我市上半年樓市熱度十足。
????文/圖 江門日報(bào)記者 李銀換
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????一手住宅量價(jià)齊升
????回顧上半年樓市數(shù)據(jù)可知，江門樓市熱度十足。
????1月江門樓市延續(xù)了2020年年底的樓市熱度，純新盤扎堆入市也助推了樓市，樓市迎來“開門紅”，全市一手住宅成交6153套，一手住宅成交均價(jià)8563元/平方米，成交量與成交均價(jià)均為歷年1月之最；2月由于春節(jié)假期的因素，成交量往往是一年的低值，成交量為上半年單月最低，僅3656套，環(huán)比下跌40.6%；
????3月至5月，隨著越來越多新盤入市，購房者的購房熱情釋放，江門樓市成交量走高，成交量同比均有雙位數(shù)的增長，呈現(xiàn)“小陽春”的狀態(tài)；到了6月，成交量則有所回落，成交4261套，環(huán)比下跌29.8%，同比下跌21.4%，而成交均價(jià)方面則首破“9字頭”。
????總的來看，上半年全市一手住宅量價(jià)齊升，成交31700套，同比增長29.3%；成交均價(jià)8584元/平方米，同比增長5.5%。
????在裕隆基地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顤|卉看來，“穩(wěn)”是上半年江門樓市的特點(diǎn)。楊東卉表示，上半年江門樓市“穩(wěn)中有進(jìn)”，量價(jià)齊升是樓市熱度的直接體現(xiàn)，6月一手住宅成交均價(jià)更結(jié)構(gòu)性地突破“9字頭”。她認(rèn)為，今年以來，我市人才政策相對寬松，一定程度上刺激了買房人的置業(yè)需求。從成交特性來看，市場迎來了周期性的變化，剛需購房出現(xiàn)下行，改善購房逐步上漲。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭則用一個(gè)“暖”字來形容上半年江門樓市的“成績單”。張鎮(zhèn)蘭表示，上半年江門樓市表現(xiàn)亮眼，量價(jià)齊升，小陽春顯現(xiàn)，且后續(xù)熱度有所保持，到6月才逐漸回落，其中半年成交量為近4年的峰值。
????博富控股總裁助理譚華駒分析稱，上半年江門土拍情況整體穩(wěn)中有升，雖然上半年的土地供應(yīng)量有所減少，但成交均價(jià)同比增長9.7%，平均溢價(jià)率止跌回升，環(huán)比增長9.6%，意味著市場整體看好后市，市場信心在增強(qiáng)。因此，一手住宅市場成交出現(xiàn)量價(jià)齊升也是意料中事。
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????鶴山成交量最多
????上半年樓市數(shù)據(jù)亮眼，自然少不了各市（區(qū)）的貢獻(xiàn)。鶴山以5667套的成交量成為江門一手住宅成交套數(shù)最高的區(qū)域，有4個(gè)月成交量破千套；臺山以5440套的成交量排名第二，有2個(gè)月成交量破千套；蓬江成交5261套，排名第三，同樣有2個(gè)月成交量破千套。新會(huì)成交4792套，恩平成交3956套，開平成交3385套，江海成交3199套。
????上半年全市一手住宅供應(yīng)量31490套，同比下跌0.9%。上半年，江門市區(qū)有眾多純新盤入市以及老盤推貨，帶動(dòng)市場供應(yīng)量保持歷史高位水平，其中，蓬江、江海1月份就有11個(gè)純新盤和20個(gè)老盤集中領(lǐng)證，單月供應(yīng)量達(dá)到年內(nèi)最高。今年上半年入市的新項(xiàng)目有濱江新區(qū)的濱江名院、中鐵建，北新甘化板塊的粵海城，樞紐新城的海倫堡玖悅瀾灣、江門鈞明歡樂世界等。新貨的刺激和促銷的帶動(dòng)，致使成交數(shù)字走高。
????譚華駒表示，上半年的供應(yīng)量大幅增長，主要原因是去年下半年土拍成交的建筑面積達(dá)到了3年來半年度的高點(diǎn)，因此，各項(xiàng)目都在今年上半年扎堆上市。
????從同比增幅來看，多個(gè)市（區(qū)）上半年一手住宅成交量同比呈大幅增長的態(tài)勢。蓬江上半年一手住宅成交量同比增長62%，江海同比增長41.4%，新會(huì)同比增長30.6%，鶴山同比增長34.4%，恩平同比增長38.7%。
????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，首先，全市一手住宅成交量同比增幅較高的主要原因是由于2020上半年受疫情影響較為嚴(yán)重，導(dǎo)致2020年上半年的成交基數(shù)較低；其次，蓬江、江海、新會(huì)三區(qū)是江門市的購房熱門區(qū)域，重點(diǎn)集中蓬江濱江新區(qū)、江海府西片區(qū)和新會(huì)樞紐新城，2021年新盤的入市和熱門項(xiàng)目帶動(dòng)了整體成交。
????譚華駒分析稱，鶴山的成交得益于與南海、順德鄰近，在“三道紅線”影響下，這些地方的投資需求轉(zhuǎn)移到三四線城市，因此從去年下半年開始，鶴山一直保持著旺盛的成交；疫情給臺山市場帶來機(jī)遇，華僑返鄉(xiāng)購房的意愿一再加強(qiáng)，因此平均每月成交都是近1000套，延續(xù)了去年的火熱；蓬江市場的增長源于新舊項(xiàng)目的密集推貨，以及土拍市場火熱的刺激，因此成交達(dá)到了去年全年的2/3。
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????市區(qū)成交均價(jià)同比均有增長
????從各市（區(qū)）一手住宅的成交均價(jià)來看，市區(qū)的成交均價(jià)依舊最高。蓬江以11501元/平方米的成交均價(jià)居首，其次是新會(huì)的11046元/平方米，江海以10823元/平方米的成交均價(jià)排名第三。
????從同比來看，市區(qū)的成交均價(jià)同比均有增長，蓬江、江海、新會(huì)三區(qū)成交均價(jià)同比增幅分別為6%、5.3%、12.1%。另外，臺山、鶴山、恩平成交均價(jià)同比有所下跌，跌幅分別為-2.5%、-1.6%、-1.1%，而開平成交均價(jià)同比持平。
????“三區(qū)均價(jià)主要為結(jié)構(gòu)性上漲?！睆堟?zhèn)蘭表示，其中蓬江由于帶裝修項(xiàng)目增多，成交占比上升；新會(huì)主要是高價(jià)盤世茂碧海銀湖的成交量占比有一定數(shù)量所致。而臺山、開平、恩平主要是本身區(qū)域受恒大項(xiàng)目降價(jià)影響，使得成交均價(jià)同比有所下跌。
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????二手住宅成交量同比增長13.4%
????上半年全市一手住宅“中考”成績單亮眼，二手住宅的表現(xiàn)同樣不俗。上半年，全市二手住宅成交12000套，同比增長13.4%。分市（區(qū)）來看，蓬江區(qū)成交3413套居榜首，同比增長16.6%，其次到新會(huì)區(qū)成交2517套，再到開平市成交1657套。
????根據(jù)裕隆基地產(chǎn)二手部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，雖然上半年經(jīng)歷了信貸趨緊、利率上漲等政策限制，但市場需求仍在上漲，交易量穩(wěn)中有升。
????楊東卉表示，上半年二手住宅市場主要呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是成交主要以步梯住宅為主，重新裝修后的步梯住宅客戶接受度高，低樓層比較搶手，步梯住宅成交價(jià)平穩(wěn)；二是二手住宅成交以三房戶型為主，樓齡多在20年內(nèi)，太舊或高樓層的步梯二手住宅市場需求少；三是電梯次新房交易有所萎縮，議價(jià)空間大，但一些優(yōu)質(zhì)的或名校學(xué)區(qū)的電梯次新房價(jià)格依然堅(jiān)挺。
????楊東卉認(rèn)為，目前多家銀行二手住宅貸款難度增加，這將會(huì)導(dǎo)致下半年二手住宅市場產(chǎn)生一些微妙的變化。對買房人來說，由于二手住宅房貸難增加、首付門檻上漲等因素的存在，下半年或?qū)⒂瓉矶虝旱馁I房“窗口期”，或許是“上車”的好時(shí)機(jī)。周期性過后，樓市大概率會(huì)迎來一個(gè)小反彈。
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????預(yù)測下半年成交量仍穩(wěn)中有升
????庫存量方面，截至6月末，我市一手住宅庫存量達(dá)72371套，同比增長4.3%。
????在庫存量較高的情況下，下半年樓市將怎么走？
????“我認(rèn)為下半年江門樓市‘馬太效應(yīng)’明顯，成交或?qū)⒗錈岵痪?。”楊東卉表示，縱觀江門樓市，各房企之間的競爭越發(fā)激烈，再加上9月、10月傳統(tǒng)旺季的到來，預(yù)計(jì)下半年住宅成交量會(huì)有一定的上漲。在成交均價(jià)方面，楊東卉認(rèn)為，下半年一手住宅成交均價(jià)將保持平穩(wěn)或略有上漲?？偟膩碚f，下半年江門的房地產(chǎn)市場整體形勢還是以走量為主，有意在今年置業(yè)的朋友可以考慮在下半年出手，或許會(huì)有意想不到的驚喜。
????在譚華駒看來，今年上半年拍賣的土地，將會(huì)形成下半年以及明年上半年供應(yīng)量的補(bǔ)充，上半年土拍的特點(diǎn)是地塊優(yōu)質(zhì)、成交價(jià)格較高、溢價(jià)率較高，因此，后續(xù)供應(yīng)貨量，將以中高端的項(xiàng)目為主。蓬江、新會(huì)的供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步增加，對于各項(xiàng)目自身的競爭力將會(huì)形成更大的挑戰(zhàn)，注重品質(zhì)的項(xiàng)目可能會(huì)更容易脫穎而出，形成兩極分化。整體而言，在市場信心的支撐下，穩(wěn)中向好或是主基調(diào)。在政策沒有大變動(dòng)的前提下，鶴山、臺山將會(huì)延續(xù)前期的火熱，開平隨著今年數(shù)地塊的底價(jià)成交，形成新的供應(yīng)量，成交量比起上半年可能會(huì)有小幅度的提升。
????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，展望下半年，雖然6月成交已呈回落態(tài)勢，但“金九銀十”仍是房企沖量的重要節(jié)點(diǎn)，結(jié)合上半年表現(xiàn)來看，預(yù)計(jì)成交量仍有望穩(wěn)中有升。
????上半年樓市大事記
????2021年上半年，江門樓市大事、新鮮事不斷，本報(bào)梳理了其中10件，大致勾勒出江門樓市百態(tài)。
????1、“豪宅線”上調(diào)至15398元/平方米
????2月1日起，“豪宅線”的標(biāo)準(zhǔn)從此前的14943元/平方米上調(diào)至15398元/平方米，前后相差了455元/平方米。
????對于首次置業(yè)的購房者來說，“豪宅線”上調(diào)對其并無影響，首付比例最低仍為3成。對于二次置業(yè)的購房者來說，“豪宅線”上調(diào)將可能大大降低首付比例，由6成調(diào)整為4成，購房壓力降低，并且購房者在同等價(jià)位范圍內(nèi)將會(huì)有更多的選擇空間，這一舉措將會(huì)刺激改善型置業(yè)者的購房需求。
????2、江門益華百貨升級改造
????3月17日，經(jīng)營近17年的江門益華百貨停業(yè)升級改造，利和集團(tuán)將接手，規(guī)劃投資8億元對商場進(jìn)行升級改造。
????3、“僑都置業(yè)寶”小程序上線
????3月19日，本報(bào)全新推出一款兼具功能性、服務(wù)性、互動(dòng)性的房產(chǎn)小程序——“僑都置業(yè)寶”?！皟S都置業(yè)寶”具有專業(yè)推送，可讀性強(qiáng)；功能齊全，實(shí)用靠譜；實(shí)時(shí)互動(dòng)，溝通無障礙的優(yōu)勢。市民可通過“特價(jià)房源”“查新房”“地圖找房”等欄目，查詢到你心儀樓盤包括參考均價(jià)、主力戶型、總戶數(shù)、樓盤動(dòng)態(tài)、戶型圖、區(qū)位配套等相關(guān)信息。
????4、我市發(fā)布《江門市配建住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)指引（2021年版）》
????3月24日，江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公示關(guān)于印發(fā)《江門市配建住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)指引（2021年版）》的通知，規(guī)范我市配建住宅室內(nèi)裝修，完善配建住宅的使用功能。
????5、5月1日起，蓬江、江海暫?！吧剔D(zhuǎn)公”貸款
????5月1日起，暫停蓬江區(qū)、江海區(qū)商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款（簡稱“商轉(zhuǎn)公”貸款）業(yè)務(wù)。2021年5月1日前已審批未發(fā)放的“商轉(zhuǎn)公”貸款，按原規(guī)定執(zhí)行。除了蓬江區(qū)、江海區(qū)和開平市外，江門市其余區(qū)域住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)行輪候放款，時(shí)間長短看資金和貸款需求而定。
????6、“江報(bào)公益驗(yàn)房活動(dòng)”為業(yè)主免費(fèi)驗(yàn)房
????5月20日，江門日報(bào)社及旗下的“僑都置業(yè)寶”小程序，攜手專業(yè)機(jī)構(gòu)推出“江報(bào)公益驗(yàn)房活動(dòng)”?；顒?dòng)一經(jīng)推出，就受到業(yè)主的廣泛關(guān)注。至今，已走進(jìn)碧桂園中海瓏悅府、碧桂園濱江天際、灝昌園、帕佳圖雙子星廣場、江門保利中心等樓盤為業(yè)主驗(yàn)房，收獲業(yè)主們的一致好評。
????7、江門市住建局公示《2021年老舊小區(qū)改造項(xiàng)目清單》
????5月，江門市住建局公示《2021年老舊小區(qū)改造項(xiàng)目清單》。公告顯示，今年江門共有38個(gè)老舊小區(qū)被納入改造范圍，包括白沙街迦南社區(qū)、甘化社區(qū)、江華社區(qū)，環(huán)市街天龍社區(qū)，禮樂街道文昌沙社區(qū)，會(huì)城街道明翠社區(qū)、同德社區(qū)、圭峰社區(qū)等。
????8、我市發(fā)布《江門市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃（征求意見稿）》
????6月4日，江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于公開征求《江門市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃（征求意見稿）》意見的公告，規(guī)劃期限為2021—2025年。
????“十四五”期間，江門市力爭新增供應(yīng)各類住房28.81萬套。市區(qū)要充分尊重居民改善型住房需求，引導(dǎo)市場供給一定比例的“大戶型、高品質(zhì)”住房，引入灣區(qū)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源，提升公共服務(wù)能級，形成灣區(qū)高品質(zhì)居住名片。
????9、江門市自然資源局發(fā)布《江門市市區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃修編草案》
????6月21日，江門市自然資源局發(fā)布《江門市市區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃修編草案》，對“三舊”改造總體目標(biāo)和規(guī)模、重點(diǎn)區(qū)域、改造時(shí)序和策略等作出統(tǒng)籌安排。江門“三舊”改造重點(diǎn)區(qū)域中，蓬江主城占比最高，主要涉及白石片區(qū)、白沙片區(qū)、篁莊片區(qū)、人才島等區(qū)域。江海區(qū)方面，主要涉及北街片區(qū)、油灣片區(qū)、禮樂新民片區(qū)、滘頭片區(qū)、府西片區(qū)等區(qū)域。新會(huì)方面，主要涉及江會(huì)片區(qū)（奇榜）、城東、城西、梅江村等區(qū)域。
????10、銀行收緊房貸業(yè)務(wù)
????今年上半年，各大銀行房貸收緊，部分銀行房貸利率有所上調(diào)，住房貸款資格審核進(jìn)度有所放緩，平均放款周期也有所延長，還有部分銀行暫停二手房貸款。
