5月，多個(gè)項(xiàng)目推新或加推，使江門樓市熱度持續(xù)提升。
????近日，市住建局發(fā)布《2021年5月江門市房屋供應(yīng)、成交及庫(kù)存情況》。數(shù)據(jù)顯示，5月，江門全市一手住宅成交6068套，環(huán)比增長(zhǎng)10.2%，同比增長(zhǎng)11.6%，同比連續(xù)11個(gè)月增長(zhǎng)。一手住宅成交均價(jià)8729元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%，同比增長(zhǎng)5.2%。
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換
????A?? 供應(yīng)量明顯回落，環(huán)比降幅達(dá)59.3%
????4月，項(xiàng)目積極推貨備戰(zhàn)“五一”假期，一手住宅供應(yīng)7498套，供應(yīng)量環(huán)比大增98%。與之不同的是，5月，一手住宅供應(yīng)量3033套，供應(yīng)量環(huán)比下跌59.3%，同比下跌30.3%。記者梳理近年來(lái)5月的商品房批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)，發(fā)現(xiàn)歷年5月商品房批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)環(huán)比均下跌。為什么5月供應(yīng)量環(huán)比“縮水”？
????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭表示，“五一”假期是樓市一年一度的重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，大多項(xiàng)目選擇在此時(shí)推新，為此多提前獲取預(yù)售證備貨，因此4月供應(yīng)量往往較大，而5月供應(yīng)量反而下降，導(dǎo)致環(huán)比下滑幅度較大。
????分區(qū)市來(lái)看，蓬江供應(yīng)769套，環(huán)比下跌38.9%，同比增長(zhǎng)4.5%；江海供應(yīng)203套，環(huán)比下跌77.7%，同比下跌16.8%；新會(huì)供應(yīng)474套，環(huán)比下跌67.2%，同比下跌36.2%；臺(tái)山供應(yīng)425套，環(huán)比下跌39.4%，同比下跌32.3%；開(kāi)平供應(yīng)615套，環(huán)比下跌1.9%，同比下跌48%；鶴山供應(yīng)547套，環(huán)比下跌55.7%，同比下跌11.2%。蓬江、江海、新會(huì)、臺(tái)山、開(kāi)平、鶴山一手住宅供應(yīng)量環(huán)比均下跌，而恩平則零供應(yīng)。
????記者梳理發(fā)現(xiàn)，這是今年繼2月零供應(yīng)后，恩平5月再次零供應(yīng)。裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳分析稱，恩平樓市向來(lái)走得比較慢，此前項(xiàng)目集中拿證，但去化表現(xiàn)一般，造成庫(kù)存較大，目前庫(kù)存量達(dá)11450套，去化周期約16.7個(gè)月，所以很多項(xiàng)目減慢了推貨的節(jié)奏。
????B 全市一手住宅成交量同比連續(xù)11個(gè)月增長(zhǎng)
????盡管供應(yīng)量不多，但全市一手住宅成交量依然“飄紅”。5月全市一手住宅成交6068套，環(huán)比增長(zhǎng)10.2%，同比增長(zhǎng)11.6%，同比連續(xù)11個(gè)月增長(zhǎng)。記者從江門市建設(shè)工程造價(jià)和房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)中心了解到，我市一手住宅成交量平穩(wěn)增長(zhǎng)。
????在張鎮(zhèn)蘭看來(lái)，我市一手住宅成交量同比連續(xù)11個(gè)月增長(zhǎng)，主要有兩方面原因：一方面，早期成交量處于相對(duì)低位。2019下半年開(kāi)始，房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲，整體樓市成交量逐漸下滑，熱度退減。而2020年一季度受疫情影響，導(dǎo)致成交一度低迷，直到二季度樓市才有所復(fù)蘇；另一方面，近11個(gè)月以來(lái)，房企釋放優(yōu)惠帶動(dòng)成交。2020年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，各大房企紛紛讓利促銷，部分購(gòu)房需求被激發(fā)，同時(shí)部分地區(qū)由于價(jià)格持續(xù)下行，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)量明顯增加，對(duì)整體成交有較大的拉動(dòng)作用。
????5月樓市數(shù)據(jù)的飄紅，少不了各區(qū)市的貢獻(xiàn)。從成交量來(lái)看，鶴山市以突破1000套的成交量成為5月江門一手住宅成交套數(shù)最高的區(qū)域，也是三區(qū)四市中唯一一個(gè)成交量突破1000套的區(qū)域。李艷芳認(rèn)為，鶴山主要是由于目前價(jià)格回歸到理想，再加上鶴山周邊城市佛山、廣州限購(gòu)等原因，因此吸引了外來(lái)投資客戶前來(lái)置業(yè)，從而帶動(dòng)了成交。
????從環(huán)比增幅來(lái)看，江海成交619套，環(huán)比增長(zhǎng)53.6%；開(kāi)平成交649套，環(huán)比增長(zhǎng)50.6%，增幅均超50%。張鎮(zhèn)蘭表示，江海、開(kāi)平主要受項(xiàng)目推新影響，部分項(xiàng)目網(wǎng)簽量大增，據(jù)美智研究院監(jiān)測(cè)顯示，5月江海的印象海倫灣網(wǎng)簽137套，環(huán)比增長(zhǎng)132%，開(kāi)平融創(chuàng)潭江首府網(wǎng)簽更是高達(dá)256套，環(huán)比增長(zhǎng)422%，個(gè)盤表現(xiàn)對(duì)區(qū)域成交影響較大。
?? C 一手住宅成交均價(jià)呈結(jié)構(gòu)性上漲
????5月全市商品住房成交均價(jià)8729元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%，同比增長(zhǎng)5.2%，增幅分別比上月回落4.8個(gè)百分點(diǎn)和2.7個(gè)百分點(diǎn)。江門市建設(shè)工程造價(jià)和房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)中心認(rèn)為，一手住宅成交價(jià)格漲幅趨緩。
????從各區(qū)市一手住宅的成交均價(jià)來(lái)看，市區(qū)的成交均價(jià)依舊最高，其中蓬江區(qū)以11524元/平方米居首，其次到新會(huì)區(qū)11465元/平方米，江海區(qū)為10954元/平方米。
????“5月全市一手住宅成交均價(jià)同比呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要是受結(jié)構(gòu)性影響為主，市區(qū)成交量同比有所增加，所以拉動(dòng)整體成交均價(jià)呈結(jié)構(gòu)性上漲?！睆堟?zhèn)蘭認(rèn)為，以新會(huì)區(qū)為例，新會(huì)區(qū)一手住宅成交均價(jià)受高價(jià)盤網(wǎng)簽量增加的結(jié)構(gòu)性影響較大，其中主要是世茂碧海銀湖（別墅）5月均價(jià)19106元/平方米，網(wǎng)簽66套；另外還包括博富名苑、嘉駿花園等樞紐新城項(xiàng)目5月網(wǎng)簽量亦有較大升幅，導(dǎo)致均價(jià)呈結(jié)構(gòu)性上升。
????李艷芳也表示，5月全市一手住宅成交均價(jià)環(huán)比、同比略有增長(zhǎng)，這主要與市區(qū)部分品質(zhì)盤成交量占比大，而這些項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高有關(guān)。整體來(lái)看，我市房?jī)r(jià)較穩(wěn)定。
????一手住宅房?jī)r(jià)穩(wěn)定，成交量不錯(cuò)，這在一定程度上促進(jìn)了庫(kù)存的消化。江門市建設(shè)工程造價(jià)和房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)中心認(rèn)為，商品住房庫(kù)存環(huán)比減少明顯。截至5月底，全市待售新建商品住房70379套，環(huán)比減少3.9%，同比增長(zhǎng)1.8%，同比增速比上月收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。各區(qū)市環(huán)比均有不同程度的減少。
????D??二手住宅成交量環(huán)比下跌19.3%
????與一手住宅成交量“飄紅”、成交均價(jià)略有增長(zhǎng)的熱鬧不同，二手住宅的成交則較為“冷淡”。5月二手住宅成交1939套，環(huán)比下跌19.3%，同比下跌10.9%。江門市建設(shè)工程造價(jià)和房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)中心指出，我市二手住宅成交量減少。
????分區(qū)市來(lái)看，蓬江成交583套，江海成交180套，新會(huì)成交358套，臺(tái)山成交232套，開(kāi)平成交295套，鶴山成交290套，恩平僅成交1套。從環(huán)比來(lái)看，三區(qū)四市二手住宅成交量均呈下跌趨勢(shì)。李艷芳認(rèn)為，一直以來(lái)，恩平的二手住宅市場(chǎng)并不熱，加上銀行房貸利率提高等原因，造成成交量較少。
????記者5月走訪發(fā)現(xiàn)多家銀行出現(xiàn)一、二手住宅房貸額度緊張、放款速度延長(zhǎng)等情況，還有部分銀行的部分支行暫停二手住宅房貸業(yè)務(wù)。裕隆基地產(chǎn)二手部總經(jīng)理吳名鳩表示，在銀行收緊二手住宅房貸的背景下，二手住宅市場(chǎng)交易熱度可能減弱。
????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊認(rèn)為，一、二手住宅的成交存在“蹺蹺板效應(yīng)”。江門房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛需為主，成交量相對(duì)穩(wěn)定，目前一手住宅市場(chǎng)成交量保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，由于一手住宅跟次新二手住宅的價(jià)格相差不大，更多購(gòu)房者愿意選擇一手住宅，所以二手住宅成交量有所下降。
