蓬江25號(hào)地實(shí)景圖。

????距離競(jìng)拍時(shí)間僅15小時(shí)，新會(huì)樞紐新城TOD4商住用地突然終止出讓?zhuān)@引起業(yè)內(nèi)人士的熱烈討論。第四季度，普遍來(lái)看，房企拿地比較謹(jǐn)慎，在此背景下，記者從江門(mén)市公共資源交易中心了解到，近一個(gè)月內(nèi)市區(qū)迎來(lái)土拍潮，將有6宗商住用地迎來(lái)競(jìng)拍，其中，蓬江2宗、江海1宗、新會(huì)3宗。這些商住用地能否成功出讓?zhuān)沂型僚氖袌?chǎng)將如何走？對(duì)此，記者進(jìn)行采訪。

????文/圖 江門(mén)日?qǐng)?bào)記者 李銀換 實(shí)習(xí)生 鄧彤

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????新會(huì)TOD4地塊臨時(shí)終止出讓

????10月21日零時(shí)，江門(mén)市公共資源交易中心發(fā)出公告，江門(mén)市JCR2021-168（新會(huì)22）號(hào)地塊因故終止出讓?zhuān)嚯x原定當(dāng)天下午3點(diǎn)限時(shí)競(jìng)價(jià)僅15小時(shí)。

????記者了解到，本宗商住用地位于樞紐新城TOD板塊內(nèi)，是板塊內(nèi)掛出的第四宗商住用地。本宗商住用地出讓建設(shè)用地面積55777平方米，起拍價(jià)約9.5億元，折合樓面地價(jià)6169元/平方米，最高樓面地價(jià)為9254元/平方米。

????此前，TOD1、TOD2、TOD3地塊分別被佳兆業(yè)、禹洲、建發(fā)奪得，樓面地價(jià)分別為7689元/平方米、8034元/平方米、8097元/平方米，是全市樓面地價(jià)較高的區(qū)域。由于該宗用地位置優(yōu)越，在掛牌之初便吸引較多關(guān)注，有望高溢價(jià)成交。如今突然終止出讓?zhuān)虼艘饦I(yè)內(nèi)人士熱議。

????截至9月底，新會(huì)一手住宅庫(kù)存量高達(dá)11098套，去化周期約為16個(gè)月，其中樞紐新城片區(qū)庫(kù)存量較高。據(jù)美智研究院統(tǒng)計(jì)，截至8月底，新會(huì)樞紐新城一手住宅庫(kù)存量為3362套，其中今古洲為1334套，房企銷(xiāo)售壓力較大。

????對(duì)此，美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析認(rèn)為，除了房企庫(kù)存壓力大之外，近期國(guó)家宏觀政策調(diào)控頻繁、對(duì)房企的資金要求高等原因都對(duì)土拍市場(chǎng)造成一定影響。此外，2021年下半年江門(mén)市場(chǎng)成交量有所回落，國(guó)慶期間樞紐新城多個(gè)項(xiàng)目促銷(xiāo)力度大，且地塊周邊新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多。在多重因素影響下，樞紐新城TOD4商住用地終止出讓。

????有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，樞紐新城的配套日漸成熟，近年來(lái)，梅江農(nóng)業(yè)生態(tài)園、樞紐體育公園、實(shí)驗(yàn)幼兒園樞紐分園等配套落成使用，未來(lái)鈞明歡樂(lè)世界、文化商業(yè)廣場(chǎng)、新會(huì)中醫(yī)院新院等配套也將落成，樞紐新城將越來(lái)越宜居，該區(qū)域依然會(huì)是房企投資開(kāi)發(fā)的重要區(qū)域。

????大悅城·新悅錦云營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理唐偉杰表示，作為江門(mén)市南部樞紐中心，樞紐新城已聚集了一大批高端住宅小區(qū)，提升了區(qū)域整體居住環(huán)境，打造出“一站式”宜居生活圈。這不僅對(duì)業(yè)主有吸引力，對(duì)房企也有吸引作用。

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????市區(qū)將迎來(lái)土拍潮

????第四季度，房企普遍銷(xiāo)售壓力大，拿地比較謹(jǐn)慎，江門(mén)土拍市場(chǎng)后續(xù)將如何發(fā)展？

????記者從江門(mén)市公共資源交易中心了解到，近一個(gè)月，市區(qū)6宗商住用地即將限時(shí)競(jìng)價(jià)，出讓數(shù)量較多，其中多宗靚地備受關(guān)注。

????10月29日，新會(huì)23號(hào)地將迎來(lái)限時(shí)競(jìng)拍，該宗地塊位于會(huì)城街道潮興路東面、蘭苑路南側(cè)，建設(shè)用地面積20781平方米，掛牌起始價(jià)約1.74億元，起拍樓面地價(jià)約5244元/平方米。張鎮(zhèn)蘭分析認(rèn)為，新會(huì)23號(hào)地位于會(huì)城城區(qū)，周邊配套成熟，地理位置認(rèn)可度較高，預(yù)計(jì)將會(huì)成功出讓。

????11月3日，新會(huì)24號(hào)地將迎來(lái)限時(shí)競(jìng)拍，該宗地塊位于銀湖灣新四圍，建設(shè)用地面積19966平方米，掛牌起始價(jià)約1.05億元，起拍樓面地價(jià)約2100元/平方米。

????新會(huì)27號(hào)地位于新會(huì)區(qū)大鰲鎮(zhèn)鰲興路，建設(shè)用地面積11475.11平方米，掛牌起始價(jià)約6025萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)約2100元/平方米，將于11月25日限時(shí)競(jìng)拍。

????“新會(huì)24號(hào)、27號(hào)地均位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一宗位于崖門(mén)，一宗位于大鰲。其中，新會(huì)24號(hào)地地塊狹長(zhǎng)，規(guī)劃條件限制較多?！睆堟?zhèn)蘭表示，該地塊需建設(shè)商業(yè)酒店，并要整體自持本項(xiàng)目商業(yè)建筑部分6年，還需建設(shè)臨銀墾大道側(cè)的建筑控制線與道路紅線之間的人行道、廣場(chǎng)及其相關(guān)市政配套等工程，總體來(lái)說(shuō)有一定的開(kāi)發(fā)難度，對(duì)開(kāi)發(fā)商自身資金及運(yùn)營(yíng)能力要求較高。但周邊世貿(mào)碧海銀湖發(fā)展順利，銷(xiāo)售情況較理想，目前也成為粵港澳大灣區(qū)熱點(diǎn)旅游地，拉升了周邊土地價(jià)值。

????江海10號(hào)地位于金甌路與東海路交叉口西南側(cè)，建設(shè)用地面積12815.63平方米，掛牌起始價(jià)約1.52億元，起拍樓面地價(jià)約4300元/平方米，將于11月18日限時(shí)競(jìng)拍。該宗地塊是“迷你地”，位于熱門(mén)的府西板塊，周邊配套完善，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)將會(huì)成功出讓。

????蓬江24號(hào)地位于濱江大道與華泰路交會(huì)處西南側(cè)，建設(shè)用地面積22710.17平方米，掛牌起始價(jià)約3.01億元，起拍樓面地價(jià)約5114元/平方米，將于11月23日限時(shí)競(jìng)拍。綜合今年以來(lái)濱江新區(qū)出讓的地塊來(lái)看，預(yù)測(cè)該宗地塊將底價(jià)或低溢價(jià)成交。

????蓬江25號(hào)地位于雙龍地段武警支隊(duì)東南側(cè)，建設(shè)用地面積13657.43平方米，掛牌起始價(jià)約2.07億元，起拍樓面地價(jià)約5500元/平方米，將于11月30日限時(shí)競(jìng)拍。這是今年雙龍板塊首宗掛出的地塊，該地塊周邊在售新房有嶺南印象、萬(wàn)科金域國(guó)際、荔園·泮海藍(lán)灣、君朗名軒，均價(jià)約1.05萬(wàn)—1.25萬(wàn)元/平方米。而較為熱門(mén)的次新房有鳳山水岸、建泓璟園、帝豪尚品匯，二手均價(jià)約1萬(wàn)—1.2萬(wàn)元/平方米。該宗地塊地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟，居住氛圍不錯(cuò)。

????對(duì)于這些商住用地的土拍前景，受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體來(lái)看，預(yù)計(jì)接下來(lái)江門(mén)土拍市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)底價(jià)或低溢價(jià)成交的態(tài)勢(shì)。