現(xiàn)在江門小區(qū)的飾面層，做得最多的就是外墻涂料。

????近日，上海市一高層小區(qū)外立面脫落，致一名居民被砸后身亡；杭州市一高層住宅小區(qū)外立面掉落一塊約10厘米的石塊，砸中一家干洗店的老板娘……連日來，滬杭等地發(fā)生的小區(qū)外立面脫落事件引發(fā)社會關注。高層建筑外立面脫落傷人傷車的情況時有發(fā)生，存在較大的安全隱患。

????那么，我市住宅小區(qū)的外立面還好嗎？外立面的質保期有多久？過了質保期出了問題，該由誰來維修？近日，記者進行了調(diào)查。

????文/圖 江門日報記者 李銀換

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????我市部分舊樓出現(xiàn)過外立面脫落現(xiàn)象

????記者查閱資料時發(fā)現(xiàn)，我市部分住宅樓外立面脫落現(xiàn)象時有發(fā)生。

????2013年12月，開平三埠某住宅小區(qū)樓頂層外立面突然脫落，致一名行人頭部受傷，肺挫傷并感染。

????2014年4月，蓬江區(qū)江華一路一住宅樓外立面脫落，致一名行人右腿受傷流血。

????2018年9月，新會會城北門社區(qū)11—13單元的外立面出現(xiàn)了開裂、脫落的情況，小區(qū)外立面脫落的地方位于大樓的出入口上方，存在較大安全隱患。

????2020年7月，蓬江區(qū)馬騰社區(qū)春暉苑臨街外立面突然脫落了一條幾米長、幾十厘米寬的水泥瓷磚帶，幸好沒有砸傷行人。

????要想了解為什么住宅樓外立面會脫落，首先得了解我市住宅樓外立面的主體結構。

????廣東駿賢集團董事長馮錦麟介紹，住宅工程的主體結構現(xiàn)在多為框架結構（即鋼筋混凝土梁柱結構），而外立面多以砌磚填充在框架結構外圍，現(xiàn)在外立面又進一步采用框架整體鋼筋的混凝土墻面。

????博富控股總工程師部副總工程師林志斌告訴記者，以前江門住宅小區(qū)的外立面多是使用外墻磚，一種是使用較大塊的長條磚，這種磚需要一塊一塊進行粘貼，若不滿漿，可能影響?zhàn)そY強度；另一種是使用紙皮磚，這是用水泥砂漿粘貼，黏結性比長條磚更好。

????馮錦麟表示，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我市住宅小區(qū)建筑工程的外墻飾面材質也不斷改善提高。改革開放初期建筑工程外墻飾面是水泥石灰砂漿涂刷灰水或水刷石（俗稱“洗石米”），后改進為粘貼紙皮磚（外墻磚仔），高級一些的就掛石板材。

????而現(xiàn)在江門小區(qū)的外立面，做得最多的就是外墻涂料，而外墻涂料分為普通外墻漆和仿石漆。林志斌介紹，以博富名苑為例，樓宇的外立面采用仿石漆涂料，該涂料工序要求嚴格、耗費時間長，特點是使外墻有天然大理石渾然一體的視覺效果，且具備持久保色、防粉化和壽命長的優(yōu)勢，令到外墻保持歷久常新的效果，同時降低外墻瓷磚變舊剝落的風險。

????“外立面脫落，主要原因就是飾面材料黏結層受熱脹冷縮影響造成空鼓導致的。”林志斌說，水對黏結強度也是有影響的。外立面在建筑使用過程中受日曬雨淋環(huán)境影響，會產(chǎn)生微小裂縫，水滲入就容易產(chǎn)生空鼓，黏結性能會越來越弱，容易導致墻材脫落。

????馮錦麟表示，住宅小區(qū)內(nèi)的建筑工程外立面脫落一般都是由于飾面材料以及工人操作時的工藝處理不合施工規(guī)范（比如水泥砂漿、水灰配比不恰當，墻面及材質干濕度掌握不好）所致。

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????住宅樓外立面脫落應由業(yè)主維修

????當住宅樓出現(xiàn)外立面脫落的情況，到底該由誰來維修呢？是業(yè)主，是物業(yè)，還是開發(fā)商？

????資深物業(yè)師謝耀林表示，根據(jù)《房屋建筑工程質量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下，房屋在保修期內(nèi)的，維修費用或因房屋建筑工程質量缺陷造成的損害，可向建設單位提出賠償。而保修期后由業(yè)主自行負責。

????馮錦麟表示，住宅小區(qū)的建筑工程外立面保修時間一般是竣工驗收后兩年內(nèi)。

????市住建局相關負責人表示，住宅小區(qū)房屋外立面屬于共用部位，歸業(yè)主共有。在保修期外的，由業(yè)主承擔主體責任，物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定承擔相應維護責任。如果住宅小區(qū)出現(xiàn)外立面脫落情況，建議由業(yè)主委員會組織實施維修；未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施維修。

????“要解決外立面該由誰來維修這個問題，需先搞清楚責任主體是誰?！苯T市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、江門市建筑業(yè)協(xié)會常年法律顧問，廣東國暉（江門）律師事務所律師李建中表示，根據(jù)民法典第二百七十三條：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務?！弊≌瑯峭饬⒚鎸儆谡麠潣堑娜w業(yè)主共有，全體業(yè)主須共同承擔維護墻體的義務。

????針對部分老舊住宅出現(xiàn)外立面脫落的情況，我市也有采取相應的解危措施。市住建局相關負責人表示，治理外立面脫落，各市區(qū)基本建立業(yè)主報告、鎮(zhèn)街排查、社區(qū)警示并通知業(yè)主修繕的工作機制，部分地區(qū)鎮(zhèn)街成立了應急搶險隊伍，并主動采取解危措施。

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????外立面脫落造成他人損害，業(yè)主或需承擔法律責任

????部分住宅樓由于湊不齊維修資金，外立面脫落的問題一直沒得到解決。以春暉苑1幢為例，該住宅樓外立面在去年7月23日出現(xiàn)較嚴重的脫落現(xiàn)象，初步維修評估，需要將近2萬元。這筆錢怎么出？有業(yè)主認為這不是他們的事情，他們沒有用外立面，所以不愿意出錢。至今，近9個月過去了，脫落的外立面一直沒有進行維修。

????這就像一個縮影，折射出住宅樓外立面脫落維修遭遇的難題。

????市住建局相關負責人表示，若住宅樓出現(xiàn)外立面脫落現(xiàn)象，有繳存住宅專項維修資金的住宅小區(qū)，業(yè)主可應急使用住宅專項維修資金治理外立面脫落。當外立面脫落出現(xiàn)危及人身和財產(chǎn)安全，或嚴重影響使用的情形，可不經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，向管理機構申請應急使用住宅專項維修資金。

????然而，部分老舊住宅小區(qū)沒有繳存住宅專項維修資金，業(yè)主難湊齊維修資金。謝耀林建議，若住宅小區(qū)沒有繳存維修資金，應由當?shù)厣鐓^(qū)、街道發(fā)動業(yè)主籌集維修資金。若外立面脫落發(fā)生傷人傷物問題，物業(yè)公司盡了管理責任，則不承擔責任；若物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)存在問題，不處理、不發(fā)動業(yè)主籌集資金進行維修，物業(yè)公司可能要承擔相應的責任。

????外立面脫落問題，就像一個隨時會爆炸的“炸彈”，一旦砸傷人，后果不堪設想。業(yè)內(nèi)人士提醒，若造成他人損害的，業(yè)主可能需要承擔法律責任。

????2016年，開平市法院審結了原告黃某訴被告開平市某企業(yè)聯(lián)社、開平市某物業(yè)管理站及張某等23戶業(yè)主物件脫落、墜落損害責任糾紛一案。最終，法院認定23戶業(yè)主為該單元樓的所有人或者使用人，而且23名被告沒有證據(jù)證明自己沒有過錯，因此判決該23名被告對原告的損失承擔民事責任。即使外立面脫落是由于建筑物的質量問題造成，23名被告也應按照法律規(guī)定承擔責任后，再按照與建筑商的約定進行追償，并不能因為建筑物的質量問題而免責。最終，開平市法院判決由23戶業(yè)主根據(jù)各自的物業(yè)面積比例合共賠償原告9.5萬余元。

????李建中表示，根據(jù)民法典第一千二百五十三條：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償?！彼嵝眩ㄖ?、構筑物或者其他設施的所有人、管理人、使用人，應當對建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物進行合理的管理、維護，避免給他人造成損害。例如，要保證建筑物等設施及其擱置物、懸掛物的穩(wěn)固；應當進行必要的檢查，發(fā)現(xiàn)可能造成他人損害的，要及時采取相應的安全措施等。若住宅樓出現(xiàn)外立面脫落現(xiàn)象，業(yè)主應盡早進行維修，以免造成他人損害。