????經歷了2678次圍觀，12名競拍者的65次出價，一套位于蓬江區(qū)建設路的步梯住宅日前被拍賣，成交價約37.9萬元，較起拍價溢價率達83%，較市場評估價高出28%。這就像一個縮影，折射出近段時間以來，我市法拍房市場的熱鬧。記者從江門市中級人民法院了解到，2020年以來，全市法院司法拍賣房產2537套，其中住宅用房為1773套。

????對于不少市民來說，普遍低于市場價的法拍房可以“撿漏”嗎？業(yè)內人士提醒，法拍房存在風險，市民不要盲目“撿漏”法拍房，以免掉進坑里，競拍之前需要做詳盡調查。

????江門日報記者 李銀換

????A????部分法拍房遭多人“爭搶”

????5月5日，次新小區(qū)蓬江區(qū)嶺江一品華府的一套建筑面積約115平方米的電梯住宅拍賣，吸引了11人報名，出價次數達158次，最終以約128.7萬元成交，單價約11191元/平方米，較起拍價溢價率約78.8%，高出評估價約25.9%。記者查詢二手房網站了解到，這一成交單價比該樓盤銷售二手房均價便宜約2000元/平方米。

????5月8日，蓬江區(qū)建設路57號的一套步梯住宅拍賣成功。該法拍房建筑面積104.64平方米，評估價約29.6萬元，起拍價約20.7萬元，起拍單價約1980元/平方米，共有12人爭搶這套房，經65次出價，最終成交價約37.9萬元，成交單價約3624元/平方米，高出評估價約28%，較起拍價溢價率達83%。

????5月21日，蓬江區(qū)泰寧里16號一套步梯住宅同樣遭多人競拍“爭搶”，共有11人競拍，吸引3339次圍觀，共出價46次，最終以總價約22.7萬元成交，成交單價約3370元/平方米。雖然高出評估價15%，較起拍價溢價率更是高達63.9%，但不足“4字頭”的單價，在不少競拍者眼里仍屬于“撿漏”。

????近段時間以來，江門法拍房市場看上去很熱鬧，不少房源遭多人“爭搶”，出價次數多，溢價率較高，圍觀人數也有所攀升。記者留意到，這些受歡迎的房源多是“老破小”，樓齡較長，住宅較殘舊，面積較小，成交單價較低。嘉毅地產總經理鄧桐燊表示，一些地段好、樓齡新的學區(qū)房受到熱棒，拍賣成交價格幾乎與市場同價，甚至超過市場價。

????法拍房，即法院拍賣房產，是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋，法拍房最大的特點就是便宜。江門市房地產中介行業(yè)協(xié)會會長、裕隆基地產總經理楊東卉分析稱，法拍房吸引關注的原因主要是房屋起拍價低于市場價，競拍者往往抱著“撿漏”的心態(tài)，希望以低價淘到好房。

????美智地產市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認為，法拍房關注度攀升，首先是因為門檻低，法拍房一般價格較低，擁有成熟的區(qū)位配套，部分對區(qū)位有要求的購房者會傾向于購買法拍房；其次法拍房大多為二手房（未有房屋產權證的單位視作一手房），不在限購范圍內，部分投資者會因此用來投資。

????B????江門法拍房市場持續(xù)升溫

????2015年4月1日，江海區(qū)江?；▓@江琴居15號102進行公開拍賣，本次競拍沒有人報名，以流拍告終。這是記者在阿里拍賣網查詢到我市最早掛出的法拍房，由河南省陜縣人民法院進行公開拍賣。

????而由我市法院最早進行公開拍賣且成交的法拍房，則是在2015年11月6日，由江門市中級人民法院拍賣的蓬江區(qū)杜阮鎮(zhèn)瑤村小苑51號，建筑面積為201平方米。本次競拍共有3人報名，出價1次，以86.5萬元的底價成交，折合單價為4285元/平方米。

????鄧桐燊表示，我市法拍房市場開始引人注目，可以說是從2018年開始。一批先知先覺的投資者或資產收購人士率先進入該市場，這批人士通過競拍的形式購買經濟實惠、低價的法拍房。法拍房過戶后，他們再將房源放到中介公司出售，以賺取利差空間，在前幾年，利潤是可觀的。

????日前，瀚海數據研究院發(fā)布《2021法拍房拍房行為調查報告》稱，2021年1—4月，全國共成交法拍房3.88萬套，成交總價731.62億元，總報名人數超13.78萬人。全國法拍房市場呈現出熱鬧景象。

????在鄧桐燊看來，近期，上海法拍房限購，深圳、廣州法拍房持續(xù)火熱的信息，也讓江門法拍房持續(xù)升溫。

????記者從江門市中級人民法院了解到，2020年以來，全市法院司法拍賣房產2537套，其中住宅用房為1773套。我市的法拍房主要是在阿里拍賣網站上進行拍賣。在阿里司法拍賣平臺上，江門拍賣/變賣的住宅用房數量有4273套，正在進行和即將開始的有92套。

????在法拍房的持續(xù)升溫下，在線上司法拍賣平臺競拍住宅用房，成為我市部分市民一條新的購房渠道。鄧桐燊觀察到，與初期以投資者為主不同，現在越來越多自住購房者逐步進入到法拍房市場。因為自住購房者增多，對于投資者而言，2020年下半年以來，法拍房的利潤空間就越來越小了。

????鄧桐燊補充說道，進入2020年，江門法拍房市場持續(xù)升溫。據他測算，江門近一年的法拍房成交總額不低于8億元。

????記者查詢得知，除小部分法拍房受熱捧外，大多數房源以底價成交或流拍。楊東卉認為，盡管近年來法拍房的關注度有所提升，但總體而言，相較于國內其他大城市，我市法拍房市場并不算特別火熱。

????C????購買法拍房存在風險

????法拍房價格低，很多人想去“撿漏”，卻忽略了背后的風險。法拍房究竟是“餡餅”還是陷阱？

????當前市場上很多法拍房都有著復雜的“身世”。法拍房大多數都是銀行抵押貸款還不上導致的拍賣，而有一部分是個人房源抵押出去但借款還不上，也有小部分是刑事案件罰沒而導致的拍賣。

????過戶難、補繳費用多、騰空難等是法拍房購買者常遇到的坎。

????在法拍房的拍賣須知提到，買賣雙方交易所需承擔的一切稅、費、金及有可能存在的所有欠稅、費，物業(yè)費、水、電等欠費均由買受人自行承擔；搬遷費用及其他一切費用由買受人負擔；過戶的稅費及補繳的所有費用由買受人承擔。

????“雖然法拍房的價格普遍比市場價便宜，但競拍成功后，能不能收樓、正常過戶，這是一個問題?！睏顤|卉直言，法拍房多存在瑕疵，風險較大。據她了解，部分法拍房光是物管費這一項，就欠費好幾萬元，需要由買受人承擔。

????記者在查詢拍賣成功的房源時發(fā)現，有部分房源顯示未騰空或有人居住，這對于買受人來說有何風險？

????“購買未騰空或有人居住的法拍房會存在一定的法律糾紛風險。”張鎮(zhèn)蘭表示，根據《合同法》等規(guī)定，“買賣不破租賃”，也就是說房子買賣不影響租賃合約，如果此前房屋占有人是合法占有，那么買受人即使通過法院裁定取得所有權，也可能無法行使占有權、使用權。這時還需要通過訴訟程序來解決，費時也費力，如果雙方私下解決則又要額外支付一筆資金。楊東卉也稱，現實中法拍房被惡意霸占、清場難的案例并不少見。

????鄧桐燊表示，還有的房子，原戶主沒有把戶口遷出去，就算你買下了房子，也是不好辦理落戶的，這會直接影響后面孩子上學等各種相關權益。

????張鎮(zhèn)蘭表示，值得一提的是，法拍房貸款流程較復雜，且樓齡+貸款年限不能超過39年（如樓齡為17年，貸款年限最多為22年）。另外，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予以退還，會使買受人損失一定的錢財。

????受訪的業(yè)內人士均表示，競買人在報名競拍前一定要想清楚，注意風險。張鎮(zhèn)蘭提醒，購買法拍房前要注意看清法拍房的現狀和所需要繳納的相關費用等拍賣條件，最好到實地查看房屋的實際情況，綜合評估后再決定要不要購買。