江僑路板塊現(xiàn)已成為城市發(fā)展的核心區(qū)域。
江僑路板塊周邊休閑公園多。
????從空中俯瞰，江僑路周邊連片的住宅區(qū)星羅棋布，一幢幢住宅高樓拔地而起，商業(yè)配套完善，居住氛圍濃厚。
????江僑路位于北新區(qū)與濱江新區(qū)交會(huì)點(diǎn)，現(xiàn)已成為市區(qū)繁華的區(qū)域之一。從一片荒蕪，到滿眼繁華，江僑路板塊沐浴江門(mén)城市發(fā)展春風(fēng)實(shí)現(xiàn)蝶變，成為熱門(mén)置業(yè)區(qū)域，還因房?jī)r(jià)較高而被譽(yù)為“豪宅區(qū)”。本期“看樓市板塊新貌見(jiàn)城市品質(zhì)提升”欄目聚焦江僑路板塊，為你解密它的“前世今生”，看它如何實(shí)現(xiàn)從“無(wú)名之輩”到“精英人士”的完美逆襲。
????文/圖 江門(mén)日?qǐng)?bào)記者 李銀換 陳祺偉
????A 前世 生活不方便
????回顧10多年的發(fā)展，江僑路板塊從“無(wú)名之輩”一路走來(lái)，到逆襲為“精英人士”。
????2000年前后，蓬江老城開(kāi)發(fā)飽和，北新區(qū)建設(shè)成為江門(mén)城市擴(kuò)容的頭等大事。那時(shí)，北新區(qū)還是江門(mén)市民眼中的郊區(qū)，而江僑路（北環(huán)路）更是處于北新區(qū)的邊緣，除了高爾夫球場(chǎng)和球場(chǎng)邊范圍內(nèi)的住宅外，直到2008年，才逐漸出現(xiàn)像高爾夫壹號(hào)、嘉悅名都等屈指可數(shù)的樓盤(pán)。據(jù)當(dāng)時(shí)的高爾夫壹號(hào)銷售人員介紹，平時(shí)他們想叫個(gè)外賣(mài)，人家都嫌遠(yuǎn)不肯送，由此可見(jiàn)當(dāng)時(shí)該路段在江門(mén)人心目中是何等偏遠(yuǎn)。
????時(shí)針撥回至2009年，越秀地產(chǎn)以9.68億元競(jìng)得江僑路“巨無(wú)霸”地塊，這宗地塊一舉成為當(dāng)時(shí)江門(mén)商住用地總價(jià)最高的地塊，折合樓面地價(jià)2240元/平方米，這讓寂寂無(wú)聞的江僑路“一戰(zhàn)成名”。當(dāng)時(shí)北新區(qū)絕大多數(shù)樓盤(pán)受其影響都進(jìn)行了幅度不等的提價(jià)。
????2011年，越秀星匯名庭開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約7300元/平方米，在當(dāng)時(shí)來(lái)看已經(jīng)是“高價(jià)樓盤(pán)”，價(jià)格與位處當(dāng)時(shí)市中心的東湖花園相近。自此至2018年，綠茵高爾夫、華茵桂語(yǔ)、海逸城邦、越秀天悅星院等項(xiàng)目相繼面市，加上周邊的商業(yè)配套逐漸完善，江僑路才開(kāi)始熱鬧起來(lái)。
????2015年，工作3年多的阿仁打算在蓬江區(qū)置業(yè)，當(dāng)時(shí)江僑路一項(xiàng)目單價(jià)8000元/平方米左右，與蓬江區(qū)一手住宅均價(jià)6000多元/平方米相比，高出不少。雖然說(shuō)附近有紫茶小學(xué)北校區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源，但基本上沒(méi)有商業(yè)配套，感覺(jué)生活不太方便，所以就沒(méi)考慮。“但現(xiàn)在想來(lái)，這個(gè)價(jià)格還是比較值得的，有點(diǎn)后悔?！卑⑷收f(shuō)。
????隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套全方位補(bǔ)齊，江僑路板塊價(jià)值提升。
????在萬(wàn)科金域華府項(xiàng)目負(fù)責(zé)人吳澤華看來(lái)，江僑路的發(fā)展，也印證了蓬江城市發(fā)展從南向北的發(fā)展軌跡。如今江僑路已成為成熟的城市發(fā)展樣板，給市民帶來(lái)較好的城市感體驗(yàn)。
????然而，2019年至2020年底，江僑路板塊新房基本處于“斷供”狀態(tài)，這使得板塊內(nèi)的二手房變得炙手可熱，如海逸城邦、星匯名庭等，價(jià)格一直維持在1.5萬(wàn)—1.7萬(wàn)元/平方米之間。
????B 今生 區(qū)域房?jī)r(jià)較高
????2020年底，濱江和院、博學(xué)名苑開(kāi)盤(pán)，“斷供”多年的江僑路板塊才重新有新房銷售。當(dāng)時(shí)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，樓盤(pán)在做好疫情防控措施下，人氣十足，可見(jiàn)大家對(duì)江僑路板塊的認(rèn)可度較高。
????新房“斷供”，主要是因?yàn)橥僚氖袌?chǎng)的“斷供”。江僑路開(kāi)發(fā)程度較高，土地資源較稀缺。今年4月，江僑路靚地掛牌才打破了這個(gè)局面。6月3日，經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)拍，萬(wàn)科以約16億元競(jìng)得江僑路篁莊考場(chǎng)地塊約8萬(wàn)平方米商住用地，折合樓面地價(jià)約8221元/平方米，溢價(jià)率約43%。該地塊以高價(jià)出讓，讓業(yè)內(nèi)人士和置業(yè)者都感到振奮。
????今年10月1日，距離拿地不到4個(gè)月時(shí)間，萬(wàn)科金域華府開(kāi)放營(yíng)銷中心；11月底，首推第6幢小高層洋房。據(jù)悉，在年內(nèi)，項(xiàng)目的高層住宅和疊墅產(chǎn)品也將相繼推出市場(chǎng)。
????早在今年9月4日，蒲葵之夢(mèng)天心開(kāi)放樣板房，“吹風(fēng)價(jià)”突破2萬(wàn)元/平方米，再加上獨(dú)特的高爾夫球場(chǎng)景觀而備受關(guān)注。
????一個(gè)個(gè)新盤(pán)面市，使得江僑路板塊重回聚光燈下，成為置業(yè)者眼中的“香餑餑”。
????“江僑路位置好，幾個(gè)樓盤(pán)的戶型都不錯(cuò)，就是有點(diǎn)貴。”在參觀過(guò)江僑路三個(gè)樓盤(pán)后，市民阿盈說(shuō)道。
????事實(shí)上，阿盈的說(shuō)法是有數(shù)據(jù)支撐的。以10月蓬江區(qū)一手住宅成交均價(jià)11411元/平方米為例，江僑路板塊在售樓盤(pán)的均價(jià)比蓬江區(qū)一手住宅成交均價(jià)高出約1000元至8000元不等。不僅是蓬江區(qū)，縱觀整個(gè)江門(mén)樓市，江僑路板塊的住宅售價(jià)是目前各板塊房?jī)r(jià)較高的區(qū)域。
????具體來(lái)看，蒲葵之夢(mèng)天心被戲稱為“江門(mén)房?jī)r(jià)的天花板”，網(wǎng)簽均價(jià)為19697.92元/平方米（帶裝修），近期推出的2幢以毛坯出售，均價(jià)為16700元/平方米；博學(xué)名苑網(wǎng)簽均價(jià)為14039.11元/平方米（毛坯），最新推出的帶裝修單元備案均價(jià)為16423.34元/平方米；萬(wàn)科金域華府暫無(wú)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，其6幢小高層洋房預(yù)售備案均價(jià)為17007.68元/平方米（毛坯）。
????在江門(mén)市鼎堃房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理謝慕貞看來(lái)，現(xiàn)時(shí)江僑路各樓盤(pán)的成交均價(jià)均為江門(mén)房?jī)r(jià)的塔尖，除江僑路本身具備的地段、配套、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)外，江僑路開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)自身的品質(zhì)感也很優(yōu)越，在景觀、品牌、產(chǎn)品力上均具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，備受購(gòu)房群體關(guān)注，市場(chǎng)熱度高企。最直接的體現(xiàn)在于，江僑路各樓盤(pán)成交的價(jià)格高企，而成交量平穩(wěn)。
????“江僑路板塊整體樓市的特征就是量?jī)r(jià)兼具，這些是其他以低價(jià)走量的板塊不能與之相提并論的?！泵乐堑禺a(chǎn)總經(jīng)理湯建軍認(rèn)為，板塊內(nèi)三大項(xiàng)目各具特色，萬(wàn)科金域華府為地產(chǎn)龍頭企業(yè)項(xiàng)目，品牌號(hào)召力強(qiáng)；蒲葵之夢(mèng)天心擁有優(yōu)越的高爾夫景觀；而博學(xué)名苑無(wú)論是從地段、教育資源，還是產(chǎn)品品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品性價(jià)比等方面來(lái)看，都是很值得一看的。
?? C 思考 地段決定價(jià)值
????江僑路板塊的新房和二手房憑什么賣(mài)這么貴？江僑路板塊的價(jià)值何在？
????在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地段決定價(jià)值。而江僑路具有成為城市核心區(qū)域的“基因”。
????包括湯建軍、謝慕貞、吳澤華在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的教育資源、完善的商業(yè)配套、北新區(qū)與濱江新區(qū)交界的區(qū)位優(yōu)勢(shì)等，是江僑路板塊不可復(fù)制的資源。
????教育資源方面，2011年9月，紫茶小學(xué)北校區(qū)啟用?！白喜栾L(fēng)”起，江僑路周邊項(xiàng)目走俏。此外，還有江門(mén)市教育一幼、紫茶中學(xué)等學(xué)校環(huán)繞。至今，江僑路板塊的教育資源依然備受家長(zhǎng)們看重。
????商業(yè)配套方面，2014年，江門(mén)大融城、蓬江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，2017年底，江門(mén)奧園廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)；海逸新天地、綠茵高爾夫商業(yè)中心、樂(lè)盈里等相繼開(kāi)業(yè)。目前，華茵廣場(chǎng)正在招商，2020年11月1日，希爾頓花園酒店、永利商場(chǎng)、廣記飲食集團(tuán)簽約進(jìn)駐?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)這里的商業(yè)氛圍將越來(lái)越濃厚。
????江門(mén)市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉澤權(quán)曾表示，江僑路位于北新區(qū)與濱江新區(qū)交會(huì)點(diǎn)，現(xiàn)在這里已成為市區(qū)最繁華的區(qū)域之一，相信未來(lái)這個(gè)片區(qū)將越來(lái)越興旺。
????謝慕貞表示，江僑路位于北新區(qū)與濱江新區(qū)交界處，既享受北新區(qū)成熟配套之便利，又可享受濱江新區(qū)未來(lái)發(fā)展紅利，是江門(mén)市區(qū)當(dāng)之無(wú)愧的黃金地段。此外，江僑路周邊教育配套強(qiáng)勁，享有紫茶小學(xué)、紫茶中學(xué)等一站式名校資源，印證了江僑路板塊樓盤(pán)的高品質(zhì)居住價(jià)值及高升值潛力。
????“萬(wàn)科的城市發(fā)展方法論，是看重城市朝哪個(gè)方向發(fā)展。江僑路可以說(shuō)是順應(yīng)城市向北發(fā)展的脈絡(luò)，所以自然而然發(fā)展成為城市的核心區(qū)域?！眳菨扇A表示，江僑路板塊還擁有紫茶小學(xué)北校區(qū)、高爾夫球場(chǎng)，這些難以復(fù)制的資源都賦予這條路不同的意義。此外，根據(jù)調(diào)查，江僑路一些項(xiàng)目在10年間房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)140%，說(shuō)明了市場(chǎng)的高度認(rèn)可。
????湯建軍引用地產(chǎn)界的名言“地段、地段還是地段”來(lái)說(shuō)明江僑路板塊的價(jià)值所在。他表示，江僑路還具備了商業(yè)配套、學(xué)校、生活配套、公園等一系列成熟配套，因此，江僑路能處于江門(mén)樓市房?jī)r(jià)的金字塔塔尖。
?? D 未來(lái) 將是改善型置業(yè)的優(yōu)選區(qū)域
????從客戶群體方面來(lái)分析，或能窺探江僑路未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。
????記者從江僑路板塊三個(gè)主要項(xiàng)目了解到，蒲葵之夢(mèng)天心的客群多為企業(yè)主、大型企業(yè)高管、高知群體等；萬(wàn)科金域華府的客群有著較強(qiáng)改善型居住的需求，除了蓬江區(qū)居民外，來(lái)自新會(huì)、開(kāi)平等地的市民也不在少數(shù)；博學(xué)名苑的客戶中，教師、醫(yī)生、公務(wù)員和私企老板等群體占比較大，他們是各行各業(yè)的精英。
????博富控股總裁助理譚華駒表示，根據(jù)與業(yè)界人士的交流和客戶的接觸，他們發(fā)現(xiàn)江僑路板塊的幾個(gè)項(xiàng)目客群是聚集了全市乃至少部分他市（含港澳臺(tái)）社會(huì)中上階層的精英人士，客群購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，改善需求突出，對(duì)于地段、周邊配套、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境也有非常高的要求。
????談及江僑路板塊未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ瑓菨扇A認(rèn)為，這里是城市的核心區(qū)，未來(lái)也將會(huì)是。江僑路板塊是整個(gè)蓬江首個(gè)幾乎每個(gè)項(xiàng)目都配套完善的商業(yè)區(qū)域，高端住宅較多，匯聚著“塔尖”圈層。隨著城市繼續(xù)往前發(fā)展，江僑路作為頭部板塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
????“江僑路板塊成熟的外部配套，再加上各樓盤(pán)自身打造的高品質(zhì)產(chǎn)品力，奠定該板塊的高端改善型置業(yè)屬性?！敝x慕貞預(yù)測(cè)，江僑路板塊未來(lái)將持續(xù)吸引高凈值人群置業(yè)，不僅是蓬江區(qū)，還將吸引新會(huì)、江海等其他區(qū)域置業(yè)者改善型置業(yè)的首選。
????在湯建軍看來(lái)，一直以來(lái)，江僑路都是江門(mén)市區(qū)傳統(tǒng)豪宅聚集的地區(qū)。近年來(lái)，江僑路承接著蓬江區(qū)北擴(kuò)的發(fā)展機(jī)遇，是濱江新區(qū)板塊和北新區(qū)板塊的雙核心交會(huì)處，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)較為成熟，入住江僑路，發(fā)展紅利是可以馬上兌現(xiàn)的。在粵港澳大灣區(qū)等發(fā)展機(jī)遇下，江僑路板塊已成為蓬江區(qū)發(fā)展的橋頭堡，未來(lái)發(fā)展可期。再加上多條大橋和高速的開(kāi)通，江僑路作為江門(mén)連通廣佛的主要路段之一，“路通則財(cái)通”，因此，他繼續(xù)看好江僑路未來(lái)的發(fā)展。
?? 小結(jié)
????以上幾個(gè)樓盤(pán)均位于江僑路板塊，可同樣享受江僑路的優(yōu)質(zhì)資源，所以著重從戶型方面進(jìn)行比較。這幾個(gè)樓盤(pán)的戶型各有千秋，針對(duì)的客群略有不同，置業(yè)者可綜合比較后再作選擇。
????博學(xué)名苑主要針對(duì)剛需和改善型住房需求的客群。既有約89平方米、96平方米三房帶套間戶型，也有112平方米四房戶型，新推的129平方米戶型還可做到三套間。幾乎每個(gè)看過(guò)博學(xué)名苑樣板房的置業(yè)者都有一個(gè)感受：“實(shí)用率較高”，房屋空間利用率較高。
????萬(wàn)科金域華府同樣針對(duì)剛需和改善型住房需求的客群。項(xiàng)目戶型有讓人驚喜的創(chuàng)新，如98平方米三房戶型，客廳開(kāi)間可做到約5.2米，這個(gè)尺寸通常在大平層戶型才能做到；116平方米戶型主臥配備獨(dú)立步入式衣帽間；11層高的小高層洋房，受改善型置業(yè)者的青睞。
????蒲葵之夢(mèng)天心為超高層住宅，主推大面積戶型，其中2幢建筑面積約222平方米3+1房，三梯兩戶配置，景觀陽(yáng)臺(tái)寬約8.5平方米，站在陽(yáng)臺(tái)眺望，千畝果嶺映入眼簾，美不勝收?？蛷d開(kāi)間約5.4米，氣派不凡。值得注意的是，由于公攤面積較多，戶型實(shí)用率一般，有的戶型廚房空間較小。
????濱江和院的戶型較實(shí)用，114平方米戶型的客廳較開(kāi)闊。另外，房間空間也同樣做到較闊綽，居住感較舒適。
