江海09號地位于江海區(qū)五邑路與勝利南路交界西北側，屬“三舊”改造項目。

????8月3日，市區(qū)土拍市場一宗商住地底價成交、兩宗商住地掛牌、一宗商住地終止掛牌，一邊“活躍”，一邊“遇冷”，這成為江門市區(qū)土拍市場上不平凡的一天。在業(yè)內人士看來，土拍市場一天內有這么多動作，實屬少見，顯示市場漸趨理性。

????文/圖 江門日報記者 李銀換

????成交

????濱江置地底價拿下棠下商住地

????本次拍出的蓬江19號地位于蓬江區(qū)棠下鎮(zhèn)金桐路與仁和二路交會處東北側地段，出讓建設用地面積30015平方米，容積率2.2—2.75，建筑限高80米。最終只有一名競拍人參與競拍，由江門市濱江置地投資開發(fā)有限公司（簡稱“濱江置地”）以底價約1.59億元成交，折合起拍樓面價約1932元/平方米。

????據(jù)了解，濱江置地是江門市濱江建設投資管理有限公司的全資子公司。江門市濱江建設投資管理有限公司屬于江門國資委企業(yè)，目前在江門建有濱江和院、濱江名院等項目。

????本次土拍，符合業(yè)內人士的預期。美智地產市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭表示，首先，該地塊位于棠下鎮(zhèn)，地理位置上與市區(qū)熱門區(qū)域尚有差距；其次，地塊處于工業(yè)區(qū)中，居住舒適度一般，周邊目前尚未有充足的配套，未來售價亦會受影響，因此底價成交在預期范圍內，1932元/平方米的樓面價整體較為合理。

????摘牌地塊位于棠下鎮(zhèn)江沙工業(yè)園附近，地塊附近暫無在售一手住宅項目。二手房方面，地塊周邊的銀輝花園、達進豪庭、恒駿花園均有房源在售，售價在7500元—10000元/平方米之間。

????“該地塊摘牌后，將會有相應的配套跟上，同時地塊需配建幼兒園，亦將滿足該區(qū)域居民的需求，進而提升該區(qū)域的居住品質，未來或將吸引更多的開發(fā)商和商家進駐。”張鎮(zhèn)蘭表示。

????值得一提的是，該宗地開發(fā)建設后，競得人需自持建筑面積不少于8255平方米的住宅，按每套房子100平方米來計算，約83套房子，自持年限不少于10年，自持期間不得出售。

????掛牌

????江海區(qū)一天連掛兩宗商住地

????8月3日，除了成功出讓的棠下商住地受關注外，江海區(qū)連掛兩宗商住地也同樣引起熱議，這兩宗商住地分別位于外海板塊、江南滘頭板塊，均計劃將于9月6日出讓。

????江海08號地位于高新區(qū)3號地連海路與奕聰路交界東北側，出讓建設用地面積32967.65平方米，地塊容積率1.0—2.75。本宗地掛牌起始價約4.08億元，折合樓面地價約4500元/平方米。本宗地最高限制地價為61206萬元，折合樓面地價約6750元/平方米。競拍人需配建社區(qū)公共服務用房（含養(yǎng)老服務設施），建筑面積不少于600平方米，須無償移交政府。目前，外海板塊有印象海倫灣、朗基香醍灣、奕聰花園等多個項目在售，均價約9500元—13000元/平方米。

????江海09號地位于江海區(qū)五邑路與勝利南路交界西北側，屬“三舊”改造項目。地塊起拍總價約1.9億元，折合樓面地價約3370元/平方米。出讓建設用地面積18672.81平方米，容積率1.0—3.0。競拍人需配建社區(qū)公共服務用房，建成后無償移交政府。值得一提的是，該地塊在去年11月20日曾經掛牌，但于去年12月因故終止掛牌。本次重新掛牌，地塊信息基本沒有變動，較為重要的變動是更新了最高限價為28324萬元，折合樓面價約5055元/平方米。地塊位于江南滘頭板塊，周邊新盤眾多，貨量充足，包括江海保利大都匯、嘉華新都匯、豪江華庭、麗日宏都華庭、明泰城等，在售均價約10000元—14000元/平方米。

????兩宗商住地最后出價的競買人最高報價不超過最高限制地價，則按照價高者得原則確定競得人；當報價達到最高限制地價時，競買方式轉為競爭承諾為政府配建住宅的建筑面積（納入計容住宅建筑面積），以“最高限價+承諾配建住宅建筑面積”數(shù)量最高者為競得人。

????江門市佰里行市場營銷策劃有限公司總經理羅清朋認為這兩宗商住地應該都能成交。江海08號地處于外海板塊，與新旅明樾府以及嘉福銘著、冠利西岸等純新盤相鄰，周邊住宅項目越來越多居住氛圍逐漸濃厚，住宅供應量充足，參考此前周邊地塊的成交情況，預計該地塊或將低溢價成交。至于江海09號地所處的區(qū)位較佳，交通便利，與江海熱門的府西板塊鄰近，目前在府西板塊可開發(fā)的地塊資源越來越少，相對于想要占據(jù)府西板塊資源的房企來說，這個地塊是比較好的選擇，預計將會吸引不少房企參與競拍，或將高溢價成交。

????終止掛牌

????江門廣雅中學西側地塊終止掛牌

????記者從江門市公共資源交易中心了解到，原定于8月4日限時競價的新會15號地塊，即樞紐新城江門廣雅中學西側地塊，于8月3日因故終止掛牌。

????江門廣雅中學西側地塊出讓用地面積32645平方米，起拍總價53049萬元，起拍樓面價約6500元/平方米。該地塊與江門廣雅中學一路之隔，設最高限制地價79573.5萬元，折合樓面價約9750元/平方米。根據(jù)出讓文件，該地塊需配建幼兒園1處，按15班建設規(guī)模，規(guī)劃用地面積不少于5405平方米，建筑面積不少于3150平方米。

????記者梳理發(fā)現(xiàn)，江門廣雅中學西側地塊是年內樞紐新城出讓的第三宗商住地塊，其余兩宗商住地塊的成交情況是——

????2月26日，禹洲地產以約8.5億元+65倍（200平方米住宅建筑面積及3個有產權的標準小汽車停車位），折合樓面地價約8034元/平方米，競得樞紐新城TOD建設用地面積為49411平方米的地塊。

????6月4日，建發(fā)以總價93908萬元，折合樓面價8097元/平方米，競得樞紐新城TOD建設用地面積為46394平方米的靚地。

????有業(yè)內人士指出，禹州地產地塊起拍樓面地價約6112元/平方米，建發(fā)地塊起拍樓面地價約6148元/平方米，而廣雅中學西側地塊起拍樓面價則高達約6500元/平方米，起拍樓面價較高，且周邊供應充足，可能是導致終止掛牌的原因。

????江門廣雅中學西側地塊所處的樞紐新城CLD片區(qū)供應量充足，在售項目包括華僑城云頂花園、美的嘉華未來公館、大悅城新悅錦云、新城·博富·領會國際、玖悅瀾灣等，在售均價約11000元/平方米。

????相關新聞

????江門市玻璃廠“三舊”地塊 將于9月1日摘牌

????江門日報訊 （記者/李銀換） 7月29日，江門市玻璃廠“三舊”地塊掛牌，將于9月1日摘牌。該宗地塊位于蓬江區(qū)迎賓大道中南側、潮江路兩側地段，屬“三舊改造”項目。出讓建設用地面積43234.05平方米，地塊一容積率2.0—2.5，地塊二容積率2.0—2.36。

????掛牌起始價為57737萬元，折合樓面地價約5600元/平方米，本次最高限制地價為86604.84萬元，折合最高樓面價約8400元/平方米。

????該宗地位于蓬江區(qū)中心位置，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套成熟。值得一提的是，地塊離東湖公園僅數(shù)百米。東湖公園周邊新房較少，旁邊的新英世貿廣場在售50—62平方米公寓，毛坯約1.55萬元/平方米，帕佳圖·六里在售95—122平方米戶型，帶裝修約12000元/平方米。二手房方面，地塊周邊多個小區(qū)環(huán)繞，包括半山豪庭、東湖花園、濱港御城、上城嘉泰等，均價約11000元—12000元/平方米。

????張鎮(zhèn)蘭認為，江門市玻璃廠“三舊”地塊屬于市區(qū)中心地段，位于北新區(qū)和蓬城交界，配套成熟完善，交通便捷，且周邊在售新盤較少，相信會吸引不少開發(fā)商前來競拍。