????日前，江門美智研究院發(fā)布報告《五大維度，揭秘江門“七普”人口數(shù)據(jù)背后的房地產(chǎn)真相》（以下簡稱“報告”），報告從人口總量、人口增量、內部流動、家庭結構、年齡結構五大維度分析江門人口對未來房地產(chǎn)走勢的影響。報告指出，江門人口規(guī)模基本面尚可，支撐著過往樓市穩(wěn)定發(fā)展；城鎮(zhèn)化進入慢速增長期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)需求收窄。

????江門日報記者 李銀換

????人口總量

????新會常住人口數(shù)量最多

????在人口總量方面，報告顯示，江門市2020年人口總量479.8萬人。

????江門美智研究院分析，人口總量決定房地產(chǎn)市場的客戶容量，側面反映房地產(chǎn)的總體需求，人口總量與房地產(chǎn)需求呈一定的正向相關性。綜合2020年各區(qū)市住宅成交套數(shù)來看，除投資型城市鶴山較特殊外，其余區(qū)市常住人口數(shù)量在一定程度上影響著房地產(chǎn)需求，常住人口越多，對房地產(chǎn)的需求相對就越大，其中新會常住人口數(shù)量最多，為909277人，常住人口數(shù)量占比19%，住宅成交套數(shù)占比13.5%；臺山常住人口907744人，常住人口數(shù)量占比18.9%，住宅成交套數(shù)占比20.6%；蓬江常住人口853007人，常住人口數(shù)量占比12.9%，住宅成交套數(shù)占比12.9%；鶴山常住人口530684人，常住人口數(shù)量占比11.1%，住宅成交套數(shù)占比20.2%。

????人口增量

????市區(qū)人口吸引力較強

????在人口增量方面，報告顯示，2010—2020年，這10年間江門人口保持增長態(tài)勢，增量為34.9萬人，年平均增長率為0.76%。人口增長較多的地區(qū)是蓬江、江海和新會，10年間分別增加了13.39萬人、11.03萬人、6.01萬人，三區(qū)常住人口10年間增加30.43萬人，占全市增量的87.15%。

????報告指出，人口增量的變動，反映新增住房需求對樓市的拉動作用，影響市場的長期發(fā)展?jié)摿?。我市市區(qū)人口吸引力較強，從三區(qū)四市住宅房價年增長率與常住人口增長率對比來看，房價的漲幅與人口增長率之間存在一定的關聯(lián)。放眼未來，樓市發(fā)展需要新增的人口不斷補充，才能擴大需求，維持市場的活躍與健康。

????內部流動

????城鎮(zhèn)化紅利對樓市有推動作用

????在內部流動方面，報告顯示，江門市2020年常住人口城鎮(zhèn)化率為67.63%。

????報告指出，城市人口的內部流動（特指農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的轉移），能反映城鎮(zhèn)化紅利對樓市的推動作用。從數(shù)據(jù)上來看，江門的城鎮(zhèn)化仍有一定的發(fā)展空間?？v觀過去16年，江門城鎮(zhèn)化率增速放緩，進入慢速發(fā)展期。對于房地產(chǎn)而言，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進城置業(yè)需求雖進入慢速發(fā)展期，但我市每年仍有2萬—4萬名鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體有機會發(fā)展成潛在置業(yè)客戶。蓬江、江海城鎮(zhèn)化率高達99%，城鎮(zhèn)化帶來的樓市機遇由自身轉向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；新會城鎮(zhèn)化率為66.5%，處于快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化紅利仍存在，未來人口增長潛力也將進一步釋放；臺山、開平、恩平城鎮(zhèn)化率分別為47.46%、57.21%、63.23%，土地空間廣闊。

????家庭結構

????剛需戶型需求量有望上升

????在家庭結構方面，報告顯示，江門全市共有家庭戶1606832戶，家庭戶均人口為2.76人，“三口之家”的普適性正在減少。

????報告指出，家庭結構的變化，將影響未來房地產(chǎn)市場的需求態(tài)勢，對住房戶型結構提出新的調整要求?！叭谥摇币廊皇钱斚陆T主流的家庭結構。江門美智研究院分析，江門戶均人口下降對房地產(chǎn)將產(chǎn)生以下影響：一是城鎮(zhèn)化、戶籍政策加速人口流動，隨之也為樓市帶來旺盛需求。而城鎮(zhèn)化進程中的舊城改造和城市建設，也需要房地產(chǎn)行業(yè)的支撐；年輕人傾向于獨立居住，導致家庭戶數(shù)的裂變增加，相應的住房需求也會增加，而年輕人經(jīng)濟能力有限，大多會選擇剛需戶型，因此未來剛需戶型的需求量將有進一步上升的可能；年輕人婚后不著急生小孩等，可能催生小戶型的租賃需求。

????年齡結構

????我市仍處于人口紅利期階段

????在年齡結構方面，報告顯示，江門0—14周歲76.85萬人，15—64周歲340.54萬人，65周歲及以上62.42萬人，人口年齡結構繼續(xù)表現(xiàn)出“兩頭低、中間高”的總體特征。

????報告指出，年齡結構反映城市的活力度、撫養(yǎng)壓力以及房地產(chǎn)不同年齡的購房結構占比和需求變化。從勞動適齡人口（15—64周歲）負擔系數(shù)看，2020年末，江門市少年兒童撫養(yǎng)比為22.571%，老年人口撫養(yǎng)比為18.33%，總撫養(yǎng)比為40.9%。目前，江門每100名勞動年齡人口大致需要負擔41名非勞動年齡人口，一般來說，把人口總撫養(yǎng)比低于50%的階段稱之為人口紅利期，因此我市仍處于人口紅利期階段。

????展望江門樓市，江門美智研究院提出了兩點建議：一是引進來。有人的地方，就有市場。江門應利用土地優(yōu)勢，大力招商引資，全力推進工業(yè)立市，把人才引進來；二是走出去。積極學習全國各大城市先進或優(yōu)秀的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，結合本地實際條件，制定適合本土發(fā)展的新型戰(zhàn)略，放大粵港澳大灣區(qū)核心城市之一的后天優(yōu)勢，重塑城市競爭力。