預(yù)計(jì)三孩政策實(shí)施，大面積戶型的需求量將增大。

????5月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，聽(tīng)取“十四五”時(shí)期積極應(yīng)對(duì)人口老齡化重大政策舉措?yún)R報(bào)，審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》。會(huì)議指出，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。這次會(huì)議提及的“促進(jìn)生育政策和相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策配套銜接”中，專門提及了加強(qiáng)稅收、住房等支持政策。

????房地產(chǎn)的周期，短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。三孩政策來(lái)了，這對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將帶來(lái)怎樣的影響？

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換

????全面二孩政策實(shí)施以來(lái)，我市四房戶型產(chǎn)品增多

????要預(yù)測(cè)實(shí)施三孩政策，將對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些影響，我們不妨先來(lái)回顧一下全面二孩政策實(shí)施以來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

????2016年1月1日，全面二孩政策實(shí)施，至今5年多時(shí)間，受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，我市房地產(chǎn)的變化體現(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)四房需求增多，而開(kāi)發(fā)商根據(jù)需求推出更多的四房戶型產(chǎn)品。

????博富控股總裁助理譚華駒表示，二孩政策放開(kāi)前，市場(chǎng)的主流產(chǎn)品是三房、小戶型，大戶型、高總價(jià)產(chǎn)品的去化速度較慢和銷售難度都較大。隨著政策的放開(kāi)，特別進(jìn)入了2019年后，四市三區(qū)都不同程度地出現(xiàn)了改善型的大戶型（特別是四房）稀缺和受到熱捧的情況，同時(shí)，在新報(bào)建項(xiàng)目中，四房產(chǎn)品的占比也大大提升。

????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭觀察到，從全面二孩政策開(kāi)放至今，江門樓盤中約100—110平方米的小四房產(chǎn)品開(kāi)始增多。在置業(yè)人群中，不少購(gòu)房者會(huì)顧及到將來(lái)兩個(gè)小孩的問(wèn)題，愿意考慮四房戶型產(chǎn)品。根據(jù)美智研究院監(jiān)測(cè)顯示，成交數(shù)據(jù)方面，三房剛需戶型仍是主流，但改善型產(chǎn)品的需求呈上升態(tài)勢(shì)。

????有22年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的越通房地產(chǎn)副總經(jīng)理劉錦華表示，全面二孩政策實(shí)施以來(lái)，江門很多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的戶型定位中，增加了3+1及舒適四房單元的戶數(shù)配比。據(jù)他觀察，120—130平方米左右的3+1單元目前在市場(chǎng)上很受歡迎。

????三孩政策將有利于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

????那么，實(shí)施三孩政策，將對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)有怎樣的影響？

????張鎮(zhèn)蘭表示，根據(jù)美智研究院近期公布的《五大維度，解密江門“七普”人口數(shù)據(jù)背后的房地產(chǎn)真相》報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，目前，江門每100名勞動(dòng)年齡人口大致需要負(fù)擔(dān)41名非勞動(dòng)年齡人口。一般來(lái)說(shuō)，人口總撫養(yǎng)比低于50%的階段稱之為人口紅利期。我市目前仍處于人口紅利期階段。此次實(shí)施三孩政策，未來(lái)年輕人口增加，同時(shí)住房需求將相應(yīng)增加，因此對(duì)房地產(chǎn)將有一定的利好。

????“放開(kāi)三孩生育政策，當(dāng)然對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)利好，但影響不會(huì)馬上出現(xiàn)?！眲㈠\華認(rèn)為，這個(gè)政策的利好會(huì)有一定的延續(xù)性，將在正式實(shí)施后的未來(lái)幾年逐步體現(xiàn)。

????譚華駒同樣認(rèn)為，短期之內(nèi)，三孩政策未必能有很明顯的刺激作用，就正如二孩政策放開(kāi)后，3—4年后才逐步看到了效果。三孩政策實(shí)施5—6年后，這個(gè)效果或許就會(huì)比較明顯。

????受訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，盡管實(shí)施三孩政策利好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)，但具體的影響還要看具體的政策配套支持措施。

????張鎮(zhèn)蘭表示，三孩政策能否對(duì)江門樓市產(chǎn)生影響，還需要看具體的政策配套支持措施，是否能加強(qiáng)人們的生育意愿，畢竟“生兒容易養(yǎng)兒難”。

????預(yù)測(cè)未來(lái)改善型住宅產(chǎn)品需求更大

????“三孩的話，房子起碼要有五間房，估計(jì)要180平方米才夠住?！比⒄吖己?，江門一個(gè)媽媽群的群友在熱烈討論著。這在一定程度上折射出在三孩政策下，人們對(duì)居住需求的變化。

????劉錦華認(rèn)為，三孩政策實(shí)施后，未來(lái)對(duì)江門本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、人們對(duì)3+1、4+1居室的需求肯定會(huì)增加，并可能成為未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的購(gòu)房主力戶型，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可適當(dāng)增加大戶型配比；2、對(duì)中端物業(yè)市場(chǎng)（如120—144平方米）的電梯洋房影響較大，預(yù)計(jì)購(gòu)房者對(duì)城市核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房需求增大；3、在購(gòu)房者客群比例中，公職人員的數(shù)量將有所增加，私企人員影響有限（除了高管階層外），這部分人群具有較強(qiáng)的購(gòu)買力；4、房地產(chǎn)行業(yè)將向城市外圍延伸，城市新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有望受益，同時(shí)也使政府加大對(duì)新區(qū)教育資源、生活配套的規(guī)劃及投資力度。

????“若家庭人口增長(zhǎng)了，相對(duì)就會(huì)需要更大的戶型，江門未來(lái)或會(huì)出現(xiàn)更多的4房或改善型住宅產(chǎn)品?！睆堟?zhèn)蘭認(rèn)為實(shí)施三孩政策，我市房地產(chǎn)的變化將體現(xiàn)在戶型產(chǎn)品需求上。

????除了對(duì)于改善型住房的需求增加、優(yōu)質(zhì)教育資源的需求增加外，譚華駒還認(rèn)為，項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)于兒童活動(dòng)區(qū)域會(huì)更加關(guān)注，需要保證孩子們有足夠的活動(dòng)空間；在放開(kāi)三孩政策的同時(shí)，在堅(jiān)持“房住不炒”的基本前提之下，現(xiàn)在的限購(gòu)政策是否會(huì)出現(xiàn)從“限三套”變成“限四套”，出現(xiàn)一定程度的放松？這個(gè)暫時(shí)不好判斷，但值得大家期待。