱度較高。進入下半年，隨著樓市政策面、金融面收緊，市場平淡，“金九銀十”相繼失約，樓市表現(xiàn)平淡。

????進入11月，隨著中央密集釋放信貸寬松信號，部分銀行在房貸投放方面力度加大，放款速度加快，對市場信心提振起到一定的積極作用。同時，房企在年底業(yè)績壓力下加大推盤力度，11月一手住宅新增供應量3086套，環(huán)比上漲24%。

????然而，購房者置業(yè)情緒似乎并未恢復，成交套數(shù)更能反映購房者的情緒。11月全市一手住宅成交3685套，環(huán)比下跌5.5%，同比下跌39.5%。

????分縣（市、區(qū)）來看，鶴山成交897套，居榜首；其余為臺山701套、新會550套、恩平507套、蓬江412套、開平403套、江海215套。從成交量環(huán)比增幅來看，蓬江、江海、開平、恩平成交量環(huán)比下跌，而新會、鶴山、臺山環(huán)比增長。而從同比來看，各縣（市、區(qū)）成交套數(shù)均出現(xiàn)同比不同程度的下跌。

????江門市建設(shè)工程造價和房地產(chǎn)監(jiān)測中心解讀稱，11月全市一手住宅成交面積約40萬平方米，與9月接近，比8月略增，環(huán)比減少6.0%，同比減少40.4%，其中蓬江區(qū)、江海區(qū)和開平市環(huán)比減少較明顯。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊認為，由于今年國家對房地產(chǎn)的調(diào)控持續(xù)，同時對房企“三道紅線”的嚴控，以及對個人按揭貸款首期款的嚴格審查等，自下半年以來，一手住宅市場交易量已經(jīng)持續(xù)減少，而11月樓市成交情況只是對前期銷售情況的集中反映。

????裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳表示，市場個盤成交火熱，只是由于網(wǎng)簽存在滯后性，并不能真正反映出市場實際成交情況。

????“網(wǎng)簽存在一定的滯后性，部分項目促銷力度較大，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，部分特價單位需進行備案價調(diào)整后方可網(wǎng)簽，在網(wǎng)簽上的體現(xiàn)尚需時日?！泵乐堑禺a(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭說。

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????一手住宅成交均價7750元/平方米

????“雙11”樓盤花樣促銷以價換量，然而成效卻一般。

????11月一手住宅成交量低位略跌，成交均價環(huán)比同樣下跌。11月全市一手住宅成交均價7750元/平方米，環(huán)比下跌1.4%，同比下跌4.2%。11月江門樓市量價齊跌。

????“從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，11月一手住宅量價齊跌，一定程度上說明了以價換量成效不顯著，且長期的促銷導致客戶敏感度逐漸降低，部分客戶觀望心理日益加重?！睆堟?zhèn)蘭如是說道。

????李艷芳認為，價跌主要是因為區(qū)域性價比較高的項目集體網(wǎng)簽，拉低了網(wǎng)簽價。同時為了沖刺業(yè)績開發(fā)商推出優(yōu)惠力度大。

????分縣（市、區(qū)）來看，蓬江一手住宅成交均價11056元/平方米，居榜首；其余為新會10333元/平方米、江海10140元/平方米、鶴山7045元/平方米、開平7016元/平方米、臺山6187元/平方米、恩平5240元/平方米。從成交均價環(huán)比增幅來看，蓬江、新會、臺山呈下跌；江海、開平、鶴山、恩平略有增長。

????在整體市場以價換量的背景下，為何江海、開平、鶴山、恩平均價穩(wěn)定，且略有增長？

????張鎮(zhèn)蘭分析認為，江海、開平、鶴山、恩平10月受部分低價項目集中網(wǎng)簽影響，均價水平均處于年度低位，11月環(huán)比小幅上漲只是逐漸回歸前期水平。

????李艷芳認為，蓬江、新會、臺山成交均價下跌主要是因為“金九銀十”特惠房源集體網(wǎng)簽，拉動網(wǎng)簽下跌，同時部分高價項目此前已經(jīng)網(wǎng)簽；江海、開平、鶴山、恩平成交均價略有增長主要是因為高性價比項目已經(jīng)網(wǎng)簽，現(xiàn)在網(wǎng)簽的項目都是折扣回收后的房源。

????鄧桐燊分析認為，下半年各縣（市、區(qū)）的銷售價格都適應市場環(huán)境進行了調(diào)整。由于簽約時間不同，所以表面成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不一。根據(jù)實際情況來看，各縣一手住宅價格仍在調(diào)整中。

????以價換量的背后是庫存的高企。江門市建設(shè)工程造價和房地產(chǎn)監(jiān)測中心解讀稱，一手住宅庫存環(huán)比減少。截至11月底，全市待售新建一手住宅76960套，環(huán)比減少0.5%，同比增長12.5%。

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????二手住宅成交量環(huán)比止跌

????看完一手住宅成交情況，再來看看二手住宅的成交情況。今年以來，全市二手住宅成交量持續(xù)萎縮，而11月二手住宅成交量環(huán)比止跌。

????11月全市二手住宅成交1376套，環(huán)比增長37.7%，同比下跌40.7%，恩平市零成交。1—11月成交19457套，同比下跌12.6%。

????作為資深房地產(chǎn)中介人士，鄧桐燊分析認為，全市二手住宅成交量持續(xù)萎縮主要有四方面原因：一是今年開發(fā)商主動調(diào)價，使得一手住宅價格有所下降，導致出現(xiàn)一二手住宅價格倒掛情況，更多購房者選擇購買一手住宅；二是評估公司對二手房的評估價格較市場低，導致客戶因首付款增加而暫時觀望；三是銀行對二手住宅的樓齡、貸款比例以及利率的差異化，增加了貸款的難度，也影響了二手住宅置業(yè)者的信心；四是銀行按揭額度緊、放款慢也影響買賣雙方的意向度。

????如今，二手房市場逐漸迎來“暖風”。鄧桐燊觀察到，從11月開始，部分銀行對政策進行了調(diào)整，對二手按揭的支持力度加強了。同時受一手價格調(diào)整影響，逐步有業(yè)主主動降價加快出售。這兩方面對二手市場成交將產(chǎn)生積極影響，相信12月的二手市場交易量將會有所提升。

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????年底樓市能否出現(xiàn)“翹尾”行情？

????進入12月，樓市積極信號不斷傳出。

????12月6日，樓市迎來兩個好消息。央行宣布全面降準：將于12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu))，此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。

????同日，中共中央政治局召開會議，提出“要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

????如今已到了12月中旬，樓市將如何走？年底樓市能否出現(xiàn)“翹尾”行情？

????張鎮(zhèn)蘭分析認為，在中央支持滿足購房者合理住房需求和房企大力促銷下，預計12月實際市場成交或有回升，但仍是受備案價調(diào)整規(guī)則的影響，部分單位無法及時網(wǎng)簽。從網(wǎng)簽來看，12月成交量或再有微降，單價預計保持現(xiàn)有水平。

????“12月是各開發(fā)商最后沖刺年度目標的關(guān)鍵時刻，各開發(fā)商優(yōu)惠方案和特價房價格銷售將會集中推出，利好剛需和二次置業(yè)的購房者，或?qū)硪徊ㄙ彿砍??！编囃鲱A測，12月的成交較11月將有所提升。由于今年春節(jié)來得早，更會促動12月的銷售。

????李艷芳認為，樓市調(diào)控已經(jīng)到了尾聲，正處于調(diào)控的臨界點。具體而言，就是由趨嚴向趨松轉(zhuǎn)換的政策底部，樓市已經(jīng)進入了價格基本穩(wěn)定的局面。此外，江門作為粵港澳大灣區(qū)的一員，發(fā)展?jié)摿Υ?，學校、商業(yè)、基建等不斷兌現(xiàn)，居住價值持續(xù)提升，未來房價還有一定的升值空間。