????6月3日，蓬江區(qū)江僑路一靚地被萬科以總價約16.14億元摘得，折合樓面地價約8221元/平方米；6月4日，新會區(qū)樞紐新城一靚地被建發(fā)以總價約9.39億元奪得，折合樓面地價約8097元/平方米。這兩宗熱門商住用地成功出讓，且樓面地價均破“8字頭”，可以說是在短時間點燃了江門地產(chǎn)人和市民的熱情，樓盤項目借力營銷，有的樓盤還揚言將漲價。
????在這般熱情下，將對江門樓市有何影響？對此，記者進行采訪。
????現(xiàn)象
????市區(qū)兩宗商住用地樓面地價均破“8字頭”
????短短兩天內(nèi)，我市共成功出讓5宗商住用地，出讓面積超21萬平方米，成交金額約29.7億元，其中備受矚目的是市區(qū)兩宗商住用地。
????6月3日10點，蓬江區(qū)江僑路與明理街交叉口東北側地段三舊改造地塊（蓬江04號地）起拍。此次競拍共有4家房企參與競價，經(jīng)數(shù)十輪報價，歷時兩個多小時，最終由萬科以總價約16.14億元摘得，樓面地價約8221元/平方米，溢價率約43%。這是蓬江區(qū)商住用地總價最高的第二位，而樓面地價則是時隔3年多再次破“8字頭”。
????6月4日10點，新會區(qū)樞紐新城葵城一路南側、文華路東側地塊（新會09號地）起拍。共有10名競買人參與競價，經(jīng)超百輪報價，耗時兩個多小時，建發(fā)以總價約9.39億元摘得該靚地，折合樓面地價約8097元/平方米，樓面地價為新會商住用地的第三高，溢價率約31.7%，這是建發(fā)首次進軍新會。
????此前本報曾預測蓬江04號地可能破“7字頭”，結果破“8字頭”，在不少業(yè)內(nèi)人士看來“這有點出乎意料”。在美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭看來，蓬江04號地樓面地價破“8字頭”，比預想中要高。他認為，萬科此次高價拿地，原因之一是地塊本身素質高；第二是萬科里村項目有成功經(jīng)營的經(jīng)驗可復制，同時表明了企業(yè)深耕江門的信心。此外，新會09號地位于樞紐新城板塊，本身地價和售價在市區(qū)處于較高水平，“8字頭”則屬于常態(tài)。
????在佰里行市場營銷有限公司總經(jīng)理羅清朋看來，這是在“意料之外，情理之中”。他認為蓬江04號地出讓建設用地面積80939.48平方米，對于房企而言，確實在產(chǎn)品塑造以及項目打造方面有一定的優(yōu)勢。
????合璟華富地產(chǎn)總經(jīng)理黃錦康認為，這兩宗商住用地破“8字頭”，主要原因有三：一是兩宗商住用地位置優(yōu)越，可塑性特別強，容易產(chǎn)生溢價；二是人民幣資產(chǎn)升值進入長期通道，房價有望補漲；三是江門處于大灣區(qū)，長期會對房企投資有吸引力。
????張鎮(zhèn)蘭留意到，2021年4月，我市土地出讓最高限價標準調(diào)整優(yōu)化為“上漲幅度比例原則上按不超過50%控制”，因此被萬科和建發(fā)拿下的兩塊地雖然樓面地價破“8字頭”，但均未超過最高限價，不需要進入競配建環(huán)節(jié)，可以說成交地價更符合市場預期。
????張鎮(zhèn)蘭還提到，5塊地中除了萬科和建發(fā)拿下的地塊有溢價成交外，其余均為底價成交，另外，5月份關注度較高的蓬江10號地也是以底價成交，因此土拍市場是否火熱還有待觀察。
????實力
????江門吸引優(yōu)質房企進駐
????此次在市區(qū)拿地的兩家企業(yè)都是實力非常強的非本土綜合性企業(yè)，業(yè)內(nèi)人士認為，這表明房企看好江門房地產(chǎn)市場。
????萬科是國內(nèi)實力房企，2020年躋身《財富》“世界500強”第208位。2020年春天，萬科正式開啟深耕江門。作為萬科在江門的首個項目——萬科金域國際，自2020年10月17日開盤以來，網(wǎng)簽量達上千套。
????首次進入新會的建發(fā)實力同樣不容小覷。建發(fā)房產(chǎn)是《財富》“世界500強”企業(yè)廈門建發(fā)集團有限公司旗下專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前已在境內(nèi)外形成了房地產(chǎn)開發(fā)、城市更新改造、物業(yè)管理、商業(yè)管理、代建運營、關聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資六大業(yè)務板塊。公司已連續(xù)多年獲得“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強”和“中國物業(yè)服務企業(yè)百強”。而由建發(fā)集團控股的聯(lián)發(fā)集團，在蓬江區(qū)已打造了聯(lián)發(fā)悅瀾山項目。
????今年初，江門萬科總經(jīng)理喻敏鋒接受本報采訪時提到，江門作為粵港澳大灣區(qū)的一員，房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定，萬科將在江門持續(xù)深耕，多拿項目，做好項目，服務更多的江門購房者。
????張鎮(zhèn)蘭認為，全國集中供地導致房企拿地相對困難，江門目前的拿地成本相對于大灣區(qū)其他城市較低，因此吸引了不少房企進軍江門房地產(chǎn)市場。從本次土拍情況來看，萬科看好江門未來幾年房地產(chǎn)的發(fā)展，建發(fā)更是參加了多次江門的土拍，此次終于成功拿地，也足以表明對江門市場有較高的期望。
????羅清朋表示，隨著周邊城市土地以及消費力的飽和和外溢，江門作為土地儲備最大的城市之一，對于房企本身的發(fā)展以及對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)，可塑性以及溢價空間較大。對于房企來說，如今一二線城市拿地困難及近年建安成本的增加，讓部分房企把目光聚焦到三四線城市，而江門作為粵港澳大灣區(qū)的“價值洼地”城市，對于房企首進一個城市來說，是較為穩(wěn)妥的選擇。
????影響
????對江門樓市有提振作用
????“面粉已近面包價”“面粉價買面包！在地價8221元/平方米地塊旁這個樓盤僅售8888元/平方米起”，地塊周邊的樓盤項目紛紛借力營銷，而在蓬江04號地周邊的樓盤喊漲，稱“6月7日全面升價3%”……短短兩天，兩宗商住用地樓面地價均破“8字頭”，這點燃了江門地產(chǎn)人和市民的熱情，樓盤項目借力營銷，有的樓盤還揚言將漲價。
????黃錦康直言，這些宣傳，意味著許多項目對市場的預期是積極的，對房地產(chǎn)市場的信心很充足。
????羅清朋提到，對于江門市區(qū)樓市而言，土拍拍出高地價估計難以產(chǎn)生大幅度的帶動作用，因為土拍促進樓市升溫這種現(xiàn)象，在目前的市場中基本已經(jīng)不復存在。
????“地價提升對江門樓市有提振作用?！睆堟?zhèn)蘭表示，建發(fā)地塊位于樞紐片區(qū)，本身地價和售價在市區(qū)處于較高水平，“8字頭”屬于常態(tài)；而萬科地塊，主要受到地塊自身素質原因較大，因此對整體樓市的影響較小，但會對周邊在售項目起到一定的帶動效應。
????6月11日，蓬江區(qū)棠下新昌村豬乸環(huán)地塊（蓬江13號地）將摘牌，該地塊建設用地面積約6.2萬平方米，起拍價約9.55億元，起拍樓面地價約5600元/平方米，最高限制地價約14.32億元。從位置上來看，該地塊與萬科此次摘得的蓬江04號地距離不遠，那么，接連兩宗商住用地均破“8字頭”，這對明天將摘牌的地塊有何影響？
????張鎮(zhèn)蘭認為，棠下新昌村豬乸環(huán)地塊與蓬江04號地均屬于目前濱江較為成熟的區(qū)域，與五邑蒲葵高爾夫球會相鄰，景觀資源優(yōu)越，地塊整體素質較高，預計亦將溢價成交。
????羅清朋表示，棠下新昌村豬乸環(huán)地塊，對于房企打造中高端產(chǎn)品有一定的優(yōu)勢。但是片區(qū)內(nèi)樓盤集中，而且部分體量較大，相信此次土拍應該較為理性，對于新舊房企而言，這地塊也是進駐濱江新區(qū)不錯的選擇。
????江門日報記者 李銀換
