????4月24日，編號(hào)為JCR2021-38（蓬江04）的蓬江區(qū)江僑路與明理街交叉口東北側(cè)地段商住地塊自4月22日因故終止出讓后，重新掛牌，預(yù)計(jì)于6月3日摘牌。記者了解到，本宗商住地重新掛牌后起拍總價(jià)不變，仍為約11.29億元，折合樓面地價(jià)約5750元/平方米。而地塊在最高限價(jià)、規(guī)劃方面有所調(diào)整。值得一提的是，最高限制總價(jià)從135315.432萬(wàn)元（折合樓面地價(jià)約6894元/平方米），調(diào)整為169291萬(wàn)元（折合樓面地價(jià)約8625元/平方米）。

????江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換

????地塊再次掛牌前后有何不同？

????本次掛牌的JCR2021-38（蓬江04）號(hào)地屬“三舊”改造項(xiàng)目；用途為商服、住宅用地；出讓建設(shè)用地面積80939.48平方米，其中地塊一建設(shè)用地面積23635.36平方米，地塊二建設(shè)用地面積57304.12平方米。

????值得注意的是，本次掛出的商住用地在3月26日首次掛牌，在4月22日終止掛牌，時(shí)隔不到48小時(shí)，又于4月24日重新掛牌。記者發(fā)現(xiàn)，與之前的掛牌信息對(duì)比，本次掛牌條件最高限制總價(jià)和規(guī)劃方面都有了調(diào)整。

????變化一為最高限制總價(jià)從135315.432萬(wàn)元（折合樓面地價(jià)約6894元/平方米），調(diào)整為169291萬(wàn)元（折合樓面地價(jià)約8625元/平方米）。

????變化二為臨路指標(biāo)。原為臨明理街、明居街、明月街不少于5米，調(diào)整為臨明理街不少于10米，臨明居街、明月街不少于5米。

????變化三為道路配建。新增“如因政府無(wú)法提供道路用地給建設(shè)單位進(jìn)行道路建設(shè)，則現(xiàn)骨干的道路配建責(zé)任取消”的建設(shè)說(shuō)明。

????為何調(diào)整最高限制樓面地價(jià)？

????據(jù)悉，近來(lái)我市的土地出讓最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化為：土地出讓中樓面地價(jià)上漲幅度超過(guò)起拍價(jià)一定比例的，在不改變土地規(guī)劃出讓條件的前提下，競(jìng)配建人才住房、公共租賃住房、現(xiàn)房銷售面積或商業(yè)自持面積等。該上漲幅度比例原則上按不超過(guò)50%控制，可以根據(jù)市場(chǎng)變化與地塊情況自行確定。

????關(guān)于樓面地價(jià)調(diào)整至約8625元/平方米的原因，美智研究院認(rèn)為主要是以下兩個(gè)方面：

????一方面是該地塊自身因素問(wèn)題，地塊本身配建要求較多，包括配建明月街、明居街、明理街和地塊一與北側(cè)公園之間的步行道路及附屬設(shè)施建設(shè)（地塊需自行配建的規(guī)劃道路面積超過(guò)2萬(wàn)平方米），不少于1200平方米的社區(qū)公共用房，臨新篁路一側(cè)需預(yù)留2100平方米的開(kāi)放式廣場(chǎng)等。地塊自身配建成本相對(duì)較高，假如地塊報(bào)價(jià)達(dá)到約6894元/平方米，則地塊轉(zhuǎn)為競(jìng)配建，不僅增加項(xiàng)目建設(shè)成本，同時(shí)也減少項(xiàng)目的可售面積，使得地塊的實(shí)際成本再次增加，不利于房企對(duì)地塊的運(yùn)作。

????另一方面是市場(chǎng)環(huán)境變化因素，約6894元/平方米作為最高限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)是4年前的地價(jià)參考，無(wú)論是樓市熱度還是土地價(jià)值現(xiàn)今早已有所變化，隨著現(xiàn)階段市場(chǎng)的逐步穩(wěn)定，舊有的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)有必要隨著市場(chǎng)的實(shí)際情況作出相適應(yīng)的調(diào)整。

????“樓面地價(jià)最高限價(jià)由約6894元/平方米調(diào)整至約8625元/平方米，不僅可緩解地塊的操作壓力，也可適時(shí)跟進(jìn)市場(chǎng)變化，調(diào)整過(guò)往的土地限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，利于體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值，調(diào)動(dòng)意向房企的積極性?！泵乐茄芯吭狐c(diǎn)評(píng)稱。