????記者從江門市公共資源交易中心了解到，今年上半年，我市成交含住宅用地20宗，比去年上半年多4宗；成交面積約64.22萬平方米，同比下跌18.21%；攬金約76.87億元，同比下跌9.92%。
????上半年江門土拍市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，呈現(xiàn)冷熱分化，熱門區(qū)域如新會(huì)樞紐新城板塊、蓬江江僑路板塊競(jìng)拍激烈，3宗地塊樓面價(jià)均破“8字頭”；而其他區(qū)域多以底價(jià)或低溢價(jià)成交。
????上半年土拍市場(chǎng)較平穩(wěn)
????蓬江成交額最高
????回顧上半年土拍市場(chǎng)，1—4月土拍市場(chǎng)整體較平淡，而5、6月則迎來土拍的小高潮，推地及成交數(shù)量明顯增多。
????記者梳理今年上半年土拍市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，含住宅用地共成交20宗，比去年上半年多4宗，其中開平最多，為8宗，新會(huì)4宗，蓬江3宗，鶴山、恩平各2宗，江海1宗，而臺(tái)山?jīng)]有成交含住宅用地。
????成交面積方面，共成交約64.22萬平方米，同比下跌18.21%。分區(qū)域看，蓬江最多，約24.12萬平方米，江海約7.38萬平方米，新會(huì)約11.06萬平方米，開平約19.14萬平方米，鶴山約1.93萬平方米，恩平約0.59萬平方米。
????成交額方面，共成交約76.87億元，同比下跌9.92%。分區(qū)域看，蓬江成交額最高，約39.25億元，江海約9.23億元，新會(huì)約18.72億元，開平約8.61億元，鶴山約0.93億元，恩平約0.13億元。
????從同比來看，今年上半年比去年同期成交多4宗含住宅用地，但成交面積和成交額雙雙下跌，分別下跌18.21%、9.92%。美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析稱，今年上半年雖然比去年同期成交多4宗，但推出的土地面積有所下降，一定程度上導(dǎo)致了成交總額的下降。總體來說，2021年上半年土地市場(chǎng)尚可。
????佰里行市場(chǎng)營銷有限公司總經(jīng)理羅清朋表示，雖然上半年成交面積以及成交價(jià)格同比有所下降，但這也是合理和“穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。此次成交的20宗含住宅用地，其中12宗來源于開平、鶴山和恩平，土地分散，且這些地區(qū)一手住宅庫存壓力較大，因此在土地成交上偏理性；其余8宗含住宅用地位于蓬江、江海、新會(huì)，大多數(shù)溢價(jià)成交，甚至是高溢價(jià)成交。
????如果用一個(gè)字來形容上半年的土拍市場(chǎng)，張鎮(zhèn)蘭會(huì)用一個(gè)“暖”字，他說：“上半年土拍市場(chǎng)沒有太大的升溫或者降溫，整體較為平穩(wěn)。”
????羅清朋則用一個(gè)“穩(wěn)”字來形容，總體來看，成交面積以及成交價(jià)格同比下跌，首先主要是土拍價(jià)格差異所影響，其次是受庫存壓力以及大環(huán)境影響導(dǎo)致，總體而言，都是穩(wěn)健的表現(xiàn)。
????土拍市場(chǎng)冷熱不均
????3宗地塊樓面價(jià)破“8字頭”，10宗地塊底價(jià)成交
????要說今年上半年土拍市場(chǎng)的“高光時(shí)刻”，就不得不提3宗樓面價(jià)破“8字頭”的含住宅用地。
????2月26日上午，禹州地產(chǎn)從8名競(jìng)買人中脫穎而出，以約8.5億元+65倍（200平方米住宅建筑面積及3個(gè)有產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)小汽車停車位），競(jìng)得位于新會(huì)樞紐新城明德一路北面、文華路東側(cè)商住地塊，折合樓面價(jià)約8034元/平方米。
????6月3日，位于江僑路的蓬江04號(hào)地出讓，經(jīng)過兩個(gè)多小時(shí)的“激戰(zhàn)”，萬科以約16.14億元拿下蓬江區(qū)江僑路靚地，樓面價(jià)約8221元/平方米，溢價(jià)率達(dá)42.95%。
????6月4日，建發(fā)以約9.39億元拿下位于樞紐新城的新會(huì)09號(hào)地，樓面價(jià)約8097元/平方米，溢價(jià)率約31.69%。
????與這3宗地塊競(jìng)拍的熱鬧不同，上半年成交的商住地中，有10宗商住地以底價(jià)成交，其余不少為低溢價(jià)成交，土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象。
????從樓面價(jià)來看，上半年最高樓面價(jià)為萬科拿下的蓬江04號(hào)地，約8221元/平方米；建發(fā)拿下的新會(huì)09號(hào)地樓面價(jià)8097元/平方米居第二；禹州拿下的新會(huì)01號(hào)地樓面價(jià)8034元/平方米居第三?？傮w來看，三區(qū)四市成交的含住宅用地樓面價(jià)有較大的差距，蓬江5500元—8221元/平方米；江海成交一宗商住地，樓面價(jià)4549元/平方米；新會(huì)2100元—8097元/平方米；開平756元—2800元/平方米；鶴山1034元—2739元/平方米；恩平734元—1261元/平方米。
????張鎮(zhèn)蘭表示，此情況主要與地塊所處的位置和自身素質(zhì)有關(guān)，樓面價(jià)高的這幾宗地塊分別位于新會(huì)樞紐新城板塊和蓬江江僑路地段，且周邊項(xiàng)目聚集度高，特別是樞紐新城板塊，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，目前整體售價(jià)較高，從而導(dǎo)致開發(fā)商信心較足，使得地塊實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。
????羅清朋分析稱，近期土拍市場(chǎng)多為新房企面孔，如建發(fā)、江西新旅。對(duì)于首進(jìn)江門的地塊選擇，新晉房企更偏向于江門市區(qū)或者地段價(jià)值較高的區(qū)域，這使得熱門區(qū)域的地塊存在較高溢價(jià)。而底價(jià)成交以及低溢價(jià)成交的地塊大部分來源于開平、鶴山以及各區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊。值得注意的是，高消費(fèi)力和購買力的聚攏，必然圍繞著一個(gè)城市的中心，對(duì)于房企自身而言，不管從企業(yè)品牌發(fā)展、溢價(jià)空間、產(chǎn)品塑造以及資金回報(bào)等方面，“中心論”依然是最佳的選擇，而且近期房地產(chǎn)的銷售成交依然集聚在熱點(diǎn)板塊當(dāng)中，這也是土拍市場(chǎng)冷熱不均的一大原因。
????土拍規(guī)則新變化
????最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化
????看完土拍數(shù)據(jù)后，再來看看土拍規(guī)則的新變化。優(yōu)化最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；“精裝房比例不低于90%?！?；“價(jià)高者得”……今年上半年，我市土拍規(guī)則迎來了一些新變化——
????今年4月第二次掛牌的蓬江04號(hào)地調(diào)整了土地出讓最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，改變了持續(xù)4年多6894元/平方米的最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。自此，我市的土地出讓最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化為：土地出讓中樓面地價(jià)上漲幅度比例原則上按不超過50%控制，可以根據(jù)市場(chǎng)變化與地塊情況自行確定，超過起拍價(jià)一定比例的，在不改變土地規(guī)劃出讓條件的前提下，競(jìng)配建人才住房、公共租賃住房、現(xiàn)房銷售面積或商業(yè)自持面積等。
????在蓬江10號(hào)地中，競(jìng)拍規(guī)則中首次提出“精裝房比例不低于90%?！倍笤诟咝聟^(qū)3號(hào)地中，同樣提出該競(jìng)拍條件。在高新區(qū)3號(hào)地中，還采用“價(jià)高者得”的競(jìng)拍規(guī)則。
????在張鎮(zhèn)蘭看來，這些土拍規(guī)則是為了積極適應(yīng)市場(chǎng)與地塊的實(shí)際情況而產(chǎn)生的變動(dòng)，體現(xiàn)了土拍規(guī)則的靈活性。張鎮(zhèn)蘭表示，此舉不僅可緩解地塊的操作壓力，也可適時(shí)跟進(jìn)市場(chǎng)變化，調(diào)整過往的土地限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，利于體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值，調(diào)動(dòng)意向房企的積極性。有利于減少流拍，保障土拍工作順利進(jìn)行，維持土拍市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
????“我認(rèn)為這些新變化是好事?！绷_清朋表示，土拍規(guī)則的變化是適應(yīng)市場(chǎng)而變化的。畢竟每塊土地都是獨(dú)一無二，不可再生的，同時(shí)也受當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況、人口情況以及經(jīng)濟(jì)情況所影響，不可能一概而論或者統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。而此次土拍的規(guī)則逐步變化，既彌補(bǔ)了地塊本身區(qū)域市場(chǎng)的不足或者空缺，如精裝修產(chǎn)品的市場(chǎng)空缺，同時(shí)從房企自身出發(fā)，有了約束也有了彈性的標(biāo)準(zhǔn)，而這種對(duì)于土拍市場(chǎng)的發(fā)展更是積極的。
????展望下半年
????預(yù)計(jì)土拍成交數(shù)、成交額均有所上升
????根據(jù)今年2月23日，市自然資源局發(fā)布的江門市區(qū)（蓬江、江海、新會(huì)）2021年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃和住宅用地三年（2021—2023年）滾動(dòng)計(jì)劃，按照計(jì)劃來看，下半年的供地應(yīng)該較為充足。
????下半年，我市土拍市場(chǎng)將如何走？
????在羅清朋看來，下半年土拍市場(chǎng)依然會(huì)呈現(xiàn)兩極化現(xiàn)象。對(duì)于蓬江、江海、新會(huì)關(guān)注度較高和地段優(yōu)勢(shì)明顯的地塊，依然是兵家必爭(zhēng)之地，相信能高溢價(jià)成交。不過隨著土拍規(guī)則的變化，房企會(huì)比較謹(jǐn)慎和理性。而四市受庫存壓力以及銷售去化影響，溢價(jià)率較低，以理性穩(wěn)健為主。整體來看，預(yù)測(cè)下半年土拍整體情況比上半年要好，畢竟下半年不少房企要囤地儲(chǔ)備，包括希望首進(jìn)江門的房企，相信下半年會(huì)加快節(jié)奏，而且下半年也有不少精品地塊，相信也是促使房企們出手的好機(jī)會(huì)。
????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，下半年土拍成交數(shù)、成交額或較上半年有所上升，溢價(jià)率保持穩(wěn)定，持續(xù)低溢價(jià)為主的成交態(tài)勢(shì)。
????延伸閱讀
????成交總價(jià)Top1、樓面價(jià)Top1
????6月3日，蓬江04號(hào)地出讓，經(jīng)過兩個(gè)多小時(shí)的“激戰(zhàn)”，萬科以約16.14億元拿下蓬江區(qū)江僑路靚地，樓面價(jià)約8221元/平方米，居上半年成交總價(jià)、樓面價(jià)的第一位。
????成交面積Top1
????5月25日，碧桂園以約13.51億元的底價(jià)競(jìng)得蓬江10號(hào)地，即蓬江區(qū)濱江大道和華盛路交叉口西北側(cè)地段地塊，折合樓面價(jià)約5500元/平方米，該地塊出讓建設(shè)用地面積約9.8萬平方米，為今年上半年成交面積的第一位。
????溢價(jià)率Top1
????溢價(jià)率最高的是位于恩平市大槐鎮(zhèn)大槐圩學(xué)富路的恩平01地塊，用地面積僅219.45平方米，起始價(jià)102萬元，用地面積較小，總價(jià)不高。最終，成交價(jià)166萬元，溢價(jià)率為62.75%，為今年上半年溢價(jià)率的第一位，折合樓面價(jià)約1261元/平方米。
????江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換
