地下車位的建造成本并不低。

????近日，濱江新區(qū)一樓盤車位租售方案公示，其中小車車位（以下簡稱“車位”）備案均價19萬元，每月租金高達830元，這引起了業(yè)主的熱烈討論。一直以來，對于車位租售問題，業(yè)主與開發(fā)商都爭議不斷。業(yè)主吐槽車位賣得貴，買不起；而開發(fā)商則大吐苦水，車位并沒有業(yè)主想象中的高利潤。對此，記者展開調(diào)查。

????文/圖 江門日報記者 李銀換

????車位租售定價由供求關系決定

???? 談起小區(qū)車位問題，新會一小區(qū)業(yè)主陳先生的話匣子就打開了：“唉，我們小區(qū)車位售價高達25萬元，租金每月900元，但周邊停車位緊俏，很難找停車位，只能咬牙買了一個車位。真的是車位貴過車??！”“為什么每個小區(qū)的車位售價不一樣，究竟車位售價、租金是由誰來定？如何定？”陳先生道出了許多業(yè)主的疑問。

????記者從市相關部門了解到，根據(jù)《廣東省定價目錄（2018年版）》，車位銷售價格沒有列入政府定價目錄，實行市場調(diào)節(jié)價，我市產(chǎn)權車位銷售價格實行屬地備案制度，開發(fā)商銷售車位只需到屬地發(fā)改部門備案，銷售價格不得超過備案價格。

????至于車位出租價格，市相關部門方面表示，根據(jù)《關于放開住宅小區(qū)、商業(yè)配套、露天停車場停車保管服務收費等有關問題的通知》（粵發(fā)改價格[2015]483號），自2015年8月15日起，住宅小區(qū)的停車收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體標準由經(jīng)營者與業(yè)主或使用人，通過合同或其他方式約定。

????越通房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理劉錦華表示，住宅小區(qū)車位定價，主要由開發(fā)商結合成本價及參考周邊樓盤項目來制定，還與車位配比、入住率、房價等因素有關。

????“說到底，車位租售的價格是由供求關系決定的?！痹Ｂ』禺a(chǎn)總經(jīng)理楊東卉一語中的。她解釋稱，車位配比低的小區(qū)車位售價通常較高，因為存在供不應求的情況；車位配比高的小區(qū)車位可能還會降價促銷，因為供過于求。

????廣東駿賢集團董事長馮錦麟表示，車位的價格表面上雖是由開發(fā)商決定的，但實際上是由市場所決定。

????記者走訪了解到，如今江門市區(qū)車位售價仍穩(wěn)定在15萬元左右，部分可達20萬元以上。正如上述業(yè)內(nèi)人士所言，車位售價主要取決于供求關系。蓬江區(qū)上城鉑雍匯地下車位每個售價約20萬元，車位配比是1：0.8。與之相反，車位配比高的小區(qū)，車位售價由于項目急于回款、大幅促銷等因素，相對較低，典型者莫過于蓬江區(qū)的方直瓏湖灣，三重優(yōu)惠疊加后，每個標準車位最高直減10萬元，是10多年來市區(qū)首次出現(xiàn)如此大幅度的車位降價，算下來每個車位大概7萬多元，之所以如此，主要原因在于：二期共有住宅970戶，車位1695個，車位配比高達1：1.75。

????出租回報率低、車位成本高，導致開發(fā)商“只售不租”

????在住宅小區(qū)中，對于小車停車位，開發(fā)商大多“只售不租”，僅小部分開發(fā)商會提供車位租賃服務，但租金較高，有的小區(qū)車位每月租金甚至高達900元。記者走訪了解到，雖然大多數(shù)開發(fā)商對小區(qū)地下停車位“只售不租”，但不少購買了停車位的業(yè)主會進行出租，每個月租賃費用約為三四百元。

????劉錦華給記者算了一筆賬，站在開發(fā)商的立場，他們更樂意“只售不租”，主要原因在于租金回報率低，以及資本營運效益等。目前在江門，每個車位的均價約15萬元，以每月租金400元來計算，一年租金4800元，不考慮通貨膨脹等因素，約31年才能收回車位成本。這對于需要盡快回籠資金投資新項目的開發(fā)商明顯不劃算。

????市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長葉澤權表示，開發(fā)商通常會考慮資金使用、資金回報率。由于車位出租的資金回報率低，不少開發(fā)商都不愿意將車位進行出租。

????除了租金回報率低外，車位成本高也是開發(fā)商大多“只售不租”的重要原因。在采訪中，一些開發(fā)商大吐苦水“賣車位，真的沒那么賺錢！”一位不愿具名的開發(fā)商負責人表示，地下車庫建造成本十分高，再加上房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，銀行借貸利息不低，并沒有大家想象中的高利潤。

????多位受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，地下車庫的建造成本高于地上建筑。“作為開發(fā)商，收回投資并取得合理回報是投資者的本性?！瘪T錦麟表示，雖然建一個車位沒有像住宅一樣有分隔墻體，但實際上，地下車庫的地面承載力要求更高，需要的鋼材水泥成本已高于住宅的分隔墻體成本。

????劉錦華也表示，地下車庫要開挖土方，要做支護工程，如土建、消防、排水等，同時單位面積的鋼筋含量、混凝土含量等指標都要遠高于地上建筑部分，地下車位的成本往往要比地面車位甚至住宅的建筑成本都要高不少，且開發(fā)商會有積壓資金的時間成本，不是說降價就可以隨便降價的。

????一名不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，地下產(chǎn)權車位的成本為每平方米2800元左右，人防車位由于建設要求更高，成本為每平方米3000元左右，從表面上看，車位套內(nèi)面積只有10多平方米，但實際上，加上公攤面積、邊角等，建筑面積大約有30多平方米，再算上稅費、利息等，產(chǎn)權車位的成本約10萬元/個，人防車位的成本約11萬元/個。再加上車位建好后需要至少一年時間確權，算上資金成本，大概會去到12萬元/個，如果銷售不暢，有所拖延，成本可能去到十三四萬元/個。另外，項目做兩層車庫的平均成本要大于做一層車庫的平均成本。一般來說，車位如果賣不到六七成，開發(fā)商可能會虧本。

????馮錦麟表示，江門車位售價約15萬元/個，每平方米約4200元，而3月我市一手住宅成交均價約8198元/平方米，住宅售價遠高于車位售價。車位售價不高，對于開發(fā)商來說并不賺錢，甚至虧本，因此開發(fā)商不愿多建車位，而車位出租，投資回報就更低了?！斑@就是業(yè)主認為車位價格高，而開發(fā)商又不愿意多建車位的根本原因?！瘪T錦麟說。

????相關部門與開發(fā)商

????共同商討解決辦法

????小區(qū)尚有較多空余車位，但是“只售不租”，居民只能讓愛車“流浪”路邊，面臨停車難問題。這是普遍存在的問題，是否有解決方案呢？

????今年初，蓬江區(qū)政府積極動員轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商，將小區(qū)內(nèi)的空余小汽車停車位釋放出來，優(yōu)惠出租或打折出售，用來滿足小區(qū)居民停車的需求。目前已有多個小區(qū)響應政府號召，緩解市民停車難的問題，其中，鳳山水岸一期、二期推出約800個產(chǎn)權車位打折出售。另外，鳳山水岸筑福里停車場也下調(diào)了車位租賃價格。

????楊東卉表示，對于市民停車難、車位貴的問題，這不是單靠開發(fā)商就能解決的問題，應該由相關部門與開發(fā)商共同商討解決辦法。

????劉錦華表示，車位租售問題涉及多方利益，很難在一時半會兒理清，建議相關部門、開發(fā)商以及業(yè)主加強溝通，共同商討合理的方案。

????馮錦麟認為，業(yè)主應理解開發(fā)商建造車位的投資和回報，而開發(fā)商也要體諒老百姓買一套住宅可能已經(jīng)比較吃力，而車位屬于改善型商品，未必每個業(yè)主都能負擔得起。

????對于業(yè)主糾結買不買車位的問題，受訪的業(yè)內(nèi)人士建議，有條件的話，建議業(yè)主購買車位。楊東卉表示，相比起周邊城市，江門小區(qū)的車位其實不算太貴。另外，購買產(chǎn)權車位除了長期有固定停車位外，也是抵抗通貨膨脹的好方法，買產(chǎn)權車位，還相當于買了一個固定資產(chǎn)。