9月房企大力促銷，成交量有所上升。
????文/圖
????江門日報記者 李銀換
????陳祺偉 實習(xí)生 鄧彤
????A????一手住宅價跌量升
????在市場平淡的背景下，大部分樓盤在營銷策略上發(fā)力，特價房促銷成主流，“8字頭”“9字頭”特價房源扎堆推出。與此同時，不少房企重啟或加大全民營銷的力度，加速去化，全民營銷“重出江湖”，成交最高可獎數(shù)萬元。
????9月，全市一手住宅成交均價為7538元/平方米，環(huán)比下跌5.8%，同比下跌6.9%。江門市建設(shè)工程造價和房地產(chǎn)監(jiān)測中心表示，受市區(qū)成交比例下降及個別低單價樓盤集中網(wǎng)簽的影響，9月全市一手住宅成交價格下降，其中新會區(qū)、開平市、鶴山市和恩平市環(huán)比、同比均下跌。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析，本月均價下降，一是由于三區(qū)成交量占比下滑，對全市均價拉升作用減弱；二是近期市場下行，銷售不樂觀，房企一定程度上存在以價換量的情況；三是受部分地區(qū)低價盤集中網(wǎng)簽影響，拉低整體均價。
????房企大力促銷，成交量開始企穩(wěn)。今年下半年以來，受多方面的影響，樓市出現(xiàn)“降溫”現(xiàn)象。6—8月連續(xù)3個月，全市一手住宅成交量環(huán)比、同比均下跌。到了9月，全市一手住宅成交量環(huán)比止跌企穩(wěn)。
????據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月全市一手住宅成交3893套，環(huán)比增長8.3%；住宅成交面積40.67萬平方米，環(huán)比增長6.5%。盡管環(huán)比回穩(wěn)，但縱觀全年單月一手住宅成交量，9月成交量為全年單月第二低。記者梳理2016年—2021年9月單月成交量發(fā)現(xiàn)，今年9月成交量為近6年成交量的最低。在二手房方面，9月共成交1452套，環(huán)比下跌15.5%，同比下跌44%，成交量為年內(nèi)單月最低。由此可知，總體來看，“金九”成色不足。
????裕隆基地產(chǎn)總經(jīng)理楊東卉表示，9月，無論是一手住宅還是二手房，實際成交量都很一般，部分區(qū)域的增量與網(wǎng)簽滯后有關(guān)系。她認(rèn)為，銀行對二手房貸款收緊，20多年樓齡的二手房貸款難度較大，一定程度上影響了二手房的成交。
????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，上半年購買力大量釋放，受宏觀調(diào)控政策持續(xù)從嚴(yán)、銀行貸款政策收緊等多方因素影響，導(dǎo)致目前部分項目降價求走量，且力度較大，這可能會加重購房者的觀望情緒。
????B????恩平成交量居榜首
????看完整體情況，再來看各區(qū)（市）的情況。
????在成交量方面，9月恩平成交773套，成為全市一手住宅成交套數(shù)最高的區(qū)域，這也是該區(qū)域罕見居榜首。此外，臺山成交738套、鶴山成交689套、開平成交499套、新會成交453套、蓬江成交431套、江海成交310套。
????從成交量環(huán)比來看，恩平、臺山，開平一手住宅成交量環(huán)比增幅較大，分別增長37.5%、41.1%、56.4%。
????張鎮(zhèn)蘭分析，恩平、臺山、開平成交套數(shù)環(huán)比大幅增長主要與個別項目的集中網(wǎng)簽有關(guān)，其中臺山碧桂園網(wǎng)簽284套，占臺山總成交的38%；開平融創(chuàng)潭江首府網(wǎng)簽225套，占開平總成交的45%；恩平恒大泉都網(wǎng)簽409套，占恩平總成交的53%。
????在成交均價方面，排名前三位的依然是市區(qū)，其中蓬江依然穩(wěn)居榜首，為11030元/平方米；江海為10567元/平方米；新會為10260元/平方米。其余為鶴山7024元/平方米、開平6875元/平方米、臺山6360元/平方米、恩平4793元/平方米。
????從成交均價環(huán)比來看，多個區(qū)（市）成交均價環(huán)比均下跌。恩平一手住宅成交均價更出現(xiàn)了“4字頭”，為4793元/平方米，環(huán)比下跌11.7%，同比下跌17.1%。在成交量大幅增長的同時，成交均價則出現(xiàn)雙位數(shù)的跌幅。對此，張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，恩平價格下滑幅度較大主要與恒大泉都集中網(wǎng)簽有關(guān)。9月恒大泉都網(wǎng)簽409套，網(wǎng)簽均價僅3835元/平方米，大幅拉低地區(qū)均價。另外，臺山成交均價環(huán)比增長4.4%，是三區(qū)四市中唯一環(huán)比增長的區(qū)域。
????C?? 全市庫存去化周期約15個月
????房企大力促銷的背后，是庫存量的高企。記者從江門市建設(shè)工程造價和房地產(chǎn)監(jiān)測中心的解讀中了解到，我市一手住宅庫存持續(xù)增加。截至9月底，全市待售新建商品住房78527套，環(huán)比增長5.5%，同比增長9.0%，其中蓬江區(qū)、新會區(qū)、開平市環(huán)比增長明顯。
????按照最近12個月月均成交水平計算，截至9月底，全市庫存去化周期約15個月，呈現(xiàn)供略過于求的局面。分區(qū)域來看，庫存量破萬套的有臺山15222套、鶴山14021套、新會11098套、恩平10950套、蓬江10828套，去化周期分別為：約16個月、13個月、15個月、16個月、14個月，其中，蓬江庫存量首次破萬套。
????業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，庫存量大幅上升，主要由于部分新盤入市去化不理想，導(dǎo)致積累貨量較多，庫存居高不下。庫存量的加大，必然會使市場競爭越來越激烈，為了業(yè)績及回款，尤其上市企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)，他們或首先會加大促銷力度，有可能對區(qū)域的房價和成交量帶來一定的影響。
????在張鎮(zhèn)蘭看來，房企集中拿證備戰(zhàn)“金九銀十”，加上新盤入市，但由于市場行情一般，整體去化不理想，已開售項目庫存去化速度又較為緩慢，購房者觀望情緒濃厚，導(dǎo)致庫存積壓，絕對值持續(xù)增加。
????一手住宅庫存量處于歷史高位，將對年底樓市有何影響？
????受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年底房企依然會將促銷進(jìn)行到底，預(yù)計第四季度，房企為了沖刺年度銷售業(yè)績，以價換量將持續(xù)至年底，第四季度末或出現(xiàn)銷量上升翹尾的情況，但整體幅度有限。
